基于供求理论的莆田市房地产市场分析

2017-04-06佘洁卿

赤峰学院学报·自然科学版 2017年6期

关键词：莆田市分析模型商品房

佘洁卿

（莆田学院土木工程学院，福建莆田 351100）

基于供求理论的莆田市房地产市场分析

佘洁卿

（莆田学院土木工程学院，福建莆田 351100）

随着新型城镇化的不断推进，二三线城市正快速发展，未来房地产市场的发展方向将逐渐转向二三线城市.本文基于供求理论，建立房地产需求市场分析模型、房地产供给市场分析模型和房地产供求非均衡分析模型.在此基础上，选取莆田市2004-2015年的房地产市场相关数据，对莆田市房地产市场进行供求分析，为莆田市房地产市场的健康发展提供科学的决策依据.

供求理论；莆田市；房地产

1 前言

自从1998年发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，我国房地产真正意义走上了市场化的发展之路，并且获得蓬勃发展.房地产业的快速发展，为改善市民居住环境、改变整个城市面貌、促进地方经济发展起到了重要作用.莆田市是位于东南沿海的三线城市，作为古代海上丝绸之路的始发点之一，将积极融入国家“一带一路”战略，经济发展具有广阔的前景，房地产市场的发展具备巨大的潜力.但是近几年，随着全国房地产投资的快速增长，莆田市房地产的价格也居高不下，2004年至2015年间，莆田市商品房销售价格增长了3.38倍，其中住房销售价格增长了3.15倍，商品房销售价格年平均增长率达到了14.37%，住房销售价格年平均增长率达到了13.81%，明显高于全国平均水平，存在着供求不均衡、结构性供给矛盾突出等问题.在新形势下，需要客观地分析莆田市房地产的需求市场和供给市场，为莆田市房地产市场的健康发展提出有效的建议措施.

2 房地产市场供求分析模型

2.1 需求市场分析模型

房地产需求是指在某一年度的商品房价格水平下，购房者愿意而且能够购买的商品房数量.首先，商品房本身的价格是影响商品房需求的主要因素之一，如果商品房的价格上升，购房者在一定收入的前提下，实际购买力会降低，因而对商品房的需求减少.其次，商品房的需求会随着人口的增长、居民收入的提高和社会经济的发展而正向增长，因为商品房是作为人们生活的必需品，而且随着收入的提高，人们的消费观念也在转变，提高了商品房的改善型需求[1].同样，购房者对商品房价格的预期同样会影响商品房的需求，若购房者通过市场信息预测房价会进一步上涨，则会选择现期购买，扩大了需求市场.由此，本文选取商品房价格、人口、居民收入作为需求市场的主要影响因素，可得房地产需求市场分析模型为：

其中：Dt为第t期商品房需求量（万平米），Pt为第t期的商品房价格（元/平米），Nt为第t期的城镇常住人口数量（万人），It为第t期的城镇人均可支配收入（元），Rt-1为第t-1期的房价增速比例（%），εt为随机干扰项.

2.2 供给市场分析模型

房地产供给是指在某一年度的商品房价格水平下，开发商愿意而且能够提供的商品房数量.依据供求曲线理论，房地价格是影响房地产市场供给的主要因素，且房价与供给量呈现正相关关系，随着价格的下降，供给量也会随着降低[2].同样，开发商对未来的预期会对商品房供给市场产生较大的影响，如果开发商预期商品房价格会上涨，就会减缓开发速度，待价而沽，从而商品房的供给就会减少.商品房是特殊的产品，受政府调控的影响非常大，其中一个重要手段就是通过减少土地市场的供应量，导致商品房的增量降低，从而减少商品房的市场供给量.由于商品房开发周期长，供给具有滞后性，所以选取上一年度和本年度的土地成交量都将作为本年度房地产供给市场的影响因素.由此，本文选取商品房价格、土地价格、土地成交量、房价增速比例作为供给市场的主要影响因素，可得房地产供给市场分析模型为：

其中：Dt为第t期商品房需求量（万平米），Pt为第t期的商品房价格（元/平米），Qt为第t期的土地成交量（万平米），Qt-1为第t-1期的土地成交量（万平米），Rt-1为第t-1期的房价增速比例（%），υt为随机干扰项.

2.3 供求非均衡分析模型

经济学中的非均衡理论认为，非均衡是一种常态，降低非均衡程度可以提高经济效率，实现资源优化配置[3-4].在《非均衡的房地产市场》中，季朗超用非均衡度Z度量房地产市场的非均衡程度[5]，即有效需求与有效供给的差额与市场交易量的比值，可得供求非均衡分析模型为：

3 莆田市房地产市场供求分析

本文主要选取莆田市2004-2015年的房地产市场相关数据对莆田市的房地产供求市场进行分析，数据均来源于《莆田统计年鉴》，详见表1.

表1 房地产市场相关数据

利用SPSS对模型（1）、模型（2）进行逐步回归，经过剔除相关的变量，得到的各个参数估计结果表明，在5%的显著性水平下，剩余变量都具有显著性，由此可得莆田市房地产市场供求分析模型为：

通过分析供给市场模型（3），可知近几年莆田市房地产市场的有效需求小于有效供给，而且非均衡度波动较大，|Z|均大于0.1，最小值为0.14，最大值达到1.46，市场非均衡度较严重（图1）.在2004-2010年期间，在国家一系列调控政策的控制下，市场非均衡度保持在0.3以下.但2011-2015年期间，随着国家调控政策的趋缓，市场非均衡度大大超过0.3，而且增长速率很快，需要政府采取强硬的手段进行进一步的调控.

通过分析需求市场模型（4），可知该方程的房价收入比的系数为正，和经济学需求曲线负向倾斜正好相反.一般商品的价格上升会导致需求下降，而根据房地产市场相关数据推到出来的需求市场模型并非如此，实证表明莆田市近几年商品房价格和房地产需求同向变动的趋势，正说明莆田市商品房不仅存在着真实的居住需求，很大一部分是投资需求，大量的商品房被作为投资品来交易.同样，可知城镇常住人口对需求量的弹性估计值为5.34，说明城镇常住人口的变化能较大程度解释房地产需求量的变化，城镇常住人口对房地产需求量的影响较大.而需求弹性估计值为720.589/It，说明随着城镇人均可支配收入不断提高，需求弹性值越来越小，表明房地产需求对其价格的变动非常不敏感，可以预示当城镇人均收入提高到一定水平，房地产需求受房地产价格的影响越来越小.

图1 莆田市房地产市场非均衡度

通过分析供给市场模型（5），可知该方程的房地产价格的系数为正，和经济学供给曲线负向倾斜一致，供给弹性估计值为0.096，说明莆田市房地产供给市场略有弹性，这主要受土地这种稀缺和不可再生资源的影响，因此相对于一般商品，房地产市场的供给弹性较小.

4 莆田市房地产市场发展建议

4.1 抑制房地产投机需求

首先，要完善房地产市场制度，防止变相放松房地产调控政策，严格实施差别化房地产首付比例、利率政策、税收政策和住房限购措施，严控各类资金违规流向楼市；其次，用好用活住房消费政策，要充分利用新型城镇化红利发展房地产市场，做好长远住房消费规划，增加中低收入居民的住房供给，防止投资过热催生楼市泡沫，制定相关的政策措施来促进和规范；最后，加强对开发商的监管.在实际中，开发商的定价并没有依据相关的市场定位等原则，往往虚抬价格，提高投资者对房价的预期，吸引投资者将资金投入楼市.

4.2 加快去库存速度

2015年3月底，国土部、住建部联合发布通知，提出“进一步加大住房保障货币化工作力度，将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源.”针对供求矛盾的问题，应制定相关政策支持存量商品房转为保障性住房，目前主要有三种方式推进存量商品房改为保障房：首先，由政府部门出面，直接购买目前市场上的存量房，针对莆田市各个区域的不同特征，实行差别化的政策提供给住房保障对象；其次，通过货币补贴的方式，提供给住房保障对象资金上的支持，提升住房保障对象购置市场存量房的购买力，鼓励住房保障对象直接购买商品房；最后，对于棚改居民和拆迁户，由政府部门出面为棚改居民、拆迁户和房地产企业牵线搭桥，以货币安置和团购打折的方式，提供资金支持和降低商品房价格，协助棚改居民和拆迁户购置位置合适和价格较低的存量房.

4.3 调节土地供应规模

合理控制土地供应就是要从源头上对房地产市场实施调控，实现三个基本平衡：莆田市各个区域的商品房供需总量基本平衡；住宅、商业、办公、厂房等不同物业类型，以及住房中90平方米以下小户型、90-144平方米中等户型、144平方米以上大户型的供求基本平衡；商业地产、养老地产、旅游地产等各类不同产业地产供需基本平衡.要根据每个区域在一段时期内对商品房的需求量，以及市场对不同物业类型的需求比例，适当控制土地出让数量和规划不同功能物业配建比例.根据市场对商品房的消化速度，结合土地出让和商品房上市的正常周期，合理安排土地供应的规模和节奏.