房地产项目代建制模式思考

张 穆

(深圳市中金康发房地产开发有限公司 广东 深圳 518000)

房地产项目代建制模式思考

张 穆

(深圳市中金康发房地产开发有限公司 广东 深圳 518000)

随着宏观调控的延续，房地产市场已逐步由“地产”时代转变为“房产”时代，单纯依靠“土地红利”获取开发利润的传统模式已经逐渐被社会淘汰。在投资主体的多元化和“投资、开发”职能逐渐剥离的情况下，专业开发能力将在未来房地产行业扮演越来越重要的角色。基于委托方对专业开发管理服务的需求和众多房地产开发商战略转型的要求，房地产项目代建模式应运而生。这种模式对于双方资源的整合可以有效进行，在信息共享，风险共担的合作前提下，实现项目整体利益、委托方利益及代建方利益最大化的“多赢”目标，受到当前市场的高度认可。但是作为新生事物，房地产项目代建模式的相关理论研究相对缺乏，众多房地产代建项目落地过程中产生大量悬而未决的问题和矛盾。本文针对房地产项目代建模式中最核心的问题进行研究分析，也就是所谓的代建方报酬标准的确定问题，希望对房地产市场未来的稳定发展有一定的帮助。

房地产企业委托管理开发委托管理费的支付账务税务处理

一、前言

近年来，房地产行业的转型如炎如荼，新的信息革命和产业革命把房地产行业从产品时代推向平台时代，对过去单纯的开发商模式向服务商靠拢，房地产代建业务就是最好的见证。在代建行业日渐兴起的发展环境中，土地成本调控和资金压力日趋加大，企业的转型升级及新形势下的政策扶持，给代建领域的企业减轻一定的负担，从而获得了更多的市场机会。就目前房地产项目代建模式发展现状而言，代建制在房地产开发项目中的优势显而易见。

二、房地产项目代建模式概述

(一)房地产项目代建模式的概念

房地产项目代建模式是指委托方和专业开发运营服务商，在“信任”、“共享”和“真诚”的共识下，以委托代理合同为契约，履行各自的权利和义务，为实现“双赢”的目标而努力配合的新型房地产开发模式。对项目委托方而言，代建是指将房地产项目开发全过程的管理职能授权专业管理团队，依靠激励和约束机制，促使代建方为自身的利益而努力工作。采用房地产项目代建模式，可以实现委托方投资职能和管理职能的分离，有利于项目资源的最优配置和整合，有利于提高产品和服务的品质和竞争力，进而实现自身利益最大化的目标。对代建方而言，代建是指依据契约合同，向委托方提供房地产项目专业开发咨询服务，即委派管理团队、严格执行产品品质把控标准、营造出符合委托方需要和市场认可的产品，通过收取一定金额的管理费 (代建服务费)实现企业收益。

(二)房地产项目代建模式分类

在房地产项目代建的模式上，可以分为两种，一种是有品牌输出的全过程管理，另一种是无品牌输出的产品营造管理。有品牌输出的全过程管理是委托方提供项目土地及开发所需的全部或主要资金，代建方输出全项目生命周期的管理咨询服务;委托方可根据契约合同约定在受托管理项目中使用代建方的品牌。代建方通过授权，允许委托方在合作项目的宣传推广中使用代建方品牌。但是委托方不得在公司名称中使用代建方的品牌及相关字样，这对于房产品的竞争力和市场美誉度等有很大的影响。无品牌输出的产品营造管理过程中与输出品牌的代建模式不同，委托方的主要诉求是通过代建合作模式提升自身品牌的影响力，提升产品的竞争力，从而使自有品牌占有更多市场份额。这种模式代建方只承担营造管理工作，对开发建设过程实施精细化管控，并且对于代建方实力的要求相对较低。

(三)委托方的主要职责

委托方负责筹措项目开发所需全部资金或主要资金，对项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益。其主要承担的责任有以下六种:第一，提供已确权的土地和开发资金;第二，要根据实际情况，确定合作项目的整体目标，通过契约形式选择合适的代建方，签订《房地产项目代建委托代理合同》;第三，结合代建方的《产品建议书》，确定项目定位和总体开发计划;第四，按照合同约定，协调政府、代建方及第三方机构的关系;第五，负责项目实施过程的资金管理工作，按照合同约定向代建方支付代建管理服务费用;最后是协调项目竣工验收和移交工作。

(四)代建方的主要职责

由代建方组建项目管理团队，根据合同的约定及委托方的授权行使项目“设计－建设－销售－运营”等过程的全方位的经营管理权。代建方对委托方全权负责，接受委托方的监督、建议;并尊重委托方的决策。首先，在前期咨询服务中，要为代建方提供全案咨询服务，如市场调研报告等，并且要根据委托方需要，提前编制项目整体开发计划、产品规划设计报告、运营报告、营销报告等，为委托方的决策提供依据;其次，在建设管理阶段要提供相应的服务。在规划设计管理上要根据项目类型和实际情况选择并委托各阶段各类规划设计单位，把控设计进度及设计成果质量，并制订合理的项目目标成本，在项目开发建设全过程中实行有效的目标成本管理。对项目工程建设阶段的质量、工期、安全生产、文明施工等进行全面管理。在竣工验收和交付时要组织各类中间验收、竣工验收，完成竣工验收备案工作，组织实施项目房产的集中交付工作。对客户服务及房产保修问题时，协助甲方设置或延聘客户服务组织，有效处理客户投诉，提升客户满意度;在人力资源管理方面，要根据代建方的管理经验，建立委托管理项目的人力资源相关管理制度。最后根据代建方的管理经验，协助委托方建立行政相关管理制度，进行行政后勤、公文管理、信息管理等工作。

三、房地产项目代建方固定报酬取费标准研究

(一)房地产项目代建方报酬取费现状

当前代建管理费取费仍处于向标准化过渡的阶段，代建方报酬普遍偏低，对企业利润的关注度不够。委托方在制定激励方案时，未考虑风险分担因素的影响，双方对于如何分配项目剩余存在较大分歧。现有代建方利润部分单纯考核销售指标，由于形成项目溢价的影响因素多样，双方难以准确估量由代建方努力工作而产生的效益，因此在契约谈判中较难就利润部分的取费费率及结算方式等达成一致意见，容易出现扯皮现象。在具体的报酬取费模式上可分为代建费用、代建管理费支付方式两种。而在具体的代建费用上还包括派驻团队基本管理费、委托开发管理费和项目业绩奖励。值得注意的是这三种费用不包括委托方应向第三方机构支付的相关费用，包括但不限于土地出让金、契税、前期工程费、报建费、市政配套费和其他政府规费及行政收费、工程建设费、材料设备款、招标代理费、设计费、监理费和工程造价、审计、法律服务、物业管理等咨询费以及销售费用等。此外，在代建管理费支付方式上，委托开发管理费主要根据项目销售进度节点，结合部分关键工程节点，分批支付。

(二)房地产项目代建方固定报酬取费标准

在房地产项目代建模式中，代建费用应该包括固定报酬和企业利润两部分构成。在实际应用中，代建方服务费一般包括固定管理费和销售提成两部分，固定管理费用包括委派人员工资性费用和部分行政办公费用;依据销售指标或利润指标，代建方可以得到一定比例的销售提成作为奖励。在国内较为成熟的房地产代建企业固定报酬构成一般为项目团队人员工资费用和日常管理费用、品牌使用费等。至于具体的取费标准要根据具体项目实际情况细化。

四、代建模式的财税处理

(一)从财税角度看标准的代建模式通常具备的特点

首先在代建项目的立项、土地和后续报建手续都在项目方名下，而不在代建方名下。其次，代建方通常不垫资，由项目方承担全部建设费用。在代建业务中，符合这两个特点，项目方同代建方签署委托代建协议，支付工程建设款项，代建方负责整体 工程管理过程，实质上是提供了一种特殊的工程管理服务，应就取得的代建管理费收入缴纳6%增值税，并向项目方开具发票。

(二)代建模式的两种特殊情况

1.代建方取得土地

如果代建方取得土地使用权，意味着后续的报建手续应以代建方企业为主体实施，那这就不再是真正意义的代建，而属于该企业自行开发项目，如果完工后要移交项目方，必须视同销售缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。

2.代建方垫资

首先，代建业务期间房地产企业参与垫付资金，应分解为提供代建服务和提供贷款服务两种业务，并就两种业务分开核算分开开具代建服务费发票和资金占用费 (利息)发票。项目方取得代建服务费专用发票可以抵扣增值税进项，取得资金占用费发票不得抵扣进项。

其次，项目公司未成立之前发生的前期费用，如人员差旅费、业务招待费、前期调研费等，应按管理层最终是否决定项目成立分别处理。前期发生时，代建公司计入其他应收款项目。在调研的结果确定项目不成那么前期费用属于期间费用。在《新会计准则》中，对于过去将开办费作为资产处理的作法已经有所改变。如果调研的结果确定项目成立，代建公司代付的项目调研费用在项目公司成立后由项目公司按前期费用支付代垫款给代建公司，代建公司开具相应的服务业发票给项目公司。

(三)代建模式下的财税处理

在财税处理的过程中，需要对代建方企业的会计核算和税务处理。代建方作为项目方的代言人，收到项目方的工程款项，再按照工程进度支付给施工方企业，代建管理费按照合同约定和实际支付节点正常核算收入，开具服务业发票，即受托代建收入;同时，委托方企业的会计核算为委托方支付代建手续费，收取受托方管理费发票后，记入在在建工程——代建手续费。在代建方企业的税务处理中，对房地产企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业——代理业”征税，营业额为向委托方收取的代建手续费。而代建行为必须符合以下条件:

第一，与委托方事前签订委托代建合同;

第二，以委托方名义办理房屋立项及相关手续;

第三，不以受托方名义办理竣工决算;

第四，与委托方不发生土地使用权，产权的转移。

凡是不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属于房屋销售行为，按“销售不动产”税目纳税。现在营改增后认定标准没改，如果符合上述条件，增值税一般纳税人税率6%;不符合上述条件的按建筑服务征税，增值税一般纳税人税率11%;如果是增值税小规模纳税人税率3%。

(四)代建方企业面对的资金流和施工发票开具

既然会计核算清晰了，资金流自然非常清楚，项目方向代建方支付工程款，代建方向施工单位支付工程款，但对应的施工单位发票可不是开给代建方企业，而应当开具给项目方企业或者单位。这一点特别需要注意，实务中很多代建操作在施工发票的开具上出现思维混乱，最终给企业带来涉税风险，甚至很多税务机关倾向于认为如果发票开发代建方企业，那么就不再是代建而是自行开发。因此，资金流和发票在代建模式中出现了不完全一致的情况，代建方企业作为代建管理服务企业，约定了资金流的代付义务，因此，虽然不一致，并不影响各方的财税处理。