聚焦国内近两年养老地产发展研究

罗宛婷

摘 要 我国养老问题日渐凸显并越来越严峻，養老地产开始成为一种为老年人提供更人性化服务的新模式。本文对国内养老地产现状方面的研究做一个归纳与总结，分析问题的同时总结经验，试图为学者后续研究提供线索，对我国养老地产投资者提供理论借鉴。

关键词 养老地产；国内现状；问题；经验

一、养老地产内涵

养老地产是以一特定的地点、住所或设施为载体，在为老年人提供适老化居住环境的同时，也提供与老年需求相适应的日常生活服务、护理乃至医疗服务。宋敏（2016）指出以养老地产形式提供的养老服务通常是一种机构养老。一般认为，只有当居住设施的适老化与老年照护服务两个要素同时满足，这样的老年居住设施才具备养老地产的内涵。

如今讲的养老地产是指以养生养老为主题，地产为载体，适老化设计为标准，服务为核心价值的一种新型地产。刘挺军（2016）提出养老产业要去地产化，所谓的“去地产化”，是养老服务更加多元化和复合的一个代表，这其中，医养结合是一个体现，因为现在人们更注重养老养生，地产是载体，主要是讲居住，最终体现出来还是服务，而不是仅仅卖房子。

二、养老地产的发展问题

在中国社会人口老龄化的大背景下，我国养老房地产开发逐渐成为关系国计民生的大事件。当养老问题成为每一家庭不容回避的重要话题，明确养老地产开发中出现的一系列问题很有必要。

冯青（2015）认为目前我国养老地产开发中主要存在以下四个方面的问题： 一是开发规划不合理，缺乏针对和创新性，不能满足老年人的各种需求。二是开发商在进行养老住宅开发时为了尽可能降低成本只能将地址选在低价便宜的郊区，一些基本生活设备和配套设施极度缺乏。三是没有形成多元化的运营模式。四是缺乏政策扶持，养老地产服务性有待提升[1]。吕淑琪（2016）进一步指出养老地产中存在开发经营问题，前期投资高，后期盈利少。陈其一、海然、王勇（2015）认为养老地产的发展问题还在于缺乏良好的金融体系、健全的养老服务体系和人力资源体系。周幼曼（2015）指出整个行业还处在探索阶段，尚未形成统一的行业规范和成熟的商业模式，存在着资金渠道不畅、盈利模式不成熟、市场定位不清晰、运营管理服务能力不强等问题[]。贺阳（2015）通过一系列采访调查得出结论：养老地产，这块房企纷纷争抢的蛋糕看似很“香甜”，但吃起来并不是那么“可口”。

综上所述，我国养老地产的发展问题来自于政策环境、产业环境等多个方面的因素。首先，我国养老地产处于起步阶段，发展较缓慢，没有可借鉴的先例，尚未形成统一的规范和模式。其次，大多数老年人，特别是二三线城市甚至农村地区，对养老没有清晰的概念，对养老地产更没有关注度，致使养老地产难以较大范围发展。最后，缺乏政府的重视和相应政策，行业体系尚不健全。

三、养老地产的发展对策

我国养老地产的发展在理论和实践经验方面都处于初级探索阶段，在社会老龄化的背景下，发展养老地产迫在眉睫。刘亮、郭师虹、杨晶晶（2016）提出我国的养老地产在抓住历史机遇的同时，要充分依据我国的人文历史特点和风俗文化并借鉴国外发达国家养老地产的成功经验，合理有序地推动养老地产发展[]。陈其一、海然、王勇（2015）指出促进我国养老地产发展的对策在于以下三点：一是强化政府职能，健全法律法规；二是创新融资方式，拓展融资渠道；三是积极探索多元化运营模式[2]。其中，吴学军（2015）借鉴上海、杭州、武汉等城市先进经验，结合济南市养老服务业的实际情况，指出济南市应进行整体规划，出台切实可行的优惠政策，进一步拓宽企业融资渠道，鼓励开发商、投资商积极进入养老产业，形成“政府主导、政策扶持、企业参与”的模式。

四、养老地产的开发实践

养老地产市场的巨大盈利前景也吸引了国内一些开发商开发养老地产。万科在2010年就斥资挺进养老地产市场，开发国内第一个养老地产项目——北京房山幸福汇。同年泰康人寿成立养老社区投资实体泰康之家。保利也在2012年公布进入养老地产。学界对于国内的养老地产实践的经验总结和未来发展趋势讨论也较多。近几年兴起的养老地产主要存在以下三种开发模式：一是“纯”养老模式。这是护理型纯养老模式，建设大量适合老龄化配套设施，包括医疗、保健设施。二是开发休闲物业模式。这种模式表面上是养老的概念，核心却在于适老化建筑的设计和功能配套，大多停留在利用养老概念来达到出售房子的目的。三是“复合”养老模式。其核心是不同景观、不同资源类型的休闲度假地及其休闲居家产品的产业化，实质上是“休闲社区 + 养老功能”。

依据市场定位、土地获取方式、融资渠道、政策支持等方面的不同，当前我国的养老地产项目运营模式主要可以分为销售模式、租赁模式、租售结合模式三种。在盈利模式上，租售并举和会员制是当前养老地产盈利的主流模式，北京太阳城和上海亲和源则分别代表了当前养老地产的这两种盈利模式，前者是租售结合，后者是只租不售。

张命军（2015）提出从旅游地各项目涉足养老产品的方式来看，主要有以下四种模式：嵌入式开发模式，以万科良渚文化村为代表；酒店式开发模式，以南山佛光养生谷为代表；乡村式开发模式，以浙江九思村城仙居为代表以及复合式开发模式，以绿城乌镇雅园为代表。

综上所诉，养老地产市场多方投资主体参与，养老地产产品多元供给已具雏形，涉及除地产外其他行业的产业供应链。作为养老地产发展较慢的国家，中国一直在努力尝试开发实践。

参考文献：

[1]刘亮，郭师虹，杨晶晶.我国养老地产发展现状及对策研究[J].建筑经济，2016，37（1）：67-70.

[2]徐瑞峰.中国养老地产发展模式创新研究[J].金融与经济，2015：21，74-76.