农村土地承包经营权流转的法律问题（上）

杨晓峰

具有蔬菜、政治经济学、工业经济管理、法律专业知识背景，有国家行政机关和公司总经理执业经历。为湖北省和武汉市部分涉农国家行政机关、企业、事业单位的法律顾问；长期从事涉农法律服务和事务，是湖北省涉农方面的知名法律专家。主要从事农业法、农业技术推广法、种子法、农业机械化推广法、合同法、公司法、侵权责任法、劳动合同法等方面的理论研究。擅长农业法律实践、农业政策和农业管理疑难问题研究；商务合作伙伴经济实力、履约能力和信用水准在法律层面上的甄别；合同履行利益最大化和风险最小化条款拟定和谈判；体现一定意志的法人内部资源合法化整合；民商事纠纷的斡旋和调停等。

重庆市壁山区刘先生问：我是外村人，从某村民委员会处承租了13 340 m2土地从事蔬菜生产，在承租的第2年，镇上修路要占压我的承租地近1 334 m2，我要求村民委员会按减少后的实际承包面积计算租金，但村民委员会不同意，强调这些地是本地多家原村民自愿委托给村民委员会集中对外出租的，原村民集中连片的地是13 340 m2，村民委员会收到13 340 m2地的租金后再分配给各农户，如果租金减少了，村委会不好办，而且实际减少的地，有的农户多，有的农户少，有的甚至没有减少，这样的话村委会怎么分呢？

我的问题是，我没有与原村民签订租地合同，我与村民委员会签订租地合同时也没有说明土地实际面积因任何原因变化而租金不变，我要求因道路建设使我实际承租的土地面积减少而相应减少租金合理吗？

重庆市壁山区刘先生提出该问题后，河南的金先生提出了农村土地承包经营权证的管理问题，广西的桃先生也提出了与农村土地承包经营权流转及交易有关的问题。

“在线律师”：

重庆的刘先生、河南的金先生、广西的桃先生好！您们提出的问题是关于我国农村土地承包经营权、农村土地承包经营权流转和流转管理的有关法律规定问题。由于我国地域广阔，经济发展水平各异，农村土地面积、农业耕地面积和农业人口状况不一，全国各省以及许多省辖市制定了适应当地社会经济发展状况的相关地方性法规、规章或规范性文件，我在这里仅就国家层面的法律规定作一些介绍，必须强调的是，某地这类问题的解决，必然要同时适用当地的法律规定。

对于您们提出的问题，我分3个部分来回答，第1部分是农村土地承包经营权流转管理的主要法律规定；第2部分是农村土地承包经营权证管理的法律规定；第3部分是农村土地经营权流转及交易的一些规定。本篇是第1部分。

1 农村土地承包经营权流转的方式

关于我国农村土地承包经营权流转，农业部根据《农村土地承包法》专门制定了专项法律规定，即《农村土地承包经营权流转管理办法》。

在中国大陆，农村土地承包经营权流转主要采取转包、出租、互换、转让的方式。至于是否还可以采用其他方式，法律并无禁止，只要遵循农村土地集体所有、原土地承包经营权人首包利益得到保护及流转自愿和不改变土地的农业用途这3个原则，我认为其他的经营权流转方式均可以尝试。

①转包 根据《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。

转包只能在同一集体经济组织内完成，即村民委员会或村民小组成员之间进行。

②出租 土地承包經营权出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

出租主要发生在同一集体经济组织内、外之间，即村民委员会或村民小组成员将自己的土地承包经营权向同一集体经济组织以外的人或组织出租，承租的若是组织，其组织成员或股东可以包括本村民委员会或村民小组的成员。

③互换 互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。它实际上是同一集体经济组织内部成员的地块调剂，往往由农业生产的物理性和经济性因素所致。

④转让 转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

根据《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，农村土地承包经营权流转还有入股的方式，入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。

2 农村土地承包经营权流转的原则

农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。

农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益，应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。

3 农村土地承包经营权流转的当事人及权利和义务

农村土地承包经营权流转的当事人有发包方，即村民委员会或村民小组；承包方，即从村民委员会或村民小组处取得农村土地承包经营权的村民委员会或村民小组成员；农村土地承包经营权流转的受让人，即农村土地承包经营权通过转包、出租、互换、转让等方式获得该农地承包经营权的接受人。

承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。

农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。

承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。

农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何組织和个人不得侵占、截留、扣缴。受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。

受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。

4 流转合同

承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：双方当事人的姓名、住所；流转土地的四至、座落、面积、质量等级；流转的期限和起止日期；流转方式；流转土地的用途；双方当事人的权利和义务；流转价款及支付方式；流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；违约责任。

5 流转管理

发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由。乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当及时向达成流转意向的承包方提供统一文本流转合同，指导签订。乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，及时办理相关登记；以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。

采取互换、转让方式流转土地承包经营权，当事人申请办理土地承包经营权流转登记的，县级人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当予以受理，并依照《农村土地承包经营权证管理办法》的规定办理。

农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷，当事人应当依法协商解决。当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解。当事人不愿协商或者调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

回答重庆市壁山区刘先生的问题如下：由于刘先生是与村民委员会签订的承租合同，因镇上修路占压承租地近1 334 m2，刘先生要求按减少后的实际承包面积计算和支付租金合理。