房地产业“营改增”下的利好和风险预防

【摘 要】为了调节税收，国家采取的重要举措就是实行“营改增”政策，目前中国的漏税、重复征税的现象比较严重。因此实行“营改增”政策也是为了减轻企业的赋税状况。但是由于不同的地区对于缴纳税额的要求不一样，因此并不是所有企业的缴税负担都会被减轻。然而“营改增”虽然有很多优点，但是在实行时也会面临很多的危险，因此文章对于预防房地产业“营改增”的具体措施展开了探讨。

【关键词】房地产业；“营改增”；税务风险；风险防范

一、前言

整体上来说，“营改增”确实为很多的房地产企业带来了很多的便利条件以及优点，但是房地产业从此也面临着很大的风险，因此提前做好预防措施是非常有必要的。增值税的改革实施后，下发了一系列的相关政策，房地产业属于最后一项改革措施。增值税属于一种连接比较密切的项目，对于整个企业而言，如果不提前制定预防风险的方案，就会导致企业的整个经济链条受到威胁。合理利用好“营改增”的税收制度，能够帮助房地产业稳定的发展。

二、“营改增”背景下房地产业存在的税务风险

在整个“营改增”实施改革的背景下，对于房地产业造成的风险影响还是比较多的，比如企业的税收、财务核算的难度、发票管理的难度等问题。

1.对企业税负的影响

随着社会主义现代化建设的发展，“营改增”政策已经在全国大面的实行，众多企业的税负比改革以前确实降低了很多，漏税的现象有所减少，相当于帮助整个社会的经济得到了发展。重复缴税的现象也得到了改善，因此对于企业而言，也是一种帮助企业发展的有效举措。销项税和可口进项税的多少决定着企业增值税的高低。房地产业是一个具备项目比较复杂的企业，需要的各种费用比较多，比较复杂，首先就包括大量的规划费，其次就是高额的融资费，还有就是行政事业的费用来与大环境配套。很多的进行税额是不能够作为抵扣的，因为很多的项目不具备获得增值税税票的资格，而且即使获得了增值税的税票也是不能够进行进项抵扣。相比于其他行业，其实房地产业获取到的利好其实根本比不上其他的行业，因此探讨预防房地产业的风险是非常有必要的。

2.增加了财务核算的难度

从事于财务工作的人员工作态度很大程度上决定着房地产业从“营改增”制度中得到的利好，也决定着房地产业面临着的风险。相比于营业税，增值税的计算方法非常复杂，所以容易出错的可能性更大。之所以两个缴税制度的差别如此的大，其实也是因为一个是价内税，一个是价外税，收入的金额对于营业税来说是最主要的决定因素，但是对于增值税来说，还要增加一个销项税额的计算，再加上房地产业的开销比较大，因此导致整个财务核算的难度就加大了很多。财务人员在计算以上的数额之外，还要考虑哪些税单是可以转出的，还有就是需要选择出那些可以进行抵扣的进项税。文章提到的这些都使财务核算工作增加了很多难度，因此在选择从事财政税收工作的人的时候也是需要进行反复考核的，否则企业就可能面临很大的经济损失和风险。

3.加大了发票管理的难度

房地产业需要的发票开证明次数比较多，因此保管起来也是比较复杂的一个项目，当实行了“营改增”政策后，就对发票的证明检查要求更加严格了，因此需要工作人员认真的检查发票的真假，发票的数量和种类变得更多，检查发票和管理发票的难度就变得更大了。在中国，如果非法的开发票是要担负刑事责任的，但是还是有一些不法分子，知法犯法，伪造发票，因此很多不法商都承受到了无期徒刑的惩罚。“营改增”的政策实施，不仅仅是为了减轻企业的税额，也是为了整顿这些违法现象的发生。房地产业的发票不同于其他产业的地方就是，一般的发票面额都是比较大的，因此要坚决杜绝开假发票的现象再次发生。但是，“营改增”的大背景下，房子产业也一直在思考如何取发票才能避免出现伪造发票的事情发生，因此开发票变得难度更大了。

4.对企业业务流程的影响

以往的企业的业务流程很明显不适合现阶段的“营改增”政策下的企业发展，因此必须实施改革和创新。实施营业税的时候，销售行为严重影响着企业的营业税额，实施增值税之后，采购行为和销售行为都影响着增值税的缴纳，在实行“营改增”之后，房地产业面临的问题其实更多了，比如怎样取得进行税的发票，怎样与各个管理部门签署合同以及采取什么样的经营模式更加有助于企业的发展，因此整个业务流程都受到了很大的影响。

三、“营改增”背景下房地产业税务风险的防范措施

只有面临更大挑战，才能够获得更多机会，同时采取风险的防范措施也是非常有必要的，具体方法如下：

1.制定税务风险防范机制

税务风险防范机制应该根据企业自身的实际情况进行制定，虽然国家对于这方面没有强制性的要求，但是也给予了一定的建议，预警机制也是为了帮助企业预防问题，在发生什么风险时能够及时的提出解决办法，减少企业面临的损失。企业的发展方向以及企业的稳定与否和风险防范机制的制定有很大的关系。为了做好有效的评估，财务税收工作人员还要进行定期的分析整理税率报表，作出比较明确的报表，帮助企业分析未来的发展方向和发展重点项目。

2.做好税收筹划工作

税收筹划工作是必须加强的，因为对于房地产业而言，“营改增”带来的改变和压力还是很大，而且国家对于“营改增”推出的政策不是瞬间性的，而是一种过渡的方式，房地产业本身就比较复杂，因此在“营改增”这个改革的背景下，也是比较特殊的存在。房地产项目在缴纳增值税的时候，一定要根据自身的情况进行选择，税务筹划空间和新项目的税收登记都要进行记录。如果房地产业是一个比较新的项目，可以选择采用新的方式进行开发，比如某开发商包料或者自己承包料的方式都可以。在此之前，房地产业的财务税收管理部门需要控制好项目适合的资金区间范围，将增值税的税负计算一個简单的预算，然后做好税收筹划。

3.加强与增值税相关的全员培训

由于“营改增”的整个北京对房地产业带来了很多的影响，比如发票管理的难度就变大了，财务核算的难度也变大了，这时候如果财务管理人员对于税收缴纳和开发票的流程再不够熟悉，就会难上加难，因此必须在考核财务税收工作人员时加大对专业知识和熟练程度的考核，然后再定期进行业务的培训，以便工作人员能够在短时间内熟悉房地产业的缴税特点。有些专用发票的管理需要财务部门提高警惕，一定要避免伪造发票的现象发生，同时还要关注一些可能发生的税务风险，比如错报增值税，漏报增值税等现象，这些对于企业而言都是会造成严重的经济损失。

除了财务管理部门，其实对于一个房地产业来说，整个企业的各个部门都应该配合财务部门的税务管理，一方面是为了自己的利益；另一方面是为了企业的长久发展，稳步提升。全员的培训有助于企业调整自己目前的不合适的业务流程，对于可能造成税务风险的组织结构进行整顿，统筹各个部门的工作进行分工合作。因为很多的部门并没有意识到自身的发展与“营改增”有什么关系，实际上，工程部门、采购部门、销售部门与财务管理都有非常大的關系，只是房地产业这些部门的负责人，或者管理高层没有意识到罢了。

4.理顺与增值税相关的业务流程

伴随着“营改增”的方式的发展，企业的很多业务流程都会改变，会朝着对企业发展有利的方向进行，为了有效的规避这种由于制度改革带来的风险，必须调整供应商的供应方式以及合同的签署形式。发票上的合同名称，负责人名称以及单位名称都是要求与实际情况一致的。增值税的可扣项目不包括人力成本，为了公平合理，房地产业在签署合同时可以选择一个可靠的中介作为公正一方。想要增加可扣进项税，可以通过让专业的工程造价分析公司进行分析。

四、结束语

综上所述，以前在没有实行“营改增”的时候，整个社会缴纳税额的费用是比较高的，因此整个社会的负担都比较沉重，但是“营改增”减轻了这种负担，因此被大范围的推广，但是在享受“营改增”带来的利好时，很多的企业又面临着很多的风险，因此采取规避风险的措施还是非常有必要的。有效进行防护，帮助中国的房地产业更加具有市场竞争力。

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作者简介：

虞巍青（1968—），女，汉族，浙江金华人，学历：本科，研究方向，房地产税收政策。