房屋开发建筑面积与建筑工程成本管理问题研究

袁庆铭

(淄博职业学院 山东 淄博 255314)

房屋开发建筑面积与建筑工程成本管理问题研究

袁庆铭

(淄博职业学院 山东 淄博 255314)

本文重点分析了房屋开发中老百姓关心的房地产开发建设的建筑面积计算等方法问题进行阐述，同时也对房地产开发工程经济成本控制管理问题进行了研究。

建筑面积;工程成本;管理

一、前言

房地产开发项目在市场需求和定位研究的基础上，研究房屋开发中应对老百姓关心的建筑面积计算的准确性和经济成本控制管理等方面进行深入分析。通常大家所说的房地产开发商卖给老百姓房子面积不知道怎么计算，这一问题老百姓更加关注，笔者通过多年的教学和实际工作，更加深刻理解建筑面积计算的重要作用性。

二、房屋建筑面积计算研究

依据我们现在房屋计算方法很复杂，例:我们现在研究开发方房屋面积的计算，建筑面积的计算中:有房屋面积楼梯间面积墙体面积还有公摊面积等。这样老百姓买卖房子的面积问题就是一个难题，怎么来的?老百姓很难知道它的计算方法。以下为房屋建筑面积计算方法:

1.建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

2.建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

3.对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积;结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积;结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。

4.地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

5.建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

6.附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

7.窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸 (飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

8.有围护设施的室外走廊 (挑廊)，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积;有围护设施 (或柱)的檐廊，应按其围护设施 (或柱)外围水平面积计算1/2面积。

9.门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

10.设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，结构层高在2.20m及以上的应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

11.在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

12.以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。

三、房地产开发建筑工程成本管理控制研究

房地产开发工程建筑工程经济成本控制管理主要的是在项目的施工单位，在符合施工规范的条件下，保证施工质量管理，进行工程经济成本控制管理。工程经济成本管理就是效益管理的根本，如何以最小的投入获得最大的利润，是房地产开发企业管理中的主题。目前，许多施工企业都在项目开发管理方面，深度多元化发展，在城市建设对项目开发单位而言，工程经济成本的控制需要从建设期的决策阶段、设计、施工阶段全过程来进行控制，本文仅就施工阶段，建设单位工程成本的控制做一阐述。

(一)制定严密的合同条款

随着我国房地产工程开发，工程项目的管理也将逐步与国际接轨，在目前世界经济不稳定的形式下，经济还没有恢复的情况下，实行严格的合同管理，是建设单位的首选课题。在国际惯例中，常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约几乎达到无所不包的地步，防止施工单位以工期紧、场地狭小、品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以工期紧为理由，要求增加工程费用，如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素，不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝费用的增长;如设备安装项目预算，不同的品牌型号价格出入很大，如果不认真，价值几万元的设备很容易在施工过程中被“偷梁换柱”，影响工程质量和造成不良后果。

(二)结合施工组织及施工工艺，管理控制工程成本

作为开发单位的预算及合同施工管理人员应做到“三多”，即“多看、多问、多思考”。“多看”，就要多看工程的施工组织方案、施工工艺流程、现场的实际情况。“多问”就是对于预算中不常遇到的较边缘的工程问题，或是对自己经验不充分的问题不匆忙做定论，要向现场的工程师进行咨询。在项目开发过程中不可避免的市政工程、消防工程、电业工程等，由于行业的垄断，大多数的造价人员很少遇到这类预算，因此在这些问题上就更需要多问。“多思考”，定额仍是目前建设市场确定造价的主要依据，但也应客观地认识到定额不可能囊括市场，由于新工艺、新材料地不断涌现，工程施工现场的特殊情况都使得子目组价、项目组价仍为目前造价中不可避免的工作。

(三)组织好市场价格研究管理寻价体系

项目的工程材料费一般要占工程总成本的60%左右，显然材料成本是成本控制的重头戏。项目开发过程中，建设单位为控制成本及确保材料质量，对某些材料均会采用甲方指定或限价方式。首先，企业应建立起自身的价格信息网络，保持信息渠道的畅通，及时准确地把握不同地区及不同规格的材料、半成品的价格信息。需强调一点，政府公布的价格是市场的平均价，详细的价格管理远不能简单停留在这一深度，要进一步利用长期与商家建立起的经济往来关系和社会公开渠道，寻找物美价廉的产品。

四、结束语

城市房地产开发建筑面积计算问题是一个大的问题，是很多老百姓很不好掌握的一个准确的方法，政府应该有一个合理的简单方法，就是“买卖的房屋就是以使用面积”为准来计算建筑面积，这样老百姓不难掌握了，同时也无形中控制了施工的质量问题。房地产开发商也应分析材料的周期变化规律，研究判断不同地区、不同材料的短期及中期走向，在参照价格信息的基础上，增加理性分析的因素，把握材料的走向趋势，将其分析成果应用在开发生产中。

［1］GB/T 50353－2013建筑工程建筑面积计算规范 ［S］.北京:中国计划出版社，2013