城市轨道交通建设对其沿线房地产价格的影响分析

【摘要】本文以沈阳地铁建设为例，阐述了地铁建设影响房地产价格的原理，从聚集商业集群、提升通达性、改善环境三方面，分析了地铁建设对沈阳房地产价格的影响，为研究城市轨道交通对城市房地产价格的影响提供了基础依据。

【关键词】地铁建设 房地产 价格

一、沈阳地铁建设规划与现状

沈阳地铁共计设计规划十一条线路，其中一、二号线已建成通车；四、九、十号线正在建设当中，预计至2020年，将形成“一环、一横、二纵”的格局，从而将全面覆盖沈阳各大区域，实现多网合一；而未来沈阳规划的十一条建地铁线路全部完成后，辽宁中部城市将以城市轨道为中心枢纽，使沈阳、抚顺、本溪、铁岭、辽阳、鞍山6个城市形成放射状的城际铁路交通网络。

二、地铁建设对房地产价格影响原理

按照区位理论和地价理论分析，城市土地价格因其所处的区位不同存在较大的差异，即位于城市中心的土地，因其区位佳，到达城市其它区域所消耗的时间成本、经济成本更低，其土地价格也最高。而随着土地位置离城市中心距离的增加，土地价格会相应下降。这也就是学者罗伯特·m·黑格提出的理论，即土地价格与城市中心的距离成反相关关系，交通成本与城市中心的距离成正相关关系；地价与交通成本的和为常数，在交通设施得到有效改善后，随着交通成本的降低，土地价格会出现一定程度的上涨，房产价值也随之上涨，这也就是城市轨道交通能够影响其沿线房地产价格的基本原理。

三、地铁建设对其沿线房地产价格影响的分析

（一）改变商业格局，提供购房导向

地铁建设对人流具有很强的集聚作用，通常在地铁口可以汇集周边的客流、商流，每个地铁口相对于周边可以形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射，特别是临近地铁站点1000米以内辐射圈的物业。使得地铁沿线的区域功能得到提升，为购房者提供导向作用，使得购买“地铁房”需求增加。以沈阳地铁为例，随着沈阳市地铁一号线建成通车，铁西区、大东区这两个区域的商业地产被带动起来。如从铁西广场开始，沿兴华街南北伸展，沿建设大路东西延续，一个个“重磅”商业项目的华彩登场。以北二路各大汽贸中心为主的汽车消费集散地，以建设大路为主的现代写字间、住宅，以沈辽路为主的大型商业企业集中地，几乎所有的商业项目都将铁西作为企业战略扩张的首选之地，形成了横向以建设大路为主轴、纵向沿兴华大街聚拢商贸项目的“西部十字金廊”商业格局。

（二）通达性提高，交通成本降低

沈阳核心区域为和平区、大东区、沈河区和皇姑区，行政中心和包括太原街、中街、三好街等核心商业圈几乎都在这四个城区，地铁的建设使其沿线区域出行更加便利，降低了交通成本，改善的了地铁沿线区域的区位条件，按照罗伯特的理论，地铁周边的土地及房产效用及价值提升，为工作在市内的上班族选择在郊区购房提供了通行上的可行性，引导需求增加，进而使得土地价值提升，房产价格上涨。如2010年5月沈阳地铁一号线出口处的“梦想西铁成”楼盘当时每平方米房价只有4500元，而在2011年10月地铁一号线建成通车后，這一楼盘在售的7#、8#号楼均价已达到了每平方米7600元，房价上涨了3100余元，涨幅近70%，沈阳市房产均价涨幅度仅为15%。

（三）缓解地上交通压力，改善居住环境

目前，对于大多数城市而言，随着城市化进程加快，城市人口迅速增加，城市机动车保有量不断攀升，地上交通压力巨大，城市主干道大多面临着超负荷运营的问题，中心城区的居住环境也面临着巨大考验。以沈阳为例，青年大街作为贯穿沈阳城区的南北主干道，一直以来承受着巨大的交通压力。目前，其高峰时段最大流量已经超过9500辆/小时，在2010年起就已经超过了设计通行能力。在沈阳地铁二号线建成通车后，连通了沈北新区和浑南新区一北、一南两大郊区，大大地加快浑南、沈北两区的建设，改善了其交通网络，减轻中心城区压力，缓解了沈阳南北方向的地上交通压力；并为房地产业提供了大量的建筑用地，而因沈北新区、浑南新区远离城市核心区，生态环境较好，居住环境优越，地铁的建设使得选择在这两大区域置业的客群增加，提升了两区的土地和房屋的价格。

（四）地铁建设对房地产价格影响具有时效性

地铁建设对房地产价值影响具有时效性也称时间效应。规划期、建设期、运营初期、运营中后期等不同时期对房地产价值的影响有着显著不同。在地铁规划期和建设初期时，人们往往产生对房地产预期的心理增值。这个时期房产价格升值幅度通常很大。因为在地铁在规划期和建设期，开发商已经预见或期望地铁对房产价的升值影响，故房地产价格变化趋势反映了这种期望；在地铁建设后期和运营初期，则会体现对房产价格影响的当期性，即运营初期房产价格会以很大幅度上涨；地铁投入运营中后期，其周边房产价格在经历了长时间的增长后，已经达到了相对高的水平，购房者对房产真实价值也有理性的判断，不会再盲目追捧，所以房产价格增长趋势将趋于平稳，主要依赖于所在的地区的区域性增长。

四、结论

我国作为一个发展中国家，目前仅有北京、上海等少数一线城市具备相对较完善的城市轨道交通系统，许多二线城市将面临一个相当长的城市轨道交通系统建设期，冗长的地铁建设期将会给房地产行业带来新的机遇，如改变城市格局，促进商业地产迅速发展，提升土地、房屋价值，引导人群前往地铁沿线购置住房等，这些机遇对于房地产业的发展是一个全新的动力。需要注意的是，地铁建设对房价的影响具有时效性，随着经济的发展，社会的进步，这种影响将趋于收窄。

参考文献

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[4]范翰章，沈阳房地产研究，辽宁：沈阳出版社，2007.

作者简介：蒋婷婷（1990-），女，硕士研究生，教师，讲师，任职于沈阳工学院。