房地产企业在三线城市的市场竞争力分析及提升策略

◇赵宏瑶

房地产企业在三线城市的市场竞争力分析及提升策略

◇赵宏瑶

目前，在我国三线城市的房地产开发过程中，存在着诸多问题。本文从房地产企业在三线城市的市场竞争力的发展现状出发，提出了房地产企业在三线城市的提升策略，以促进三线城市房地产市场健康有序发展。

三线城市；市场竞争力；房地产企业

一、三线城市房地产市场发展现状

近年来，一线城市的房地产开发已经逐渐趋于饱和，能够满足人们需求的房地产市场空间越来越小。在这样的背景下，越来越多的开发商把开发市场目标锁定在三线城市。因此，房地产开发在三线城市具有一定的竞争力，三线城市是房地产企业关注的重点开发对象。

国家十分重视三线城市房地产开发工作并给予相关的政策扶持。然而，尽管三线城市房地产开发在某种程度上具有一定的市场优势，但在实际的房地产开发过程中依然存在着一定的弊端。本文针对三线城市房地产开发过程中存在的问题，对三线城市房地产开发市场特点进行深入分析，并提出房地产企业如何在三线城市提高市场竞争力的一些措施，为我国房地产企业在三线城市提高市场竞争力提供一定的借鉴。目前，在三线城市房地产开发过程中依然存在一定的问题，如，三线城市房地产规划未受到足够的重视，房地产开发模式落后，三线城市居民消费观念守旧，房地产企业开发商的开发理念不科学等。

二、三线城市房地产在发展中存在的问题

（一）三线城市房地产规划未受重视

在三线城市房地产开发中，我们常把城市的特点与城市的规模作为房地产开发的主要影响因素，房地产开发对城市未来发展影响巨大。房地产推动城市发展，是城市发展的基础性产业。因此，房地产开发需要具备相关的房地产规划并在房地产总规划的指导下，结合三线城市发展战略部署进行合理开展，一方面，确保城市持续健康良性发展，另一方面，保障房地产企业在三线城市房地产开发中获得足够的利润。然而，就我国目前三线城市房地产开发现状来看，三线城市房地产规划没有得到应有的重视。在房地产开发过程中我们不难发现，房地产开发工作并没有结合城市的特色展开，缺乏核心的商业中心，城市各功能分区紊乱不足以凸显三线城市房地产开发的特色。此外，在整个房地产开发过程中，开发商并没有将产品规划理念与城市房地产开发相融合，房地产企业开发商对相关的房地产规划未给予足够的重视。在房屋部署上缺乏一定的城市特色，房屋布置多为千篇一律的简单排列形式，不能体现人性化，缺少人文气息，不能有效地吸引广大消费者产生对新建楼盘的购买欲望，房地产开发在激烈的市场竞争中缺乏足够的市场竞争力。

（二）房地产开发模式落后

在目前三线城市房地产开发中，房地产企业为了开源节流，多凭借经验盲目效仿一线城市房地产开发模式，这样就缺少对三线城市特色进行研究，不能开发符合三线城市特色、满足三线城市人群居住的合适建筑。例如，房地产企业多复制大城市房地产开发模式，采用“先造景、后开发”模式，这种开发模式主要是为了实现在一线大城市中利用漂亮的景观吸引消费者注意，通过这种方式提升房产的可卖点，激发一线城市居民购买欲望进而促进消费。然而，一旦在三线城市房地产开发中复制一线城市的房地产开发模式，会造成房地产企业面临严重的资金压力。因此，房地产企业在开发前进行严密的经济预算至关重要，不可因为盲目效仿一线城市房地产开发模式而出现入不敷出的现象，造成巨大的房地产开发风险。

（三）三线城市居民消费观念落后

据相关调查数据显示，三线城市房地产开发中面临的问题之一是：三线城市居民的住房消费观念尚未得到合理引导，三线城市居民多采用传统的消费观念，把大面积房屋作为一种社会地位的体现而多选择大户型房屋来居住，却并不能结合自身的家庭收入情况进行全面考虑。因此，小户型房屋在三线城市开发困难，居民的首选是大户型、大面积房屋。此外，对于三线城市居民而言，大多数消费者青睐于造价小、层数低的房屋建筑，这种户型的房屋相比于高层住宅而言具有经济实用性特点。但是，随着我国国民生活水平逐渐提升，人们的消费观念逐渐转变，一些落后的消费观念已经远不能满足人民日益增长的物质需求。高层住宅具有噪声小、视野开阔等特点，有效避免城市车辆带来的粉尘污染和尾气排放问题。同时，高层住宅多采用强韧的剪力墙结构，一方面起到美化城市景观的作用，另一方面能够节约城市土地资源，是未来城市建筑发展的大趋势。三线城市居民多以传统的消费观念对房屋住宅进行考虑，消费观念落后，思想守旧。因此，在消费者传统消费观念影响下，在三线城市开拓具有时代特征，满足时代发展需求的房屋建筑具有一定的难度。

（四）房地产企业开发商的开发理念不科学

在三线城市房地产开发过程中，大部分开发商的开发理念不科学。在投资过程中开发商把资金作为重要的房地产开发影响因素，忽视了采用科学合理的理财方法，并不能充分发挥三线城市市场杠杆的调节作用。大多数房地产开发商主要认为资金是决定房地产开发的重要条件，只要具备了足够的资金条件就能很好地发挥资金的财务调节作用。同时，在房地产建筑开发过程中，房地产企业开发商不能有效与相关的政府部门以及施工单位进行及时沟通，这导致在整个房地产开发过程中缺少对市场开发工作的前瞻性调查，不能及时收集相关政府部门有效政策、消费者需求以及各个施工单位的相关信息，在房地产开发过程中的开发理念缺少一定的合理性与科学性。此外，在房地产开发过程中缺少市场信息的有效渗透，即开发商不能有效利用市场营销手段，并充分发挥市场营销理念的主导作用，在实际的房地产开发过程当中，既缺少了相关的置业顾问，消费者不能对房屋建筑情况进行及时了解，同时也缺少对整个施工工程的施工跟进，压抑了消费者对房屋的购买欲望。

三、三线城市房地产市场竞争力提升策略

（一）提高三线城市房地产企业的竞争意识

当下，我国出台了一系列房地产调控政策，国家发改委也提出了“房子是用来住的”这一思想，国有五大银行以及其他金融机构在二手房贷款利率方面陆续做出调整，以符合国家政策要求。在这种外债的环境下，我国一二线房地产交易价格走低，三线城市的房地产价格徘徊不前，这些都在客观上增加了整个房地产市场的竞争压力，因此，作为三线房地产企业，必须全员上下牢牢树立竞争思想和竞争意识。在竞争激烈的房地产市场中，不断地通过控制成本、创新产品开发、完善服务体系等来提升竞争力。需要特别强调的是，随着国家对三线城市房地产开发力度的提高，大量的一二线城市金融资本正在逐渐向三线靠拢，例如，我国著名的房地产企业宝地集团也将发展的视野伸向三线或四线城市，并且取得了不错的业绩表现。从这一成功的案例可以看出，三线房地产企业拥有着前所未有的发展机遇，同时也面临着日趋激烈的市场挑战。所以，三线城市的房地产企业要不断提高市场竞争意识，从而在今后的房地产企业中获得更大的房地产发展空间和市场主动权。

（二）重视房地产商品质量

在今天的三线城市房地产企业的市场竞争中，不仅仅是房地产价格层面的竞争，更多的是房地产价值方面的竞争。作为一家房地产企业来说，其房地产价值主要体现在商品房的产品质量上，因此，要牢牢把握产品质量关，为消费者和业主提供放心的房子，是提高整体市场竞争力的不二法门。非常遗憾的是，在央视3·15晚会曝光的事件中可以看到，一些三线城市的房地产开发商为了降低生产成本，提高企业的利润率，在施工过程当中偷工减料，以次充好，出现了一大批危房，这种做法虽然从短期来看会获得一定的利益，但是从企业长远的发展来看，将会给企业形象、企业市场竞争力的提升带来不可挽回的损失。随着国家对房产质量管控水平的不断提升，在今后的三线城市房地产开发过程当中，谁拥有高品质的房屋质量，谁将拥有非常好的业界口碑。同时，也将会赢得最大的市场份额。

（三）注重房地产商品的设计与开发

随着国民经济收入水平的不断提高，对于收入比较充足的中产阶级来说，房屋已不仅仅是满足其居住需要，更是一种身份的象征。因此，作为三线城市房地产企业应该在开发与设计阶段投入更多的人力与物力。具体来说，在进行房地产项目的开发过程当中，要充分考虑到房地产附属环境的配套设施，例如，医院、学校、地铁、图书馆、购物中心等等。一个具有竞争力的房地产项目一定是最大限度地整合了周边资源。例如，万达集团在抚顺、锦州、葫芦岛等地陆续新建万达广场，并且迅速获得巨大的回报。其项目能够取得成功的主要原因之一就是非常注重房地产周边环境及配套设施的完善，除了在开发过程当中要全盘考虑进行资源的优化与组合之外，在进行房地产项目的设计过程当中，也应该积极注重细节，重视创新，例如，辽宁锦州金城集团在进行御澜山项目的设计过程当中，依托南山所处的独特的地理位置，修建了大批锦州乐格局的独栋别墅，在当地房地产市场引起了不错的反响。另外，该项目还在小区绿化、景观设计、物业服务、无线网络覆盖等方面也实施了更多人性化的设计与处理，在提升了整个房地产项目档次的同时，也让其在竞争激烈的房地产市场中脱颖而出。

（四）做好成本控制工作

房地产企业从本质上来讲，就是为了获得更大的市场利润，而它的利润获得主要来自于房地产的商品销售。在同等价位下，谁的房地产项目的成本最低，谁将获得最大的利润空间，也将获得更大的市场竞争力。因此，房地产企业应该牢牢树立成本控制意识，把成本管控作为企业重要的发展战略。例如，在项目融资阶段，三线城市的房地产企业应该充分做好融资风险性评估，科学利用金融杠杆，不断地丰富企业的融资渠道，建立融资风险预警机制，通过这种方式在降低企业融资风险的同时，也最大限度地降低企业的融资成本，从而为后期的项目施工提供必要的资金支持。在项目施工阶段，要充分利用市场价格优势，采用集团采购的方式来降低单品采购的成本，和供货商建立战略合作关系，充分利用市场的价格调节机制，用最低的成本支出获得更好的项目施工效果。除了在物资方面控制成本之外，还应该严格科学地控制人力资源成本。一方面，在项目监理、建筑施工、室内设计和装修、小区的维护和管理方面，可以通过市场公开竞标的方式来降低不必要的成本支出。需要指出的是，建筑施工带有一定的危险性，要把安全放在第一位，有句话说得好，事故是最大的成本，安全是最大的利润，因此，企业要落实相关的安全操作制度以及安全责任制度。房地产企业一旦发生事故，不仅会造成建筑工人的伤亡、企业财产的损失，还会给企业的形象带来严重的负面影响。因此，三线城市的房地产企业在任何时刻都应该积极地落实好安全责任制度，为企业市场竞争力的提升营造良好的环境。

（五）热心公益积极践行社会责任

房地产企业作为一个社会公民，在保证房地产项目质量的同时，还应该积极地投身于社会公益事业，为地区经济的发展贡献出应有的力量。例如，山东冠鲁集团每年会拿出上百万元配合当地政府，对贫困的沂蒙山区实施精准化扶贫，另外，还专门安排专有资金新建希望小学，敬老院等等。企业投身公益不仅可以彰显企业的社会责任，更可以提高企业的知名度和美誉度，也是企业赢得良好的社会声誉的主要途径。作为一种广告宣传，投身公益是三线城市房地产企业获得更大市场空间以及提升整体竞争力的重要思路。另外，三线城市房地产企业还应该关注环保、倡导低碳，践行绿色管理理念，为构建青山绿水，构建和谐中国和美丽乡村做出自己应有的贡献。

四、结语

三线城市具有适合房地产开发的很多优点，三线城市的房地产起步晚，房屋起价低，因此具有更广阔的利润上涨空间。三线城市多为一些欠发达城市，三线城市的经济水平远不如一线大城市的经济水平，与一线城市相比，三线城市房地产发展具有一定的滞后性。本文主要从三线城市房地产企业的发展现状出发，探讨其今后的市场竞争力的提升策略，对于促进三线城市房地产企业的发展具有一定的借鉴意义。

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10.13999/j.cnki.scyj.2017.12.003

渤海大学管理学院）