沈阳市基准地价更新成果创新分析及应用评价

文/沈阳市地产咨询评估中心 关新

沈阳市基准地价更新成果创新分析及应用评价

文/沈阳市地产咨询评估中心 关新

城市基准地价是指在城镇规划区范围内，对平均开发利用条件下，不同级别地域的建设用地，按照不同用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高年期土地权利的区域平均价格。其在政府土地出让、土地二级市场转让、土地税收等领域发挥着巨大作用。沈阳市基准地价更新工作已于2016年10月完成，更新成果由市政府公开发布实施。该成果在传统的工作模式和技术方法上实现了多项创新。本文就其创新之处和应用效果进行分析和评价。

一、基准地价更新成果创新分析

本次更新成果科学地融合了国家政策和地价评估技术，结合沈阳市实际情况，抓住重点、有的放矢，完善了成果内容，细化了价格标准，在多个方面实现创新，具体为：

1.首次明确了公益性用地基准地价标准。公益性用地是指用于社会公众活动，不以盈利为主要目的用地。近几年，随着人民群众生活水平的不断提高，人们对医疗、养老、教育、旅游等公益性设施的需求也在快速增长。而看病贵、上学难、养老设施不健全、体育健身场所少等问题也经常成为老百姓谈论的话题。针对这些问题，国家多部委陆续出台了多项扶持性政策，如国务院在2013年发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》和2014年发布的《关于发展体育产业促进体育消费的若干意见》等，政策的密集出台，旨在引导各方面力量加大对民生产业的投入。而土地价格对资本的引导是政府调结构、促增长的有效工具。本次沈阳市基准地价更新成果便很好地体现了国家政策和政府意志，首次引入公益性用地基准地价标准，明确了教育、医疗、养老、文化、体育等诸多民生产业用地价格标准，且普遍低于商业和住宅等经营性开发用地的价格。这些标准的出台，改变了往日公益性用地出让价格无据可依的局面，丰富了地价体系，实现了价格类型方面的创新。

2.首次采取楼面计价方式编制基准地价。楼面地价是指单位建筑面积平均分摊的土地价格，是房价的重要组成部分，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。沈阳市在实际土地出让过程中，也早已采取楼面地价的计价方式。但历史上沈阳市基准地价编制工作均以地面价格形式表现，该形式无法直观、准确的反映土地价格水平，也不便于政府和用地单位进行项目核算和决策。本次基准地价更新成果首次采取楼面价格计价方式，该方式有效的避免了地面计价方式的不足，用地单位能够更直观的了解土地价格，清晰找出地价与房价之间的关系。更新成果在价格表现形式上实现了创新。

3.首次细化了土地二级类基准地价标准。根据国家对基准地价更新工作的技术要求，基准地价只需评估出商服、住宅和工业等土地一级类的价格标准，并没有对土地二级类作出要求。但在实际工作中，经常会遇到二级类土地出让的情况，以往的做法便是按照规划用途或实际用途先人为归并到一级类，再按照一级类的价格标准确定出让价格，该方法简单、粗犷，没有科学依据，又掺杂着许多人为因素，一方面给出让工作带来许多不便，另一方面还可能因为归类不当造成国有资产流失。为解决这一问题，本次更新成果首次按照土地利用现状分类标准，在编制一级地类价格的基础上，进一步细化了二级地类基准地价标准，细化后的标准改变了过去沈阳市土地出让价格“一刀切”的模式，充分体现了不同用途土地价格的差异性，使地价体系更加科学合理。更新成果在用途细化方面实现了创新。

4.首次采取全市“一张图”模式。沈阳市共分9个行政区，在历次基准地价更新工作中，沈北和苏家屯等偏远行政区均单独编制地价标准，划定级别范围。这种编制方法缺乏整体性，使局部和整体相脱节，不利于用地单位对不同区域的地价进行比较。本次更新成果首次将9个区域纳入到一张级别图中，统一编制基准地价标准，首次实现了基准地价区域全覆盖，在地价体系整体性方面实现了创新。

二、基准地价更新成果应用评价

沈阳市基准地价成果自2016年10月发布实施以来，在政府土地出让、企业投资决策、社会中介机构服务等领域得到广泛应用，并取得了良好的应用效果，具体表现为以下几个方面。

1.为政府通过地价手段引导经济结构转型提供依据。本次更新成果积极响应了国家和地方政府利用土地资源调节经济结构的改革思路，对相关经济产业政策的落实起到保障和辅助作用。在新的经济形势下，面对新要求，通过价格调控手段充分发挥土地对产业的引导作用，满足新兴产业和民生产业对土地的需求，优化投资环境。同时加强了沈阳市土地价格管理，提升管理部门调控和监管能力，为土地出让决策机构提供价格依据。

2.为企业投资决策提供依据。

众所周知，土地是人类一切活动的载体。各类企业开展投资建设的第一步就是取得土地。那么选址地点、土地取得费用等问题就成为企业关注的焦点，也是投资分析的难点。基准地价的公布，很好的解决了这个问题。用地企业可以通过土地级别图比较出各区域用地条件的优劣，进而确定选址位置，接下来又可通过所在区域基准地价测算出土地购买成本，大大方便了用地企业的投资测算工作。

3.为评估机构开展工作提供技术支持。土地价格评估已是现今社会经济活动中不可或缺的一部分，在政府管理、土地交易、土地课税等诸多领域均有所应用。在多个地价评估方法中，基准地价系数修正法因其简便、易操作、结果贴合市场等优势，成为广大评估机构常用的一种方法。新公布的成果是继2008年后，我市地价体系的一次全面更新，具有极强的现势性，为广大土地评估机构开展具体业务提供了技术支持。

4.满足广大人民群众对政府信息公开的要求。沈阳市基准地价更新成果已在政府官方网站公开发布。成果公开发布不仅完成了国家对政务公开的工作任务，同时也满足了群众对政务信息公开的要求，使广大群众能够关注城市发展，了解城市地价空间分布规律，引导土地资源合理配置和集约节约利用，使更多市民能够加入到城市建设的队伍中来。

综上，沈阳市基准地价成果内容完善、形式创新、应用效果明显，对沈阳市城市建设和发展具有重要意义。