论我国不动产登记制度的完善

摘 要 不动产登记是一项重要制度，有利于保障交易安全及当事人的合法权利，维护市场信用等，但在具体实践过程中还存在一些问题，如不动产登记适用领域较狭窄、不动产登记法制制度较散乱、不动产登记申请条件与效力较模糊等，因此我们需要积极学习与借鉴国外先进经验，引进与我国国情相适应的规定，依据自身实况补充、完善此制度。文章主要就我国不动产登记制度的完善进行了分析与探讨。

关键词 不动产登记 性质 制度

作者简介：孙楠，兰州财经大学陇桥学院助教，研究方向：民商法学。

中图分类号：D923.5 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.03.310

自不动产登记制度实施以来，不动产登记制度有效遏制了“一房二卖”现象，维护了债权人的合理权利与利益，保障了交易安全；从法理角度来说，债权人在进行不动产登记之后，可以避免发生因债权人处分而丢失物权的现象，较好的保护了债权人的请求权，并授予了债权人其他权利，房地产交易过程中，一般都是主动权较强的人会违反合同，而不动产登记制度较好地保护了弱者。我国不动产登记制度尚未达到成熟，加之缺乏实践问题的深挖，所以不动产登记机制有待完善。本文分析了我国不动产登记概念，探讨了我国不动产登记性质，并着重提出我国不动产登记制度的完善建议。

一、我国不动产登记的概念及性质

（一）概念

对于不动产登记概念，我国学者还没有形成一致的观点，其中王利明与孙宪忠教授提出的观点被视作典型，笔者认为不动产登记的本质在于提前登记请求权，指的是为了明确现在还未发生，但不久将来产生的物权更改可以顺利推动为本登记，而对相应债权请求权实行提前登记，值得注意的是，此债权请求权自然是将物权更改视作主要内容的。

（二）性质

不动产登记制度的必要性在于维护债权请求权，然而登记具备自身公示公信功效，这就使得不动产登记制度性质居于物权与债权之间存在一个较大的灰色地带。对于不动产登记性质，各学者提出的观点存在差异，主要涉及六种观点，即第一种观点对不动产登记的理解是可以形成独立限制权，这一观点出自于德国学者；第二种观点又称非实体权利说，此观点认为不动产登记只具备程序法效用；第三种观点是把不动产登记视作当事人对于物权的希望，也被称为物权期待权；第四种观点是请求权维护制度说，此学说旨在强调不动产登记具备的物权性质与债权性质；第五种观点对不动产登记的理解是准物权，即债权具备一定的物权性质；第六种观点对不动产登记性质的理解为债权物权，即通过登记债权具备了一定的物权效力，从而更好地推动此债权的实现，综上，笔者较认可第六种观点。

二、我国不动产登记制度存在的不足

（一）不动产登记的适用领域较为狭窄

纵观国外立法，我们不难发现不动产登记主要涉及以下几项适用领域，即第一，将不动产物权转变、设立或取消视作内容请求权；第二，以附有始期条件与停止条件相关物权更改的债权请求权；第三，不动产权利顺序转变的请求权。然而，我国的法律法规仅将第一项内容视作不动产登记适用领域，排除了第二项内容与第三项内容，可见，我国不动产登记的适用领域有待拓展。

（二）不动产登记法律制度较为散乱

我国不动产登记制度在《物权法》实施前较为零散，各司法解释与行政法规中都存在一些不动产登记制度，并提出了相应规定，然而这些规定较为散乱，存在互相冲突之处，不少规定出台的原因都是为了满足行政需求，没有考虑现代物权市场情况，所以难以保障交易安全。《物权法》出台之后，不动产登记制度被单独列出，这无疑推动了我国不动产登记制度的发展，使之在立法进程上前进了一大步，需要注意的是，此法中不少条文都是笼统概括的，虽然后来出台的《房屋登记办法》等为其进行了补充，但仍缺乏一部可以全部包罗不动产登记制度的完整法律。由此可见，我国需要尽快创建统一、完整的不动产登记制度。

（三）不动产登记申请条件较为模糊

《物权法》明确提出了不动产登记的申请条件，即只需双方当事人对不动产登记事项表示满意与接受即可。然而，在实践过程中，常会出现以下两种情形，即首先，双方当事人难以完成不动产登记申请约定；其次，尽管双方当事人达成了不动产登记申请约定，但其中一方当事人背离了此约定，不再愿意继续申请不动产登记。对于这些情况的处理，我国法律还没有明确的规定，所以，在具体实践过程中当事人的合法权益难以得到全面保障。

（四）不动产登记效力尚未明确

不动产登记制度的核心在于自身效力的明确，一般来说不动产登记具备保全权利、限制处分与破产保护三种效力，但只有保全权利得到了正式确定，即《物权法》第二十条有所明确规定，限制处分的产生主要取决于保全权利，破产保护则没有得到明确规定，由此可见，不动产登记效力的不明确是我国不动产登记制度的重要缺陷。

（五）不动产登记关机不够统一

《物權法》明确强调“不动产登记需由当地登记机构进行办理，由国家进行统一登记。统一登记的领域、方式与机构需由法律与行政法规进行规定。”可是，此规定现阶段仅是原则性规定，没有得到较好的贯彻落实，尚未明确统一登记机构，当前，森林、房屋与土地等是我国的不动产类型，分别由各个行政机关进行管理，多数状况下，登记机关也可以管理这些不动产。例如，《土地登记办法》第三条对土地登记的主管机关进行了规定，《房屋登记办法》第四条对房屋登记的主管机关进行了规定，也就是说，土地登记应向行政部门进行申请提交，房屋登记应向建设部门进行申请提交。除此之外，当事人不可免费登记，因为费用的缴纳会产生相应的利益，所以各行政机关都纷纷抢夺不动产登记。

三、我国不动产登记制度的完善建议

（一）拓展不动产登记适用领域

我国不动产登记制度适用领域仅涉及房屋交易与其他不动产，没有对除合同之外缘由形成的获取物权请求权是否可以适用不动产登记制度有所规定。众所周知，请求权不仅仅可以依据合同而产生，还涉及因不当得利与无因管理而产生的请求权，这部分请求权同样需要保护。总而言之，我国不动产登记适用领域较为狭窄，无论从理论角度还是实践角度来说，不动产登记适用领域都有待拓展与完善，笔者认为，不动产登记适用领域的拓展势在必行，除了需要保护权利变更请求权，还需要保护将不动产物权取消视作目标的请求权及以附有始期条件与停止条件的请求权、顺位转变的请求权等，从而充分发挥不动产登记制度的作用。

（二） 制定统一的不动产登记法律

我国不动产登记制度的正式确立取决于《物权法》的实施，需要注意的是，该法律都是以概括性条文的方式进行不动产登记制度规定，预告登记制度规定的条文极少，且忽视了相关程序，如义务人辨别权等，这无疑增加了这些问题在实践中的解决难度。因为《不动产登记法》有需改进之处，所以即便是健全的《物权法》想获取良好的成效也较为困难。《民法典》的效力位阶较高，若在其中融入不动产登记制度，则可以较好的展现此制度的必要性，需要注意的是，《民法典》的制定是一项繁杂的工作，需要不断归纳、调研与改正。就我国目前立法实况来说，针对不动产登记制度立法复杂、散乱问题，我们需结合实际发展情况从根本上采取相应措施进行补救与完善。

《物权法》第十条明确规定：“对于不动产，我国需实施统一登记制度，由行政法规与法律法规规定统一登记方式、登记领域、登记机构，”此条款为《不动产登记法》制定奠定了良好的基础。在我国，相关规定已超过了《物权法》规定领域，如《土地登记办法》、《房屋登记办法》等，这些规定在一定程度上细化了《物权法》规定，虽然此方式同样适用于《不动产登记法》，但在实际使用时需要合理解决好和《物权法》的附属性关系。《不动产登记法》的制定落后于《物权法》，在一定程度上为《物权法》的全面审视提供了依据，并展现出独立的一面，尽管《物权法》、《不动产登记法》的内容存在实体与程度之分，但《物权法》存在不足之处，《不动产登记法》应充分发挥自身补漏功能，补充规定《物权法》没有给予规定的事情。

（三）确立不动产登记适用条件

我国《物权法》限制了当事人申请不动产登记的条件，也就是说只有在双方当事人对不动产登记事项表示满意与接受的情况下才可以申请不动产登记，从表面上来看，该规定为当事人提供了自主选取权，但事实上是限制了当事人对不动产的登记条件，以致会出现双方当事人难以完成不动产登记申请约定，或尽管双方当事人达成了不动产登记申请约定，但其中一方当事人背离了此约定，不再愿意继续申请不动产登记的现象，从而使弱势一方的权益难以得到保护。解决此问题需要从立法入手，我国立法可以规定在特定情况下，一方当事人能够单独进行不动产登记申请，无需征求对方当事人建议，这样一来，不动产登记适用条件便可得以确立。

（四）明确不动产登记法律效力

当前，我国不动产登记法律效力仅对保全权利与限制处分这两种效力进行了明确规定。我国产业正以飞快的速度升级与更新，相比于以往，破产现象越来越多，此时的影响交易风险的因素逐渐增多，若债权人得不到有效保护，那么经济的再发展将会受到阻碍。所以，增设不动产登记破产保护效力至关重要，不仅可以维护交易安全，推动经济健康发展，而且可以完善不动产登记制度效力，发挥不动产登记制度功能。

（五）合理设置不动产登记机关

我国现行立法缺乏统一的不动产登记机关，此种“多头登记”既浪费了物力与人力，又易产生登记矛盾，侵害权利人利益。对于登记机关选取，我国学生有不同的理解与看法，即首先是把登记机关安置于地方法院；其次是利用行政权力明确登记效力，也就是说将行政机关视作登记机关；最后是利用中介机构实行登记，主要涉及公证机关、律师事务所等中介机构。笔者认为，利用行政权力明确登记效力，即行政机关是一个不错的选择，若将法院视作登记机关，势必要修改许多立法，甚至涉及宪法；若将中介机构视作登记机关，势必会降低登记效力，使之陷入無法实现的境地，而行政机关的选取不仅与我国国情相符合，可以较好地贯彻落实登记效力，而且我国行政机关具备较多优秀的登记人员，可以节省不必要的开支。

四、结论

总而言之，我国不动产登记制度的完善有着极其重要的现实意义，即有利于协调债权和物权之间的利益平衡、培育和谐宽松的市场环境、保护弱者及交易安全等，但在实际发展过程中存在的问题不容忽视，因此依据实际发展情况不断完善我国不动产登记制度至关重要，如合理拓展不动产登记适用领域、制定统一的不动产登记法律、确立我国不动产登记法律效力及适用条件等，从而更好地发挥我国不动产登记制度的作用。

参考文献：

[1]朱珍华.我国不动产登记制度的完善——以交易成本为视角.社会科学家.2015（6）.

[2]徐筱箐.论我国不动产登记制度的现状、发展和完善.现代商贸工业.2011（17）.

[3]林琳.论我国不动产登记制度的完善.中共乐山市委党校学报.2010（4）.