论述商业银行住房抵押贷款养老模式

李思雨

[摘 要] 在“未富先老”的社会格局下，以房养老开启中国养老新模式。商业银行积极开展住房抵押贷款养老模式不仅改善了老年人的生活质量，而且还可以拓宽金融投资渠道。但是由于我国住房产权政策不清晰、房屋价值波动大以此缺乏细则性操作规范，因此商业银行在开展以房养老业务过程中还存在诸多问题。从商业银行视角对推行住房养老抵押贷款模式的必要性进行分析，指出阻碍商业银行开展住房抵押贷款养老模式的因素，并提出构建住房抵押贷款养老模式的具体对策。

[关键词] 商业银行；住房抵押贷款；养老；模式

[中图分类号] F830.33 [文献标识码] B

[文章编号] 1009-6043（2017）04-0156-03

以房养老就是老年人将自己的房产抵押给商业银行，商业银行为老年人提供一定数额的养老金或者养老公寓服务的一种新型养老方式。在“未富先老”的社会格局下，积极借鉴美国（美国的反向抵押贷款放贷对象主要是62岁以上的老年人，由美国住房和城市开发部负责监管。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还，房主负债会随着分期放贷而上升，负债一直递延到房主死亡。反向抵押贷款下，房产名义上仍然属于房屋所有人所有，房屋所有人对房产仍有处置的权利，但前提是要偿还所有贷款本息）等先进国家的养老经验，开展住房反向抵押成为我国养老模式发展的重要补充手段。

一、我国推行住房抵押贷款养老模式的必然性

在我国人口老龄化进程不断加深、在商业银行面临转型的巨大压力下，在我国社会养老保险制度不健全的背景下，积极探索住房反抵押贷款对我国养老事业的健康发展具有积极的作用，结合我国养老工作的新形势，推行住房抵押贷款养老模式具有必然性：

（一）我国人口老龄化日趋严重，家庭养老压力剧增

由于我国人口基数大，受到計划生育政策的影响，我国已经出现“未富先老”的现象，很多家庭呈现出“四二一”的养老模式，也就是一个子女要负担四个老人的生活，巨大的生活和工作压力导致子女没有足够的精力和资金支持老年人的养老，“养儿防老”模式已经不能满足新常态养老事业的发展。商业银行作为金融市场经济的主体，具有强大的融资功能，因此需要商业银行探索多样化的养老金融服务模式为老年热提供足够的养老资金。

（二）我国养老资金缺口大，难以满足养老需求

根据财政部数据显示，2016年前10月收不抵支差额缩至1.1万亿元，前三季度高达1.46万亿元，地方财力吃紧亦可见一斑。财政部和浙江大学联合课题组预测，到2050年累积收支缺口将达到219.77万亿元。在巨大的养老资金缺口下，依靠传统的财政拨付模式难以满足日趋严峻的人口老龄化现象，因此商业银行必须要发挥金融服务职能，借鉴美国住房反抵押贷款养老模式，通过开展住房抵押贷款模式为老年人提供相应的养老资金，解决社会养老资金缺口问题。

（三）我国养老保险体系还不健全

经过多年的改革我国养老保险体系在不断完善，尤其是事业单位养老制度改革推动了我国养老保险体系的日趋完善。但是相比欧美等国家，我国养老保险覆盖比例仍然比较低。以企业年金为例，截止到2016年1月，我国企业年金仅覆盖6%的就业人员。另外我国养老保障发展水平的不均衡也是制约养老发展的关键因素。由于地区财政差距较大，一些省份的养老保障资金已经出现赤字，因此基于养老事业的长远发展，必须要依赖于个人的理财方式探索金融养老。

二、阻碍商业银行开展住房抵押贷款养老模式的因素

商业银行通过开展住房抵押贷款养老模式对推动我国养老模式创新与发展，拓展商业银行投资渠道以及完善我国养老保障体系具有重要的促进意义。然而根据近些年的运行效果看，虽然以房养老的设计理想很丰富，但是基于种种因素的限制，接受以房养老的居民数量非常少，截至2016年5月20日，北京、上海、广州、武汉四地仅有78位老人尝试参与“以房养老”。造成我国以房养老模式难以推行的主要障碍因素集中在以下方面：

（一）商业银行推行住房反抵押的制度规章还不完善

虽然在2014年保监会就针对商业银行开展住房反抵押金融业务提出了指导意见，但是商业银行具体实施住房反抵押贷款业务存在相关制度的缺失。一是我国住房推行的是国家拥有房屋的土地所有权，房屋产权年限为70年，产权到期后的续存问题并没有明确的法律给予规定。虽然2016年出台的《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（下简称《意见》）提出将研究住宅建设用地等土地使用权到期的法律安排，但是并没有做出明确的规定。因此在商业银行确定房屋价值的时候存在考核标准不一致的问题。例如老年人将住宅超过40年的住房抵押给商业银行，而老年人从银行所获得资金远远高于该住房的价值，这样必须会影响商业银行的积极性。二是我国住房反向抵押贷款法律制度的缺失。目前虽然具有住房抵押贷款的相关规定，但是却没有关于住房反向抵押贷款的相关法律制度，尤其是相关的配套法律缺失严重。

（二）商业银行经营模式落后

住房反向抵押贷款养老模式的推出对于商业银行而言既是机遇，也是挑战。一方面商业银行通过开展住房反向抵押贷款可以为银行带来巨大的融资渠道。例如在经济不景气的背景下，商业银行的信贷量出现快速下滑的趋势，根据最新央行的统计，截止到2016年8月，我国新增贷款主要集中在个人房贷上，而基于国家对房地产市场的调控政策实施，银行个人房贷量出现了下滑，因此商业银行要把握养老产业的机遇。另一方面住房反向抵押涉及的部门比较多，不仅需要评估、保险等参与，还需要证券、法律等融入，受到商业银行经营模式的制约，商业银行在开展住房反向抵押贷款业务中存在经验不足、监管不力以及贷款计算方式落后等问题。

（三）住房反向抵押养老催生商业银行风险

虽然开展住房反向抵押贷款能够为养老体系提供多元化的发展途径，但是由于我国实施住房养老抵押业务的时间还不长，因此住房反向抵押贷款增加了商业银行的风险。一是房产价值波动风险。住房反向抵押贷款属于一项长期的投资，在国家住房调控背景下，尤其是2016年3月份开始我国诸多城市出现了房价快速上涨的趋势，此时的住房抵押价格必然会高，随着房地产市场的稳定，银行则要面临虚高房价的风险。二是利率变化风险和老年人寿命风险。老年人的寿命越长，银行的盈利空间也就越小，随着生活水平的提升，人的寿命在逐渐延长，因此意味着出售“以房养老”产品的商业银行要支付更多的养老金，甚至有可能超过房屋的价值，这就进一步降低了开展业务的意愿。

（四）传统养老理念和代际财富转移观念的束缚

自古以来，中国人根深蒂固的的养老观念是“养儿防老”，子女具有赡养义务，老人去世后，房产由子女继承。房产也是中国大部分家庭财富里占比最高的资产，是老人奋斗一生积攒下来的主要财富。老人如果选择抵押房产，可能会引起家庭纠纷，或者面对社会非议，老人能否坚持选择，值得商榷。因而，参加以房养老的人群中以无子女老人、孤寡老人或者空巢家庭居多，其他老人群体兴趣寥寥。

三、构建住房抵押贷款养老模式的具体对策

纵观国内外反向住房抵押贷款发展模式，由于我国受传统养老思维、土地政策不清晰以及商业银行操作细则不完善的影响，如果单独依靠商业银行的操作不足以推动住房养老贷款业务的发展，因此基于现实考虑，我国要建立以政府支持、商业银行为参与主体的运行模式。

（一）制定完善的住房反向抵押养老贷款制度

由于商业银行实施住房反向贷款金融业务的时间还不长，相关配套制度还不完善，因此基于住房反向抵押贷款业务的长远发展：一方面我国要制定完善的法律体系。由于我国土地法律制度的缺失，导致房屋抵押存在缺陷，因此需要进一步完善我国相关法律体系。另一方面要细化商业银行反向抵押贷款操作细则。由于住房抵押贷款养老的对象是老年人，基于风险考虑，商业银行在贷款期限上都会做出相应的限制，一般为10年，这样虽然能够为银行降低风险，但是其却容易引起老年人的反感。因此需要银行制定完善的操作细则，以此提高业务的成熟度。

（二）国家要积极营造良好的环境

一是中国相关部门允许银行参与筹建养老服务机构与养老社区建设，并给予一定的税收优惠，由银行搭建一个以房养老的闭环业务生态链，缓解老人们入驻高品质养老社区费用偏高的难题；筹建一个专门的银行房屋轉让交易平台，令手握大量房产的银行机构盘活这部分资产。如此银行的以房养老业务风险得到释放，就能给予老人更高的贷款抵押额度，令养老开支更加充裕。二是采取财税减免等优惠政策。对于参与住房反向抵押贷款的市场主体来说，盈利依然是其最主要的目的，借款人也同样希望得到最大数额的资金支持。政府应该通过优惠的政策鼓励这种养老模式。三是完善社区养老与居家养老服务。居家养老服务是住房反向抵押贷款养老模式的一部分。完善居家养老服务，是提升住房反向抵押贷款产品价值的重要方式，也体现了住房反向抵押贷款养老模式的人文关怀。

（三）创新住房反向抵押贷款业务种类

由于我国国情不同于西方国家，完全照搬西方国家的经验并不可取，要实现我国住房反向抵押养老贷款模式的发展就必须要立足于我国国情，不断创新银行“以房养老”业务产品种类。首先商业银行在开展住房反向抵押贷款业务时要突破传统的以“到期没收房产”的单一模式，商业银行可以借鉴上海现住房反向抵押养老保险，打破“以房养老”僵局。商业银行可以为老年人提供多样化的服务，例如对于思想保守的老年人可以为其开展住房抵押贷款，在老人病故之后，可以由老人指定的继承人在清偿所有保险费用后继承房屋产权并赎回抵押房屋，这样必然会大大提高住房反向抵押贷款养老业务的发展。其次商业银行要积极依托资源优势与保险机构、证券机构合作，实现住房反向抵押贷款业务的多样化。例如银行部门与保险机构合作，一方面实现了风险的转移，另一方面也提高了资金的流动性，实现了保值增值。最后改进商业银行反向抵押贷款的绩效考核。商业银行要将业绩考核指标从原先的存款额贡献指标，变更为“考察每位老人客户购买综合金融产品的总量”。

（四）商业银行要强化风险防范

基于住房反向抵押贷款所造成的财务风险，商业银行要增加收益就必须要采取有效的措施提高住房反向抵押贷款的业务风险。首先商业银行要设置专门的住房反向抵押贷款机构。由于商业银行推行住房反向抵押贷款的业务还不成熟，很多规则细则还有待完善，因此银行在具体的实务操作中存在诸多的缺陷。如果将该业务归置于理财部门，在实践中具有难操作性，商业银行可以通过设置专门的机构，专项研究该业务，以此推动住房反向抵押贷款业务的发展。其次商业银行要建立风险识别和预测机制。住房反向抵押贷款业务具有投资长，风险因素不稳定的特点，例如老年人将自己的住房抵押给银行，而老年人抵押的住房已经超过40年，而老年人的寿命远远超出银行的预期，这样必然会降低银行的收益。为此商业银行可以通过风险识别体系降低或转移风险。商业银行在开展住房贷款时可以通过评估环节实现对借款人的审核，尤其是对住房信息以及老年人的身体状况、资信等进行全面的调查与分析，以此决定是否向其开展住房反向抵押贷款。最后采取差别化的风险防控手段。由于住房反向抵押风险不同，例如住房年限不同给商业银行造成的影响也就不同，因此商业银行需要根据具体的业务使用不同的风险管理方法。

（五）加大对住房反向抵押贷款养老业务的宣传力度，改变传统观念

长期以来受到传统居家养老和代际财富继承观念的影响，我国推行住房抵押贷款养老模式必然在短时间内很难被社会所接受。因此作为商业银行而言，一方面要积极宣传住房反向抵押贷款的好处，让社会了解住房抵押贷款业务的流程等。在物质基础不断提升的新时代背景下，老年人追求高品质生活的意愿越来越强烈。而在当前养老保障体系不能满足其生活品质提升时，银行通过合理的住房抵押贷款可以为老年人提供丰富的物质条件，因此从长远趋势看，住房养老抵押贷款必然会得到广泛发展。另一方面改变传统落后的思想模式。老年人要改变传统的思想模式，依托住房房产为自己创造良好的生活环境。

总之，住房反向抵押贷款的不确定性较大，风险较高，涉及领域较多，产品设计难度较大，需要商业银行、政府机构、保险公司等多方配合。

[参 考 文 献]

[1]于艳芳.美国“以房养老”住房反向抵押贷款的经验与启示[J].石家庄经济学院学报，2015（1）

[2]王云斌.“以房养老”在中国的运行障碍及其多元发展路径——十年探索的反思和国际经验的启示[J].社会福利（理论版），2013（12）

[3]张熙，林恩乐.基于住房反向抵押贷款理论的“以房养老”模式研究[J].财经界，2014（2）

[4]苏建斌.住房反向抵押贷款养老模式推行的障碍和对策研究[J].现代商业，2015（29）

[责任编辑：高萌]