国有租赁房产经营廉洁风险防控策略研究

童立里 房薇娜 田 洁

(1.燕山大学经济管理学院 河北 秦皇岛 066000)(2.杭州市居住区发展中心有限公司 浙江 杭州 310000)

国有租赁房产经营廉洁风险防控策略研究

童立里1房薇娜2田 洁2

(1.燕山大学经济管理学院 河北 秦皇岛 066000)(2.杭州市居住区发展中心有限公司 浙江 杭州 310000)

在国有房产租赁经营过程中，受人为因素、体制规范和市场变化影响，存在不同类型的廉洁风险。本文拟通过建立制度保障、完善工作流程、整合智慧平台、运行星级评定的“1611”全方位风险管控模式的创新举措，来防范国有房产租赁经营业务中的廉政问题和经营各类廉洁风险，实现国有房产租赁企业健康发展。

国有租赁房产;廉洁风险;防控策略;星级评定;数字平台

一、引言

国有租赁房产是指产权、使用权归国有单位，在一定时期内为了解决社会生活、居住等日常需求而提供的经营性租赁房产。这些房产主要存在于各个城市、乡镇中的国有企事业单位，除了自用之外，为了保证国有资产保值增值任务，而面向社会对外出租的部分房产。

为了进一步将国有租赁房产经营业务推向市场，充分利用国资背景打造具有特色优势的租赁房产经营平台，许多国有经营单位将原房产租赁业务独立出来，成立了租赁房产运营公司，负责国有租赁房产经营业务。成立新公司，既是为了巩固现有市场，并通过整合资源，进一步拓展市场，同时也是为了减少人为因素、体制规范和市场变化等方面带来的廉洁风险。

二、廉洁风险分析

按照租赁房产经营的业务流程，廉洁风险点主要存在于招租过程不严谨、合同履约不对等、信息反馈不通畅、退租商榷不及时、续租机制不完善等几个方面。具体如下:

(一)招租过程不严谨。在招租过程中未对招租流程进行具体细化，导致在招投标过程中，尤其是在制度规定允许下开展的自主招标工作，在招标的环节上存在人为控制漏洞，在招标中设定符合于某一利益输送商户条件的限制条款;亦或是降低要求，借机索贿受贿。

(二)合同履约不对等。经营管理人员故意更改租赁合同重要款项，或租赁合同未通过法律审核而直接签订，搞“权钱交易”，为特定商户谋取利益，为其个人谋取私利。

(三)信息反馈不通畅。经营管理人员对公司租赁房产的租赁信息不及时公布、不广泛公布、不公开公布，导致房屋空置信息掌握在个别人手中，而成为其非法牟利的重要资源;对信息发布之后结果不及时反馈，致使公司领导层对房屋租金、租期等重要信息的判断缺乏依据，导致决策不准甚至失误，造成国有资产流失。

(四)退租商榷不及时。经营管理人员未在规章制度要求的时间内对商户租赁到期予以提醒，引发商户退租过程中的矛盾冲突;或未与原经营商户进行充分沟通而擅自挂牌招标，导致原租户不退出、新租户进不去，造成房屋租赁空置期延长，同时引发社会矛盾。

三、防范策略及措施

鉴于上述风险因素，考虑从房产租赁管理的方式方法上进行调整、改进、完善，同时兼顾有序经营、和谐管理、安全保障，形成一个更加符合国有企业房屋租赁业务的“1611”风险管控模式，即通过建立制度保障机制 (1个保障)、完善工作流程机制 (6个方面)、整合数字平台机制(1个平台)、运行星级评定机制 (1个评定)，来实现公司防范风险、规避风险和减少风险，同时解决公司经营问题、弥补公司发展短板。

(一)建立制度保障机制。建立更加完善、操作性强的制度体系，为企业的发展保驾护航，更快实现企业经营目标，才能实现更好更快发展。从企业运营角度，建立一整套完整的国有房屋租赁管理制度;从安全管理角度，制定安全管理、安全保障、安全事故等一系列形成闭环的房屋安全管理制度;从长远发展角度，建立公司发展规划相关制度。

(二)完善工作运行机制。进一步完善六个方面的运行机制，即:信息透明、有效监督、分级防控、建立联动、强化服务和标准量化。具体方式如下:1.信息透明。建立公开透明的信息发布通道，实现租赁信息公开化、发布渠道多样化、招租流程常态化，真正将招租过程的各类信息全面公开，不留死角。2.有效监督。建立房产租赁全过程、全方位的有效监督。充分利用上级公司的监督管理职能，对运营公司的租赁业务实施全面监督;利用智能摄像机监控招投标全过程。3.分级防控。建立对现有商户分等级的管理模式，根据其日常经营情况、安全巡查情况进行分级管理，有针对性地开展日常管控，为实现商户“星级评定”打好前战。4.建立联动。建立与区域政府职能部门、居委会、物业公司等管理联动机制，通过信息整合与资源共享，实现租赁业务的平稳、有序和健康开展，突发情况和矛盾纠纷得到妥善处置。5.强化服务。建立运营专员“一对一”服务，能够快速响应商户诉求，实现服务水平和廉洁从业的全面监督;建立公司微信公众号“投诉建议”专栏，第一时间获取商户反馈信息。6.标准量化。建立合同履约保证机制，将合同条款进行量化分解，成为运营公司对经营商户日常经营、安全整改等方面的考核依据，对各类经营行为进行量化评定，为业态优化调整提供客观数据支持。

(三)整合数字平台机制。基于互联网和云计算，搭建房产租赁“数字管理平台”。通过数字化信息平台将租赁的全过程业务实行线上操作，并将各个流程固化;通过对每个程序的前置及后置条件的确定来完善操作的标准化;通过程序自动的数据记录及分析，实现实时监管、动态分析和有效应对。总之，通过技术手段最大程度的减少招租过程的人为干预和避免管理过程的人为缺失。

房产租赁“数字管理平台”旨在打造具备客户服务、管理监督、市场运营三大块业务输出的智能化、数字化、信息化管理服务平台。该平台将真正建立起运营公司与租赁商户之间信息沟通、传递和互动的桥梁。该平台将分别从租赁商户、公司管理人员、公司业务人员三方面设置不同的访问界面，并拥有不同的业务职能。这个平台的成熟运用，既能大幅减少人员的劳动强度，降低用工成本，规范管理行为，更重要的是能够进一步加强廉政监管。

(四)运行星级评定机制

矛盾的产生是因为需求的不同，如何让公司的管理需求与承租人经营需求相结合，是解决矛盾的关键所在。为了进一步解决运营公司与租赁商户之间的在租赁业务上存在的不可避免的矛盾关系，应在商户运营全过程中建立“星级评定体系”。

“星级评定体系”是对承租人在租赁合同范围内的所有履约行为进行细分标准量化，通过量化的结果对承租人进行客观评价，并在后续招租中对此评价进行充分运用与体现。通过这个“评定体系”来事先量化承租过程中的行为，让承租人可以事先对各类情况有所判断，鼓励承租人合规经营严格履约。评价结果将作为后续招租过程中优质商户存续和实现劣质商户淘汰的参考依据。

四、后续开展模式

在市场营销上，我们讲“好的商业模式可以复制”，在房产租赁经营业务和管理上同样可以运用模式复制。对于上述所述的“1611”风险管控模式，可以说是覆盖了房产租赁的全过程，无论是国有租赁公司、上市公司或者是民营公司，都可以直接照搬运用。在整个模式中，除了上述几个方面的工作原则集合之外，管理体系、运行机制和制度建设等各方面也是贯穿于整个模式之中，是可复制的工作形式。

下一步，运营公司应该从以下三方面进一步开展后续工作:1.根据业务发展需要而进行不断优化、调整现行制度，真正建立起保障房产租赁经营业务的制度体系。2.完善智慧管理平台的监督管理职能，将公司oa系统、公司网站等与智慧管理平台进行融合，真正实现审批流程可视化、风险防控程序化、管理监督透明化。3.完善星级评定管理机制，将星级评定操作流程纳入到智慧管理平台中，成为运营公司日常运营管理的一项基本业务，并完全在平台中实施，进一步减少人为因素影响。

一方面，通过对公司经营房产租赁的管控体系进行整合，包括公司的组织架构、人员编制、岗位职责以及专业团队建设等，形成一个成熟、完整、符合房产租赁业务开展，尤其是国有背景租赁业务开展的管理体系;另一方面，通过信息化、流程化和智能化的手段，把日常工作放在数字化平台上执行，运用科技手段解放生产力，提高生产效率。