浅谈房地产开发项目施工成本控制策略

姚弋

[摘要]本文深入剖析了目前房地产开发项目施工成本控制中存在的重点问题，从造价管理思路有针对性的提出了成本控制多方面策略，最后介绍了实际工作中需要重點管控的施工成本控制五大环节，以期在行业内形成良性循环。

[关键词]房地产项目；造价管理；成本控制 文章编号：2095-4085（2017）02-0154-02

随着国家经济体制改革逐步深化完善，房地产开发项目成本控制体系也逐步规范，对施工成本的造价管理工作也日趋严谨。节约成本、创造价值、利润最大化，是施工参建各方的共同需求，造价管理工作同样希望各方达成共赢的合作。对施工成本控制工作的重视可以逐步将国民生产中较为重要的房地产开发领域纳入良性循环轨道，继而实现“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的要求。

1施工成本控制中存在的问题剖析

第一，缺乏规范的市场竞争体系。成本控制需要参建各方参与，是一项系统性工作，竞争的不规范直接表现为信息流不畅通，技术同经济脱钩。部分施工企业定额不完善，不能做到标价分离，在造价工作的清单框架下操作混乱，影响综合竞争水平；第二，施工企业对风险重视程度不足，合同管理力度较差；第三，成本控制和管理的观念不够强，仅着眼于施工期间的控制，对施工各阶段管控体系构建投入不足。成本管理单纯理解为降低成本，纯粹以减少消耗和节约费用为中心，未深入思考质量、进度与成本的制约关系；第四，成本预测工作仅流于形式，没有在企业内部深化目标责任意识。

2基于造价管理思想的成本控制策略

施工成本控制必须由管控部门系统性的组织，做到预测、计划、管理、核算，并分析成本信息，综合考虑各项影响因素及其运作目标、运作细节。

首先，构建并动态更新成本控制体制，强化全员成本管理意识。成本控制措施要自投标、准备、施工到竣工交付各个环节中深入，以组织和制度指导、监督、检查与协调各方力量，以激励为主的考核制度促进各方积极参与；其次，建立并逐步完善企业施工定额，预测、控制和分析系统化成本控制，实现对外的报价有依据、对内的指标有根据。企业体制不同、管理机制差异、技术水平也不等，各项定额也需要结合当时当地自身情况，并在实施中动态管控，确保具有竞争力和先进性。再次，重视合同管理的能力，质量和成本管控相协调，确定合同所界定的要点。合同订立之前做到研究深入、分析到位、评价准确。实施过程中，负责人员要就合同内容、范畴明确并分解各方责任，强化自身履约能力，在保证质量的前提下提升成本控制水平。此外，要遵循建设周期的客观规律，各阶段有相对应的成本管控策略，施工前做好预测，过程中做好控制，竣工决算强化管理，确保资金的高效流转。

3施工成本控制重点的五大环节

3.1施工前的设计工作成本管控

设计质量、设计交底工作以及设计配合工作决定了75%～95%的工程造价影响，项目施工成本的控制要从设计源头上开展，确保设计与现场数据的统一，降低变更、签证等数量。房地产开发企业要重视设计阶段的人员素质，科学控制设计进度安排，以竞争模式刺激设计优化，保证设计对现场的良好配合。

3.2施工参建主体的信誉评价制度

房地产开发项目逐步从邀请招标、自由分包转变为招投标，对信誉不佳的施工企业和操作班组坚决杜绝在外。信誉评价制度设置的门槛，有利于大型地产企业的持续性发展，通过跟踪考核更好的提升产品品质，同时有利于成本控制。

3.3强化房地产开发项目中的监理管控

监理监督制约机制在房地产开发项目中已经具备了较强的能效，形成围绕监理工程师的管理模式。对监理的管控也非常重要，在招标投标阶段即要严格把控企业资质和人员素质，施工期间的检查、监督、例会、督查、监理通知等工作细节，并进行考核，持续提升项目管控水平。

3.4重视合同管理的效率

合同管理在整个项目的初始至完工均占据重要位置，其确定了参建各方责权利制衡关系。造价管理人员依据合同条款，要做到对施工各项索赔要求严格审查，对施工过程实行管控，降低索赔发生机会。费率招标等方法利于前期效率，但将风险全部置于发包方，加大造价管理工作难度，是目前风险较高的合同形式。造价控制的有效手段为确定专人负责合同管理，施工中动态跟进，构建支付报表，确保预付款等资金及时扣回。

3.5加强材料设备采购的管控

材料设备是施工中重要的成本控制细项，占到了总投资60%以上，严格管控材料设备采购、计价，是做好造价控制的关键环节。

4结语

房地产开发项目施工成本控制难度较大，基于造价管理的思想，广泛采取措施，有利于项目的综合收益。深刻理解目前造价控制方面存在的薄弱要素，有针对性的采取措施完善；依靠组织制度、督促施工单位完善定额，加强合同管理，提升专业素质，同时，造价控制尚需要实现动态管理；着眼于核心问题、重要环节，采取有力手段控制施工成本，确保项目在高品质的前提下实现高收益。