运用基金利器助力产融结合

2017-04-12李想

上海国资 2017年2期

文‖李想

运用基金利器助力产融结合

文‖李想

如果房地产板块能接盘继续开发，基金就敢于投资。在某些情况下，房地产基金会成为绿地拓展优质房地产项目资源的渠道

在抑泡沫、防风险、降杠杆、稳汇率的政策导向下,央行会适时对政策操作进行结构上的微调,市场流动性会出现局部性、阶段性收紧。房地产首当其冲受到货币政策微调引起的一系列连锁反应的影响,行业资金面上将会面临长期紧张局面,绿地的房地产主业势必面临巨大的挑战。

与此同时,积极扩张的财政政策将在轨道交通、城市投资建设、“一带一路”海外基建等方面带来发展机遇,并有望从减税和增加补贴两方面促进居民收入和消费增长,以及增加教育、医疗和扶贫等方面的公共支出,促进中国向消费驱动型经济转型,这将有利于绿地的大基建板块和大消费板块持续快速发展。

绿地集团在房地产、金融、汽车、酒店、商业等多个产业领域深耕多年,在全球范围内积累了丰富的资产端项目储备,拥有遍布全球的近100家酒店、近1000个CBD、近10000个社区,也积累了超过350万会员客户,且相当一部分为高净值人群和大众富裕阶层的代表,经过进一步挖掘可以转化为私募基金业务的“有效价值客户”。

此外,除了已经拥有三张私募基金管理牌照,绿地金融目前还拥有信托、境外券商、小额贷款、融资租赁、金融交易所等多项金融牌照,可以与基金业务进行优势协同互补。

面对机遇和挑战,绿地金融将充分发挥绿地在项目、渠道、客户、牌照、人才等多方面长期积淀的全方位优势,积极利用私募基金的形式,联合多方社会资金共同参与投资,加大助力产融结合的力度。

房地产+基金

房地产业是绿地集团的核心主导产业,目前已经形成了包括超高层、城市综合体、住宅和产业地产的多元化产品线。绿地金融计划通过四类基金服务绿地房地产主业。

一类是债性的房地产基金,目前业务存量规模60亿元。其他金融机构做此类基金,一旦出现项目风险失控,只能通过拍卖或者通过不良资产打包折价处理；而绿地金融的核心优势在于能够和集团的房地产主业形成闭环,在项目投资决策前就和房地产板块的同事联合进行专业判断,如果这个项目出现风险,绿地能不能接盘,如果房地产板块能接盘继续开发,基金就敢于投资。在某些情况下,房地产基金会成为绿地拓展优质房地产项目资源的渠道。

一类是物流地产基金。国内电商的蓬勃发展对于物流节点和仓储的需求旺盛,促进物流地产发展。物流地产布局通常并非一线城市、核心区域,因此拿地成本较低,但是通过和物流企业密切合作,有稳定的需求,相对而言能够保持较高的收益率。因此,绿地金融未来将通过设立物流地产基金,支持绿地拓展物流地产业务。

第三类是小镇产业基金。绿地已将打造特色小镇作为未来的新业务方向。特色小镇的关键是产业,地方政府在规划产业发展和整理土地项目时越来越重视规划相关产业的金融配套服务。绿地金融将通过小镇产业基金,绑定政府资源与资金,支持小镇当地产业的引进、培育和发展,从而深化绿地与地方政府的全面合作,提升各地事业部参与土地项目的竞争力。

第四类是境外REITs。2016年9月,绿地金融成立了绿地（亚洲）证券,未来将立足香港,辐射全球,设立并管理40-60亿美元规模的境外REITs,投向物流地产、商业酒店资产以及境外房地产。前期主要配合绿地在海外的房地产项目,未来将探索从自有资产的REITs化到引领中小房地产企业的REITs开发,推动房地产企业商业模式由重资产向轻资产转型,帮助企业专注于开发和运营,从而分散风险,加速扩张,提升盈利能力。

大基建+基金

绿地的大基建产业重点发展地铁产业,积极参与地铁沿线区域的城市综合开发。

2015年,中国建设银行作为总协调联络方和战略合作方,绿地集团、上海建工集团、建信信托公司三方作为发起人,以有限合伙企业形式设立了“中国城市轨道交通PPP产业基金”,由绿地金融、上海建工、建信信托三方成立的基金管理公司担任普通合伙人、执行合伙人,并由发起人、战略合作方作为有限合伙人。该基金总规模为1000亿元,分期发行,首期规模240亿元,将全方位打造国内基建领域PPP平台范本。绿地金融通过参与该基金,帮助绿地探索“轨交+物业”的综合开发模式,突破拓展土地资源的瓶颈,增强非市场化拿地能力。未来也将考虑在其他大基建领域复制该基金模式。

大消费+基金

绿地的大消费板块重点发展进口商品直销、酒店、旅游等产业,高度关注与中产阶级生活方式息息相关的中高端消费业态。

根据消费的内容、金额和频次,居民消费自然形成了一个消费阶梯,可以称之为“消费阶梯理论”。百元级的消费内容以“食”为代表,千元级的消费内容以“衣”为代表,这两类是低额高频消费；十万元级的消费内容以“车”为代表,百万元级的消费内容以“房”为代表,这两类是高额低频消费。以上四类涵盖了通常的衣食住行的基本刚性消费,除了少数细分市场,基本上都已经是供大于求、竞争激烈的“红海”。而万元级的消费市场,包括了健康医疗、娱乐休闲、文化教育等领域,属于可替代消费,但其支出占可支配收入的比例逐步上升,且发生频次也逐渐提高,目前在国内还是优质服务供给不足的“蓝海”。近几年,“健康投资、精神消费”成为我国经济新常态下大众消费首选,相应新兴消费兴起,医疗保健、教育、文化娱乐消费占比明显上升。

绿地金融未来将设立“大健康”和“大文化”两类主题基金,同时借助绿地（亚洲）证券平台,设立30-50亿美元规模的全球股权投资基金,作为海外平行基金。上述基金将积极寻求健康医疗、娱乐休闲、文化教育等领域的一二级市场投资并购机会,助力绿地大消费板块充分发挥绿地24年来积累的品牌优势、数据优势和场景优势,获取境内外优质资源,抢占万元级消费“蓝海”市场,获得高额收益和稳定的现金流。

大消费基金的投资标的还可以和绿地房地产主业形成协同互动。投资的优质医疗、教育资源可以优化住宅配套,提升产品附加值；投资的体验式业态和儿童业态可以帮助商业地产顺应“产品经济——服务经济——体验经济”的消费者生活方式演进趋势,更新消费内容,由购物功能向健康、娱乐、文化功能转型升级；投资的健康养老、养生保健、文化旅游等业态可以完善特色小镇的生活功能。