“以房抵债”合同纠纷解决路径的探索

[摘 要]近年来“以房抵债”合同纠纷时常出现，我国司法实践对于该种案件解决方案并不一致。探索“以房抵债”合同纠纷的解决路径需要明确“以房抵债”合同和让与担保、代物清偿等法律概念之间的关系，根据法理探求该类合同的合理解决方式及理由，从而对“以房抵债”合同纠纷找出一个合理的解决方式。

[关键词]以房抵债；让与担保；代物清偿；流押条款

随着交易方式的多样化，担保方式也不断发展，出现许多非典型性担保物权，“以房抵债”合同便是一种非典型性担保。在“以房抵债”合同纠纷中，存在房屋买卖合同关系和借款合同关系，我国法院在解决该类纠纷时，并无统一标准，即使是最高院处理该类案件时，解决方法也不完全相同。本文尝试以该类案件中具有代表性意义的“朱俊芳案”为例，从最高院的判决理由出发，进行相关法理分析，最终尝试对“以房抵债”合同纠纷的解决路径进行探索。

一、案情简介

1.案件事实

2007年1月25日，原告朱俊芳与被告嘉和泰公司签订买卖合同，并于合同签订当日共同办理了商品房的销售备案手续，被告嘉和泰公司向原告朱俊芳出具了销售发票。2007年1月26日，即买卖合同签订次日，原被告又签订了借款协议一份，约定原告借款1000万元给被告，同时，被告将其14套商铺抵押给原告，双方以1月25日签订的买卖合同并办理备案、开具发票作为抵押方式而没有签订抵押合同。借款协议同时约定，如嘉和泰公司按期还款，朱俊芳将买卖合同及抵押手续退给被告嘉和泰公司，否则将以合同中约定的14套商铺抵顶债务，双方不必支付给对方其他款项。后因嘉和泰公司到期不能还款，又不愿履行房屋过户手续，双方发生争议，朱俊芳诉至法院。

2.案件审理结果

最高院审理认为，原被告双方对同一笔款项先后签订的买卖合同和借款协议均是依法成立并生效的合同，二者是并立而又相互联系的：一方面，通过借款协议设定了买卖合同的解除条件；另一方面，买卖合同是为借款协议的履行提供了一定程度的保证。双方并未约定以14套商铺作为民间借贷关系的抵押物，也并未明确约定如到期不能还款则直接由朱俊芳获得14套商铺，该条款不属于流押条款，买卖合同有效。最高院还认为嘉和泰公司拥有因合同显示公平的撤销权，且在两类合同的履行上有选择权，但嘉和泰公司最终却没有履行。因此，被告嘉和泰公司应履行14份买卖合同。

二、最高院判决理由中存在的问题及分析

1.最高院将双方之间就同一笔款项签订的两个合同表述为“并立而又相互联系”的关系，认定两份合同均有效力而区别于流押条款，但是并没有准确的区分该条款和流押条款的区别，只是在判决中提到借款协议中并未约定以14套商铺作为民间借贷关系的抵押物，也并未明确约定如到期不能还款则直接由朱俊芳获得14套商铺，因此不属于流押条款。这个并非是强有力的理由，不足以说明该“以房抵债合同”不同于流押条款。

2.最高院认为流押条款的目的是防止债务人到期不还，抵押物直接归债权人所有从而损害抵押人的利益，造成对抵押人实质上的不公平。本案中14套商铺原来就属于债务人嘉和泰公司所有，不存在另外的抵押人利益需要保护。因此最高院判决中认为该合同不符合流押条款防止损害抵押人利益的目的，进而认为该条款不属于流押条款的论证也需要进一步地探究其合理性。

3.最高院认为借款协议中的约定仅在嘉和泰公司不能还款时朱俊芳享有请求移转14套商铺所有权的请求权，而不是约定由朱俊芳直接取得该14套商铺的物权，从而认为该条款并非流押条款。此判决理由是值得推敲的：从当事人内心的真实意思角度来看，订立合同时双方内心的真意是如果到期不能还款，则直接移转14套商铺的所有权；如果将《物权法》第186条规定直接限缩解释为只有在进行类似于“直接移转所有权”这样的规定才属于流押条款，那么将会给合同当事人更多规避流押条款的机会。

三、“以房抵债”合同与相关法律概念的关系

1.“以房抵债”与后让与担保

针对以上问题有学者提出后让与担保的概念，即在担保借款时，担保人与担保权利人只是就担保标的物签署转移所有权的协议而不实际转移所有权，只在债务人到期不能还款时，担保人需将担保标的物的所有权已转给担保权利人。 “朱俊芳案”和后让与担保的规定看起来似乎一致，但究其根本，第一，后让与担保中依然存在买卖合同和担保合同两类关系，而让与担保否定了买卖合同关系而之只存在担保关系；第二，后让与担保中双方当事人签订买卖合同，债权人依合同只想有请求移转标的物的债权，而无法起到担保主债权实现的作用。

2.“以房抵债”与代物清偿

（1）代物清偿。代物清偿是指为了发生合同消灭的法律后果，双方当事人约定债务人可以以他种给付来替代原合同所约定的给付义务。关于代物清偿，该类案件中主要的争议焦点是“单纯代物清偿合意”的效力问题。所谓“单纯代物清偿合意”，是指合同双方只有以他种给付来替代原合同给付义务的约定，而并未实际给付标的物。在我国台湾，判例否定了“单纯代物清偿合意”的效力。但也有学者认为 “单纯的代物清偿合意”属于“特殊的债务变更”，将原合同的债务通过该项补充协议进行了再次的变更，应该尊重当事人的意思自治，认定为合法有效。

（2）“以房抵债”与代物清偿的关系。“朱俊芳案”中双方约定“如到期不能还款，将以合同中约定的14套商铺抵顶债务，双方不必支付给对方其他款项。”若以代物清偿的原理来理解，则是一种附停止条件的代物清偿合意。嘉和泰公司在借款协议到期后无力还款，从而需要将14套商铺抵顶债务，这是双方合意的行为，最终使借款合同中的债权债务关系消灭。

因此在我國法律制度框架下，解决“以房抵债”合同纠纷可以通过附停止条件的代物清偿合同和附解除条件的买卖合同相结合的方式，当债务人不能按时还款时，可以依据双方合意用房屋来抵顶债务，同时该种代物清偿是买卖合同的解除条件，一旦条件成立，买卖合同也将消灭。

四、判决理由的重新探析

基于“以房抵债”合同和相关法律概念的关系探讨，笔者尝试针对判决理由中存在的问题进行改进，并在支持最终判决结果的前提下，重新探析“朱俊芳案”的判决理由。

1.“以房抵债”合同中双方当事人约定“如到期不能还款，将以合同中约定的14套商铺抵顶债务，双方不必支付给对方其他款项。”而该项约定一方面通过附停止条件的代物清偿合意来将借款协议中的还款义务变更为移转买卖合同中14套商铺的所有权，另一方面约定了一旦用14套商品房抵顶债务，双方之间的借款协议和买卖合同消灭。这并不同于流押条款规定的直接约定转移担保标的物的所有权，因此，双方之间的两类协议均依法成立并发生效力。

2.本案中14套商铺的价款虽然和所借款项具有将近100万的差额，但最高院的判决中也有提到，嘉和泰公司在借款期限三个月届满后，一年的除斥期间来临前，还有九个月的时间可以提起因显示公平而撤销合同的诉讼。因此对于债务人嘉和泰公司来说，已经存在这样的法律规定来保障其合法利益，无需再“强拉”流押条款来进行权利救济。

3.即使通过流押条款来否定涉案的条款的效力，对于买卖合同和借款协议来说，也仅仅是部分条款无效，并不影响两类合同其他条款的效力，嘉和泰公司仍然需要履行买卖合同中移转商铺所有权的义务。而通过附停止条件的代物清偿和附解除条件的买卖合同相结合则能彻底解决问题。

五、“以房抵债”合同纠纷解决路径的探索

根据以上论述，笔者试从以下几方面提出“以房抵债”合同纠纷的解决路径：

1.通过完善后让与担保制度，设立独立的后让与担保登记，让“以房抵债”合同可以在债务人无力还款时，通过后让与担保登记，移转商铺所有权来消灭债权债务，并且同时保护了债权人的利益。

2.在现行法律框架下，通过附停止条件的代物清偿和附解除条件的买卖合同相结合，在尊重当事人意思自治的情形下，认定该类案件中的两层合同法律关系均依法成立并发生效力。在当事人无力还款时，代物清偿协议生效，债务人可以用商品房抵顶债务，该借款协议因清偿而消灭；并且因为买卖合同的解除条件，即代物清偿成立并履行之后，买卖合同也随之消灭。

六、结语

通过“朱俊芳案”，我们可以探索出“以房抵债”合同纠纷的解决路径：首先，通过附停止条件的代物清偿和附解除条件的买卖合同相结合的方式，判令继续履行房屋过户手续的义务；其次，将来的立法可以考虑将让与担保制度吸收进入我国民法体系；最后，对于流押条款，立法应该合理划定该条款的适用空间，在保证合同公平的前提下，尊重合同双方的意思自治。

参考文献：

[1]史尚宽.债法总论[M].北京：中国政法大学出版社，2000.827.

[2]梁慧星、陈华彬.物权法[M].北京：法律出版社，2007.382.

[3]王闯.关于让与担保的司法态度及实务问题之解决[J].人民司法（案例），2014（16）：18.

[4]严之.代物清偿法律问题研究[J].当代法学，2015（1）：16.

[5]陈自强.无因愤权契约论[M].北京：中国政法大学出版社，2002.259.

[6]孙鹏、王勤劳.流质条款效力论[J].法学，2008（1）：84.

作者簡介：郑妮（1994—），女，安徽合肥人，华东政法大学2016级民商法学专业硕士研究生，研究方向：民商法学。