申请登记原则在不动产登记中的应用意义

刘洋

摘 要：申请登记做为不动产登记中的一个重要原则，对于我国不动产登记中的重要组织部分。本文结合我国《不动产登记暂行条例》、《不动产登记实施细则》，从不动产登记的重要意义入手，从不动产登记推进过程中梳理依申请登记原则的重要内容及重要意义，并寻找依申请登记原则在具体实施中所存在的问题，并据此提出相应的对策。

关键词：申请登记原则；不动产登记；应用意义

1 引言

（一）不动产登记的重要意义

2016年1月1日正式颁布执行的我国《不动产登记暂行条例》的出台以其所标志着的我国不动产统一登记制度的基本建立而具有保护不动产权利人合法财产权、保障不动产交易安全、维护正常的市场交易秩序；有利于提高政府行政效率和治理水平以及更加方便快捷这三重意义。

1.保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序

不动产登记，在法律上确立了国家对不动产所实施的必要保护，确定了不动产的权利归属。其核心是不动产权利；其功能是基于健全市场经济的需求；其手段是通过登记并在登记簿上予以公示，改变了以前分散登记时各种不动产权利的重叠、漏登现象，并通过不动产登记信息平台所建立的信息公开查询系统，实现了不动产审批、交易和登记信息之间依法依规的互通共享，从而有效地化解了农林、农牧以及林牧用地之间的权属界线不清、归属不明确的矛盾和纠纷，从而能够更好地维护当事人的不动产物权。同时，以其对不动产交易安全所实施的保障，使不动产市场的正常交易秩序获得了更好地维护。

2.有利于提高政府行政效率和治理水平

随着《不动产登记暂行条例》的出台，能够合理化解由于我国目前不动产登记多部门管理，所牵扯到人员消耗、机构庞杂、场所及设施设备众多等大量的人力物力成本投入的浪费问题，并可以解决在多部门主管下所形成的职能交叉，令各部门之间在有利益的事宜上争权夺利，在有困难的问题上却推诿扯皮，致使行政办事效率低下，政府公信力降低的问题。《不动产登记暂行条例》将房屋、林地、草原、土地以及海域等不动产的登记职责加以整合，由国土资源部承办的规定，对于理顺部门职责关系，既减少政府行政成本，又提高了办事效率， 提高了政府的公信力都产生了积极的促进意义。

3 .更加方便快捷，以减轻当事人分散登记的负担

《不动产登记暂行条例》的颁布实施，使以前农村土地管理中归口的住建部门的《房屋所有权证》、国土资源部门的《集体土地使用证》、农业部门的《农村土地承包经营权证》、林业部门的《林权证》以及城市房地产管理中归口的建设部门《房屋所有权证》、国土资源部门《国有土地使用证》在登记机构、登记簿册证和登记信息管理平台上合并统一，对减轻群众负担，方便企业和群众，转变政府职能，改善政府形象具有积极的意义。同时，《不动产登记暂行条例》的出台，标志着不动产权属在国家民主法制层面已经进入逐步完善的发展阶段，不动产统一登记法治保障体系的建立，标志着我国将加快权界清晰、分工合理、 运转高效格局的形成，为保护不动产权利人的合法财产提供法律法规依据。

（二）不动产登记的推进

《不动产登记暂行条例》实施，有力地推进了我国的不动产登记的开展。从实际情况来看，我国进一步推行不动产统一登记，主要是为不动产交易提供法律依据，防范交易风险，保证交易安全。

首先，在国土部协调有关部门逐个落实统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台工作任务的基础上，目前以全国土地登记信息动态监管查询系统为基础，整合推进不动产统一登记信息管理基础平台和查询服务系统建设，推进信息共享的格局开始形成。这些举措都有利于房产税开征等工作的持续推进。

其次，不动产登记，通过不动产登记环节，也有力的推动了普通百姓的不动产权权能够在《物权法》法律框架下彻底实现物权的自由转移。

（三）不动产登记的基本原则

1.合法性原则

（1）在登记申请程序中，登记机关按照法律规定对申请材料的合法性审查，确保登记薄的真实、准确；

（2）《不动产登记暂行条例》中对登记机关的登记行为所做的严格规定，保证将其登记行为置于合法的登记程序之中。

2.申请原则

申请原则是指不动产登记中，当事人或相关机关提起登记申请。申请原则的建立， 一方面体现出私法自治原则在登记程序中的具体； 另一方面，源于申请的启动，规范了登记机关的登记范围，有利于对公权力进行限制。

3.在先原则

《不动产登记暂行条例》中所说的在先原则，指的是将登记程序作为不动产登记的必经程序，这个原则的要求，在最大程度上确保了不动产登记簿的准确性，从而使登记机构能够根据登记簿，准确推断记载的权利人是否为有处分权人，而无须审查登记薄上的权利人是否真正享有处分权，减少工作量。

（四）相关文献综述

从文献中得知，尽管不动产登记是以土地登记为主要形式而延展开来，但准确地说来，“我国在民国以前并没有真正形成现代意义上以公示为目的的登记制度。”（黄克伟），只不过是税赋制度的衍生物。据黄克伟、陈顾远、王利明等学者从历史延承的角度分析认为，现代意义上以公示为目的不动产登记法肇启于距今己有上百年历史的民国时期，是新中国不动产登记制度为历史之一。另一渊源据蔡定剑、李秀清、何勤华等人研究认为，得之于新中国成立之初所全盘移植的苏联法学模式。

新中国成立后，对土地房屋重新进行了确权登记，但随着农村集体所有制、城市私房非商品化和“文革”运动，在相当长的一段时间内，土地登记停滞不前。当代土地登记从行政管理逐渐向符合市场经济需要的产权保护以及维护交易安全为目标的立法进程的过渡，张迎涛和张雪都认为，应该是改革开放后才開始进行的。随着土地登记逐渐法制化，学术界对土地登记的理论研究也日渐重视，例如齐恩乐从历代土地契证进行客观描述的角度，张德义、郝毅生从经济学角度，李凤章、陈明灿从不动产登记中的公权力角度，黄伟从地理信息学角度等分别对中国土地登记制度进行论述。并且有更多的学者如王利明、孙宪忠、梁慧星等则对我国目前不动产登记制度弊端以及改进的规则和如何建立相应的制度等方面进行了论述。

2 依申请登记原则的主要内容及重要意义

依申请原则是不动产登记中非常重要的一个原则，既能够有效地保护不动产人属权利益，也能够有效地防范登记过程中不规范操作。无论是从依申请登记的内容来看，还是从依申请原则实施后的效果来看，依申请原则的应用，都给予了我国不动产登记以更精确、更规范的法律操作。

（一）依申请登记原则的主要内容

《不动产登记暂行条例》规定了依申请登记，并以共同申请为原则，单方申请为例外，允许申请人在登记完成前可以自愿撤回登记申请。

从第三章所规定的登记程序来看，依申请原则的内容主要涉及共同申请和单方申请两大部分。其中共同申请的为因买卖、设定抵押权而申请登记的申请；当事人可以单方申请的内容则包括：尚未登记的不动产的首次登记；继承、接受遗赠所取得的不动产权利；人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭的不动产权利；除此之外，依申请原则还将在不动产中所涉及到变更、灭失、放弃、更正或异议包括法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形视为可申请登记的内容。

（二）依申请登记的重要意义

我国颁布的《不动产登记暂行条例》中所采用的非强制性登记而是依申请原则登记的规定，体现了在对不动产权利人作为民事主体充分尊重的基础上，更有效地约束不动产登记机构的行为，并以此来保证登记内容的准确全面。将不动产登记中依申请原则纳入不动产登记范畴，并使其成为不动产登记中不可或缺的关键因素，无论是推动我国法制建设，还是从不动产登记对权利人利益保护方面都有着的积极意义。

首先，依申请原则充分体现了对当事人意愿的尊重。

秘鲁经济学家赫尔南多.德.索托在对公民拥有的财产所有权的研究中指出：“缺少一套系统化的正规所有权制度，现代化市场经济就不可能出现”。就当下中国来说，对公民财产的保护已经实现了从客观现实到法律确定的认定，彰显了法律对财产权这一属于人的基本权利的再度尊重。我国对于不动产的登记，所采用的依申请原则，已然表明充分尊重公民对个人财产的主权，已经成为我国民主法制建设进程中的一个重要标志，并且在国家法律层面得到了有效保证。

其次，可以有效约束不动产登记机构的行为。

任何法律制度在执行过程中都会因为人为的因素而引发问题和现象，对于不动产登记机构来说，依申请原则在有效约束其行为的意义方面主要有两个方面：

一方面，基于依申请原则规定，登记首先需要提供真实的申请材料，而因为第一手资料的存在，给法院判决提供了裁断的数据支撑，对图谋不轨之人关闭了造假之门。

另一方面，在依申请的前提下所进行的登记，对登记机构相应的法律职责做了明确规定，从而从法律制度上形成了对登记机构的有效规范。

第三，保证登记内容的准确全面。

依申请原则所秉承的申请材料的准确以及登记机构规范操作的原则，从而保证了登记在登记薄上的内容翔实、准确。

3 依申请原则应用中存在的问题及成因分析

任何法律制度在执行过程中都会因为人为的因素而引发问题和现象，在依申请原则应用中主要存在的问题及成因为：

1.地方政府随意征用农民耕地，圈为各类经济技术开发区、修建铁路、公路的现象。造成这种现象的主要原因是地方政府缺乏对公民不动产权益的维护意识，造成依申请原则贯彻不到位，给政府随意侵害公民权益留下了找借口的机会。

2.出于利益驱使，在不动产登记中出现当事人与登记者双方合谋造假，虚报不动产价值，从中非法营利的问题；也出现了某些经营实体，为了本部门本单位的经济效益，与登记机构个别工作人员恶意串通，错误登记的；甚至还有别有用心之人擅自涂改、毁损登记簿的行为发生。造成这些现象的主要原因是因为，有些地方依申请原则执行力度不够，导致不动产权利人初始登记的实际内容缺失，从而给不法分子提供了以“法”违“法”的机会。

四、改进对策建议

（一）以依申请登记原则本身所蕴涵着的法度有效规避政府的不规范操作

依申请原则的本意是给予公民更大范围内的依法维护自身权利的空间和法律依据。尽管，按照我国不动产登记的规定，国家充分尊重公民的意愿，给予公民可以对自己的不动产申请保护，也有权不申请登记。但是，从司法实务上来看，当公民不动产涉及法律纠纷，尤其是公民个体与政府之间就不动产之间发生纠纷后，依照依申请原则而进行了不动产登记的公民，就可以在自己与政府侵权行为的博弈中，以法律所赋予的权利维护自己的合法权益，而未进行不动产登记的公民，在司法裁决时就会因基础资料的缺失而处于下风，并以此而引发了公民因自己权益受侵害而上访甚至是以个别激烈的行为以示抗议，从而严重的影响了社会安定。公民是社会稳定的基本因素，民安则世安，因此，各地政府要在国土资源部的统一协调下，站在维护国家稳定发展大局的角度，以《不动产登记暂行条例》、《不动产登记实施细则》的颁布为抓手，履职尽责，大力宣传不动产登记的积极意义，广泛动员公民对自己名下的不动产予以登记，把自己的权益置于法律保护之下，以最大限度地消弥不动产侵权事件的隐患。同时，各地政府也要高度重视不动产登记对于公民权益维护而带来的法律效力，从而自觉地遵法、守法，不以政府意志去随意碰触法律底线，以保证政府行为的规范、合法。

（二）以依申请登记原则严格规范登记机构的行为

首先，从依申请原则的法律规范来看，依申请原则所强调的是对民事主体合法不动产的保护力度，这就要求不動产登记机构在工作中需要更加地谨慎与细心，既要严格审核依申请人所提交的申请材料的真实性，以保护申请人的债权与保护被执行人的不动产物权两者之间的统一。

其次，依据依申请内容，对不动产登记的权属中存在着的共有关系、异议登记等都做出了明确规定，这就要求登机机构工作人员要基于法律条款，针对不动产的不同权属采以不同的处理方式，以依法执行。

第三，登记机构工作人员要严格按照依申请原则的法律程序组织进行不动产登记。在登记过程中，尊重事实、尊重民意，不徇私枉法，不以公谋私，保证所有的工作程序都符合法律规范和程序。

第四，在不动产登记中，还要注意对公民隐私权的保护。《不动产登记暂行条例》颁布前公开征求社会各方面的意见时，曾经有一种观点认为：《不动产登记暂行条例》中应该规定对不动产登记采取强制登记的方式，这样一来，可以通过不动产登记实施，使不动产登记成为反腐利器，揪出房叔房婶。对于这一点，笔者倾向于不动产登记中登记材料的公开，是对利害关系人公开，并不等同于行政法意义上的“公开”，不需要纳入政府公开体系，接受全社会的监督的认识。

不动产登记的核心是不动产的权利，而不动产权利人作为公民，从《宪法》上来说，有属于自己的隐私权。不动产作为个人财产，就公民个体来说，有登记的自由，也有选择不予以登记的自由，要在具体工作中把依申请登记中的“依申请”真正在登记中体现以有效维护公民的财产隐私权。

综上所述，就当下中国情境而言，经历法制治国的变革，对于财产所有权的探析，已非只是学究式的理述，或者是政治化的强制，而是上升到了对人权充分尊重的高度，虽然不动产依申请登记原则，还只是一个微不足道的开始，但我们有理由相信，依申请登记原则所彰显的是以往僵化的或者是行政思维化下所遮蔽的公民财产所有权秩序，促使国家立法尊重公民的民主权利。不动产登记中的依申请原则所含蕴的法律约束力与对公民私有财产尊重的因素，在民主与法制、公平与公正的互动视野中，所体现的是“以法治国”思想在具体实施过程中的圆融交汇，表明政治意志对于公民意识的理性皈依，在中国民主法制的进程中，所产生的深远意义并将持续影响到我国的一系列法制建设。

依申请原则在不动产登记中的应用，既因为自身所具有的程序能够约束不动产登记中的违规行为，保证不动产登记的全面、真实和准确以赋予自己以法律合法性，也因为其对于公民私有财产权利以立法体制下慎终追远的具体尊重而秉有民主法制意义的积极向度。但是，我们也应该清醒地看到，我国不动产登记毕竟刚开始起步，在这一领域还有着许多亟待解决的问题，因此加强对依申请原则在不动产登记中应用的探讨，应该引起国内法学界的高度重视，并进行法理上的深入研究。

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