我国公允价值计量模式的应用分析——以投资性房地产为例

□刘光美

(江西财经大学 江西 南昌 330013)

我国公允价值计量模式的应用分析
——以投资性房地产为例

□刘光美

(江西财经大学 江西 南昌 330013)

公允价值计量模式的应用能有效改善投资性房地产企业的经营状况，从而提高企业经济效益。目前，在投资性房地产中，公允价值计量模式也得到了一定的应用，但仍存在一些问题。本文通过以投资性房地产为例，对我国公允价值计量模式的应用进行分析，提出相应的对策建议，以完善投资性房地产公允价值计量模式的应用。

投资性房地产；公允价值计量模式；应用分析

1 投资性房地产公允价值计量存在的问题

1.1 投资性房地产公允价值计量的信息的披露程度不一

目前，我国企业对于公允价值模式下投资性房地产的相关信息的披露程度不一，没有统一的标准。一些企业不披露与公允价值取得的相关信息，或是信息披露情况过于简洁，披露方面随意性较大、规范性不强，使财务信息使用者会怀疑其公允价值的可靠性，无法很好地帮助投资者了解企业投资性房地产的相关情况，不利于财务报告使用者做出正确的决策。

1.2 企业实施公允价值计量模式的积极性不高

目前，我国还是以成本模式为导向，然而从计量属性方面考虑，比起成本计量模式，公允价值计量模式更适合我国对会计计量质量的需求。由于我国会计准则的规定阻碍公允价值模式的广泛应用、相关操作指南不完善、企业内部控制不足等因素，企业对于公允价值模式的使用并不积极，公允价值计量模式的可行性与实用性受到限制，导致无法有效提高会计计量的质量。

1.3 相关部门监管不到位

许多房地产相关监督部门在执行会计准则时，不发挥本部门作用，监督渠道少、监管不到位，在投资性房地产的企业对公允价值计量模式的应用这一方面尤其明显，监督人员在应用会计准则过程中无法及时发现问题，此外，监督部门的工作人员没有保持严谨的态度，对房地产信息进行全方位了解，不及时反馈检查情况，这样一来，增加了企业操纵利润、进行舞弊的可能性，从而严重影响了企业的经济发展。

2 投资性房地产公允价值计量存在问题的原因分析

2.1 企业内部人员综合素质不高

随着对投资性房地产的公允价值计量模式应用的会计处理越来越繁琐，企业会计人员需要的业务水平越来越高。此外，对于房地产业，除会计方面的专业知识外，企业会计人员还要具备综合素质，比如与管理等相关知识、强大的市场分析力及其他综合素质。目前，房地产业发展的时间不长，对于投资性房地产存在的风险评估方法，部分企业管理者处理过于简单，缺乏高效的风险管控手段，企业管理者也无法对会计政策做到恰当选择及合理运用，会计人员及企业管理者对于公允价值的评估所需要的专业判断存在着不足。

2.2 会计准则制约公允价值计量模式的应用

目前，会计准则规定了两种对于投资性房地产的后续计量的模式，一是成本模式，二是公允价值模式，企业可以根据自身的情况进行选择。首先，会计准则虽然引入公允价值计量模式，但对其应用有严格的规定。同时，投资性房地产采用公允价值模式后不得再转为成本模式，这样一来，成本模式成为企业选择的导向。其次，会计准则中的部分规定制定不合理性，比如房地产进行转换时的会计处理。再次，会计准则对投资性房地产相关信息披露这一部分，规定简略，未做硬性的披露要求，使得投资性房地产企业对信息披露较为随意，无统一的标准。此外，对于确定投资性房地产公允价值考虑的因素、估值方法等方面，会计准则不要求披露。财务报告使用者会质疑公允价值的可靠性，这样，企业倾向于采用成本模式。

2.3 房地产市场价格体系不完善

与国外相比，我国的房地产市场起步较晚，房地产市场价格体系还不完善。房地产交易价格受经济政策的影响，无法反映其真实价值，使得容易出现房地产价格泡沫化的情况。同时，我国的房地产价格变动从宏观角度上来看受目前的经济发展形势影响，若经济发展良好，房地产市场便繁荣，竞争力加强，重估后的房地产价值会提高，使交易价格上涨；若经济发展薄弱，房地产市场出现低迷，竞争力下降，重估后的房地产价格则降低，使交易价格下跌。此外，目前政府对房地产市场所实施的政策较少，调控较弱，这也是交易价格不稳定的因素之一。两者差额较大，交易价格不稳定，将影响企业对公允价值计量模式的选择。所以，房地产市场价格体系的不完善在一定程度上阻碍着企业对于公允价值计量模式的选择。

3 完善投资性房地产公允价值计量的若干建议

3.1 提高企业内部人员综合素质

随着我国房地产行业的高速发展，我国会计准则得以不断应用和执行的进程加快，目前我国采用公允价值计量的规模性也正逐渐加大。由于经济的增长，会计信息使用者的投资观发生变化，使得会计信息质量的要求也不断提高，但目前我国的财务会计人员的职业素质普遍较低，一定程度上限制了会计信息的质量提高，影响企业的整体经济效益。企业应通过加大培训来提高内部人员的综合素质，包括对专业知识的培训，及会计人员对房地产市场发展动向的分析培训，促使内部人员执业能力的提升。此外，注重会计人员的职业道德教育，遵守职业道德基本准则，提高财务信息的客观性、可靠性，为公允价值计量模式的良好应用提供保障。

3.2 规范企业会计准则

值得我国借鉴的是，国际会计准则将公允价值模式作为首选模式，会计准则的制定也倾向于公允价值模式。目前，对于公允价值模式的运用，我国会计准则的规定中有较多的限制条件，一定程度上反映了我国推广公允价值计量模式时缺乏信心。因此，我国应对目前的会计准则进行修订和规范，对公允价值计量模式的应用条件进行适当放宽，比如允许投资性房地产企业计量由公允价值模式调整为历史成本模式，鼓励企业积极将公允价值模式作为第一选择。在投资性房地产信息披露的规定方面，制定详细的披露规定，促进披露会计信息的规范化和透明化。所以，规范企业会计准则能为企业进行公允价值计量营造一个良好的环境。

3.3 完善我国房地产市场价格体系

我国要实施公允价值计量模式，需要有良好的房地产市场环境。然而，我国目前缺乏完善、成熟的房地产市场市场体系。因此，我国应加快建立和完善房地产交易市场。可以由政府牵头领导，财政部门、房产中介机构等各相关部门机构给予配合，建立一个统一的房地产交易平台，结合互联网技术，多方位提供全面、透明的信息服务，以规范房地产市场交易管理。在一定程度上，完善房地产的价格信息，提高估值的准确性，以降低企业的估值成本。此外，完善房地产交易市场，能有效提高财务会计信息的可靠性，减少会计信息使用者的质疑，保障房地产市场秩序地有序进行，以促进我国房地产证券市场的健康发展。

结束语

投资性房地产中公允价值计量模式的应用，不仅需要企业从公允价值计量模式本身出发，提高内部人员综合素质，还需要我国为公允价值计量模式的应用创造良好的外部条件投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策，我国需完善房地产市场价格体系、规范会计准则、加大调控力度，提高公允价值计量模式应用水平，为我国投资性房地产公允价值计量模式应用的长远健康发展营造良好环境。

[1]邓英飞.谈投资性房地产公允价值模式应用存在的问题[J].财会月刊,2011(22):12-14.

[2]许璟旻.投资性房地产公允价值计量模式的应用[J].时代金融,2015(5X).

1004-7026（2017）09-0076-02

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10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.09.053