“营改增”对房地产企业税收的影响

罗芳

摘要：“营改增”税制改革是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻改革。自2011年通过该试点方案以来，“营改增”的试点范围便不断扩大。自2016年5月1日起，营改增的试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和服务业，实现了增值税对货物和服务的全覆盖。本文主要是针对“营改增”对房地产企业税收产生的影响展开阐述，并据此提出相应的改革对策使房地产企业更好的适应“营改增”制度。

关键词：“营改增”；房地产企业；税收；影响

自2016年5月1日起，國家实行全面推进营改增政策，房地产企业被纳入营改增试点，对促进产业结构的优化调整，营改增消除了重复征税，对生活性服务业税收也格外的优惠，这就有力的促进了第三产业的加快发展。2016年我国GDP增长6.8%，但是第三产业GDP增长是7.9%，高出1.1%。促进企业增效而言，全面推开营改增试点不仅为新增的试点行业减了税负，而且增加了以工业企业为主的原增值税纳税人的抵扣。

一、营改增对房地产企业的影响

（一）“营改增”对房地产企业开发成本的影响

成本是影响企业利润的一个重要因素。针对房地产企业来说，各类建筑项目（在建工程）的开发成本是一大关键。在建造工程时，企业需要购置许多原材料，例如钢筋、砂石、水泥、铁钉等等。针对一些订购量大、有国家质量标准的大型材料，企业往往是选择有质量保证、规模大的大企业。但是针对一些小型材料，企业会选择从个体小商户那购买。而个体小商户作为小规模纳税人，不具备使用增值税专用发票的资格，因此企业在缴纳增值税时，不能抵扣这些进项税额。而且在实行“营改增”之前，很多房地产企业为了减少劳务成本，都会选择外地农民或者未成年等廉价劳动力，由于这些外来务工人员都是作为独立的个体，并不会签订正式劳动合同，因此企业也无法开具增值税专用发票，在实行“营改增”之后，由于这些增值税额无法抵扣，房地产企业的开发成本会有所增加。

（二）“营改增”对房地产企业税收的影响

1.减小税负

房地产行业在征收营业税时，国家规定的税率是5%，实行“营改增”之后，国家暂定增值税销项税率为11%。下面我们以一道例题进行说明。假设某房地产企业本年度销售收入为1000万元，相关成本为400万元，按国家规定税率计算，不考虑其他变动因素。

则应缴纳营业税=1000*5%=50万

实行“营改增”后应交增值税=1000 /（1+11%）*11%-400/（1+17%）*17%=40.98万

由此可见，实行“营改增”之后，房地产企业应缴纳的增值税小于应缴纳营业税，税负有所减少。

2.避免重复纳税

在实行“营改增”之前，房地产企业销售房地产时需要缴纳两种税收：土地增值税以及营业税。根据税法规定，将这两种税归类于价内税。土地增值税是以土地增值额为计税依据进行缴税，以上一例题为例，企业应纳税所得额为600万（1000-400=600）。营业税是以企业本年度的营业额为计税依据进行缴税，则应纳税所得额为1000万。由此可见，房地产企业在缴纳税收出现了重复征税的现象，重复征税额为600万元。在实行“营改增”之后，房地产企业主要缴纳的是增值税，增值税作为一种价外税，在缴纳时可以直接抵扣进项税额，这样就避免了重复征税的现象，能够有效减少企业税收。

（三）房地产操作遇到困难

房地产企业是属于产业链较为复杂的行业，实行“营改增”给房地产企业的操作带来了实际性难题，例如不动产经营者发生的购入土地、拆迁安置的成本等，在支付时取得凭据不符合增值税扣税凭证的管理规定，导致无法减少税收。而且实行“营改增”之后，房地产企业进行发票管理以及成本控制也会比较困难。

二、在“营改增”制度之下，房地产企业的改革对策分析

（一）适应和学习“营改增”制度

企业应加强对内部财务人员的培训，多为财务人员提供学习机会，督促财务人员认真学习“营改增”制度。充分了解“营改增”的具体规定以及各项税负核算，加强财务人员对增值税专用发票的了解与运用，提高内部财务人员的税收处理能力，使他们能够做到准确进行核算以及纳税申报。只有企业内部财务人员对“营改增”制度有一个全面系统的掌握，房地产企业才能更好的适应“营改增”制度。

（二）对房地产开发成本进行税收筹划

房地产开发周期较长，因此在开发周期内，依据国家规定政策，寻找合法的方法对开发成本进行分摊处理，这样就可以将应缴纳增值税平均分摊到各个环节，减少税收从而减少开发成本。在建设前期通过精确合理的计算制定好成本预算方案，那么企业的开发成本也会有所下降。

（三）对房地产企业的劳务支出进行税收筹划

建筑工地上的工人大部分是外来人员，这种情况会使企业的税收增加，因此对房地产企业的劳务支出进行税收筹划，企业可以选择通过正规劳动部门招聘劳动工人或者选择正规的建筑队伍进行建筑，通过与他们签订正式劳动合同，取得增值税专用发票从而进行税额抵扣，这样有利于减小税负。

（四）重视对供货商的选择

原材料供货商属于一般纳税人具有开发增值税专用发票的资格时，企业进行购货就能够取得进项税专用发票从而进行抵扣，减少税收。因此在实行“营改增”之后，企业管理者需要加大对供货商选择的重视度，选择从正规渠道以及一般纳税人供货商进行进货，在取得增值税专用发票时，财务人员要进行妥善保管，避免出现发票丢失状况。

三、结束语

“营改增”是国家税制改革的一项重大决策，它有利于为企业减小税负，促进社会经济稳步发展。房地产企业刚纳入“营改增”试点不久，因此发展尚未成熟，“营改增”制度为企业减少税收的同时，带来的挑战也影响着企业的发展。因此房地产企业应做好自身规划调整，尽快适应“营改增”制度，这样才能适应现有经济环境，做到又好又快发展。

参考文献：

[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014，12，15.

[2]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息，2015，02，08.

（作者单位：广西路桥集团置业有限公司）