小城镇基准地价更新及问题研究

廖凯儿，汤江龙

(东华理工大学测绘工程学院，江西南昌330013)

小城镇基准地价更新及问题研究

廖凯儿，汤江龙

(东华理工大学测绘工程学院，江西南昌330013)

利用实证研究法探索针对小城镇基准地价的评估方法，为样本稀少的小城镇基准地价评估提供参考.提出的方法突破了传统方法在小城镇基准地价评估的限制，克服了样本资料缺乏等问题，丰富和完善基准地价评估体系.结果提出的方法来降低样本缺失对地价评估结果的影响，对完善我国基准地价体系有重要意义.

小城镇；基准地价；样本

1 小城镇基准地价评估实际操作问题

1.1 土地交易类型单一，样点稀少

小城镇土地交易类型单一，商业用地、住宅用地、工业用地相互交错，且流动性、效益较低.部分样点地价在统计的过程中，受人为因素的影响较大，异常样点数据较多，导致可利用的有效样点相对较少.欠发达地区小城镇工业相对落后，使得小城镇工业样点呈现“少”、“散”、“差”的特点[1－5].

1.2 评估资料少且资料采集不易

小城镇土地交易量少导致样点资料较少，且因其土地交易管理落后，土地市场发育不完全，土地市场交易不合理导致土地价格存在极大的随意性，收集的交易类型单一[6－8].

由于基准地价更新入户调查涉及租户或房主的个人利益，导致资料存在一定的虚假性.且资料收集涉及工商、交通、国土、教育、房管等众多部门，收集过程复杂，且每个部门统计口径不一致，导致同一个因素因子存在多个不同的数据，给定级资料的收集带来极大的不便.

1.3 影响地价因素考虑不全面，权重设定准确性低

随着社会经济的发展，各因素对地价的影响会随之改变，用常规方法对各个小城镇做地价更新，不能客观的反应其价格水平.小城镇土地定级过程中，因子因素选取没有结合实际情况，采用常规的因子因素进行分等定级，因子因素权重赋值过程存在较大的不确定性和人为性[9－12].在赋值过程中，其所确定权重的准确性在很大程度上依赖于专家的水平，但实际工作中无法邀请到对当地实际情况和基准地价评估工作很了解的专家，因此，由这种方法确定的因素因子体系权重值存在极大的不科学性.

2 评估方法

本文提出了小城镇一体化基准地价评估的技术方法.小城镇一体化是指在城镇分布密集的地区，在经济和空间地域上有较大联系.并且在当前城镇一体化和城市化进程加快的背景下，小城镇与相邻城镇的一体化程度越来越高，经济发展更加迅速.在小城镇土地分等定级的过程中，将小城镇分为重点城镇和一般城镇.重点城镇是指城镇经济较为发达、基础设施较为完善、土地市场发育较为完全、土地功能分区较为明显的城镇；一般城镇是指城镇经济发展较弱、基础设施不完全、土地评估样本缺乏、土地功能分区混乱的城镇.在各城镇相对独立的定级估价的基础上，加强重点城区和一般城区基准地价评估的衔接，建立区域一体化土地级别与基准地价体系.并将区域城镇看作一个小城镇，对其进行分等定级，综合评定土地质量.在各小城镇样点地价平均值和分等指数的基础上建立回归模型测算各城镇商住工用地地价.

3 实证研究

3.1 研究区概况

浮梁县地形地貌以山和丘陵为主，东、西、北三面为山地.境内群山纵横，岗峦起伏.浮梁县属安徽省黄山和江西省怀玉山余脉与鄱阳湖平原过渡地段.全镇总面积134km2，辖2个居委会、14个村委会.近年来，全县经济快速发展，土地交易市场逐步扩大，而其管辖的小城镇由于长期缺乏科学合理的基准地价评估，各类用地价格存在较大主观因素，为整顿土地交易市场急需建立科学合理的小城镇基准地价评估体系，为全县额经济社会发展奠定良好的基础.

3.2 结果与分析

3.2.1 因素因子选择及权重确定.因子因素的确定须选择指标值变化范围大，能反映土地质量差异的因素因子.选择对小城镇土地级别有重要影响的因子因素.另外，选择覆盖面广，其指标能够反映不同性质城镇之间的土地等别差异；避免人为主观任意性，选择可以获取资料的因素、因子和子因子.分等因素、因子体系及权重见表1.

3.2.2 因子指标标准化.根据实际情况，研究对城镇基础设施、繁华程度、人口状况、交通条件采取极大值标准化；区位条件因子则采用极值标准化.各镇因子因素分等综合分值计算结果见表2；各镇分等综合分值见表3.

表1 因子因素权重表Tab.1 Factor weighting table

表2 综合分值计算结果表Tab.2 Comprehensive score calculation result table

1)极大值标准化:fi＝100×Ai/max(Ai)

其中:fi表示i城镇标准化值；Ai表示i实际值；

2)极值标准化:fi＝100×(Ai－Amin)/(Amax－Amin)

其中:fi表示i城镇标准化值；Ai表示i实际值；Amin表示i指标值的最小值；Amax表示i指标值的最大值.

3.2.3 综合分值计算.各小城镇分等的综合分值采用加权求和法计算式(1)各镇因素、因子分等综合分值计算结果见表2；各镇分等综合分值排序见表3.

其中:Sf表示f城镇土地综合指数；fk表示f城镇k类因子标准化值；pk表示k类因子权重值；n表示因素个数.

3.3.3 基准地价测算.在中心城区的基准地价的基础上，把中心城区当做一个小城镇，与其他小城镇作为同一个区域分等.鹅湖、蛟潭、经公桥、三龙四个镇土地利用分异差异较小，因此在土地分等中每个镇只分成只作为一个土地级别.

地价测算采用各镇商业、住宅和工业用地样点地价与各镇分等综合分值之间建立回归模型.根据回归分析建立的商住宅工用地基准地价模型见式(2)～式(3)；商业、住宅、工业用地基准地价见表4.

表3 各镇分等综合分值表Tab.3 Classification of towns comprehensive score table

表4 各镇商业、住宅、工业用地测算基准地价表 元/m2Tab.4 Towns commercial，residential and industrial land measure benchmark land price tableyuan/m2

4 结束语

我国小城镇基准地价研究起步晚，目前还处于发展阶段，大多数小城镇土地市场缺乏管理，基准地价更新成果缺乏利用.在小城镇基准地价评估中，可将周围较发达地区、样点较多的城镇与小城镇进行整体的评估，可以避免实际操作过程中样点较少的不足.我国小城镇基准地价研究起步晚、研究少，目前国内小城镇群基准地价研究尚处于研究阶段还不够完善，本文提出的方法也只是一种探索性的尝试.在土地市场发展较弱后的区域及样点稀少的区域，如何进一步提高该方法的适用性今后研究应重点解决的问题.同时，如何提高基准地价评估的科学性和合理性是今后研究重点解决的问题.

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[2] 贺心刚.基于GIS和RS的城镇土地定级与基准地价更新研究[D].南昌:江西农业大学，2011.

[3] 刘义，陈英，白志远，等.城镇基准地价评估相关问题探讨:以甘肃省甘谷县为例[J].中国农学通报，2014，30(17):62－68.

[4] 李龙华.基于GIS的石泉县镇土地基准地价评估研究[D].西安:长安大学，2015.

[5] 岳晓武.台湾土地估价与地价管理[J].中国土地，2002(3):41－44.

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责任编辑:高 山

Study on Benchmark Land Price Update and Some Problems in Small Towns

LIAO Kaier，TANG Jianglong
(College of Geometrics，East China Institute of Technology，Nanchang 330013，China)

The empirical research is used to explore the benchmark land price evaluation method in small towns so as to provide a reference for the benchmark land price evaluation with scarce samples in small towns.The proposed method breaks through the limitation of traditional methods of benchmark land price evaluation in small towns，overcomes the scarcity of sample data，enriches and improves the benchmark land price evaluation system.The proposed method can reduce the effect of sample scarcity on land price evaluation and is of significance to improve the benchmark land price system in China.

small towns；benchmark land price；sample小城镇经济的迅猛发展加快了中国城市化进程的步伐.近年来在我国新农村建设城乡一体化、新型工业化和重大工程建设等区域政策的推动下，县域经济水平不断提高，带动了乡镇土地市场的发育，特别是土地交易日趋活跃和毗邻农村建设用地流转也逐步增长，因此，建立科学合理的乡镇基准地价体系显得尤为重要和迫切.小城镇土地市场发育较弱，市场体系不完全，为了促进小城镇土地市场有序发展，中小城镇的基准地价更新研究具有重要的现实意义.为此本文提出小城镇基准地价评估操作过程中的难题并提出小城镇一体化评估的方法，对规范小城镇土地市场具有重要意义.

F293.2

A

1008－8423(2017)01－0111－03

10.13501/j.cnki.42－1569/n.2017.03.025

2016－10－26.

国家自然科学基金项目(41201118)；江西省研究生创新专项基金(YC2015－S266).

廖凯儿(1994－)，女，硕士生，主要从事土地利用规划的研究.