西安百寰国际商城项目融资的可行性研究

赵小玉

摘 要：项目的可行性研究是指在投资前，对技术、经济、财务、产品销售等方面，从法律、环保、社会等各个角度，进行全面、系统的技术经济论证，并且作出可行与否的结论。项目的可行性研究是项目前期阶段工作的核心内容，而项目融资对于项目可行性研究的有着至关重要的作用，它关系到投资建设项目的成败。本课题就西安百寰国际商城项目的资金来源、项目资金筹措的渠道、项目资金的收益、规避可预见风险等作了详细的研究，以使项目有足够的资金、面临最小的融资风险顺利开发运行。

关键词：项目；融资；可行性研究

一、引言

近几年，随着经济的不断增长，人们的思维以及创新度在不断提升，项目的融资方式以及融资技术也在不断提高。西方经济学者在考察市场经济国家的企业融资行为过程中，得出这样的结论，认为企业融资结构的最优顺序是：先是内部融资，然后是发行债券，最后才是发行股票。这一理论被西方各国企业的融资行为所证实。从英国、美国、德国、加拿大、法国、意大利、日本等西方七国平均水平来看，内部融资比例高达55.71%，外源融资比例为44.29%；而在外源融资中，来自金融市场的股权融资占融资总额的10.86%，而来自金融机构的债务，融资债务则占32%。对于中小企业來说，融资难是一个世界性的问题，从发达国家地区的经验来看，政府的积极参与是解决这个难题的有效手段，他们主要通过设立专门的中小企业部门，从税收优惠、金融扶持、担保体系、财政支出法律法规等几个方面对中小企业进行扶持。

Steve Bergsman在《房地产金融学》中得出，房地产投资信托基金对股市乃至全国经济都有重要影响作用。赫特和布洛的《管理投资学》中谈到企业融资问题，主要是选择管理和外来投资，通过合并，收购和具体项目的资金筹措，以及研发内部投资。我国房地产资金主要来源于房地产投资商、房地产公司经营者自身积累的资金和向银行贷款、政府发放的各类补助资金以及相应的优惠政策。近几年，我国的房地产资金主要来源于房地产投资商、房地产公司经营者自身积累的资金和向银行贷款、政府发放的各类补助资金以及相应的优惠政策。丁健等按照融资方式按照融资对象，定义分类了权益性融资和债务性融资。

吴静在《发展房地产产业投资基金拓宽地产融资渠道》一文中提出，我国房地产金融市场主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所占比例较小。

本文就西安百寰国际商城项目的资金来源、项目资金筹措的渠道、项目资金的收益、规避可预见风险等作了详细的研究，以使项目有足够的资金、面临最小的融资风险顺利开发运行。

二、研究内容

1.国际商城项目概况及融资状况

西安百寰国际商城项目是由西安百寰建材有限责任公司投资兴建，项目是以商务写字楼与时尚购物中心于一体的商业综合体，其中1-6层为商业楼，7-32层为高端写字楼，地下3层为配套地下车库以及人防设施等。项目计划总投资4.2亿元，项目共占用规划土地面积12000m2，建筑面积11万平米。该项目根据规定作了相应的环境影响评价，最终给出了环境可行性评价结论。项目建设期预计为2年，2013年开工，2015年5月底竣工。目前项目已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证、建设用地规划许可证、拆迁许可证、建设项目规划许可证以及开工证）。

西安百寰建材实业有限责任公司成立于1997年。公司是集房地产开发、销售、市场开发、房屋和市场经营设施租赁、市场物业管理等多元化企业。目前主要经营的特色建材品种有石材、橱柜、铝型材等。因此，做好百寰国际商城项目与其他正在运营的项目的资金的协调是百寰建材实业有限责任公司要慎重考虑的问题。西安百寰国际商城项目总投资4.2亿元，其中环保投资530万元。商城项目在定义上属于项目融资，和其他中小型房地产一样，主要依赖银行贷款来进行项目融资。本项目作为商业写字楼，它最后的收益是来自租金收益，因此，依次来作为日后的还款基础，导致还款周期长，进而会增加投资成本。

2.国际商城项目融资存在的问题

第一，融资渠道单一。西安百寰国际商城同其他的房地产一样，前期投资都是依赖于银行贷款。项目及其利润来自于定金，前期投入大、投资回收周期长以及高风险的特点。对于西安百寰来说，它的贷款银行的追索权是对公司发起人的全额追索，风险承担者也是公司发起人，债务影响也是进入公司发起人的资产负债表，影响公司发起人的信用度。所以，百寰国际仅仅依赖银行贷款风险太大，并且会影响公司其他项目的运营。

第二，融资方式及融资金融创新太少。就资金问题而言，当前许多中小型的房地产开发商均面临融资困难、融资渠道狭窄、企业资金链紧张等问题，因此系统研究房地产开发企业融资渠道就显得很有必要。据统计，房地产企业70%的资金来源于银行贷款，这也是西安百寰国际项目资金的主要来源。

第三，相关的法律法规不完善，影响融资拓展渠道。在项目融资方面，国家、地区和部门颁布了很多相应的法律、法规来规范、约束项目融资中出现的行为以及保障各方的利益不受损害。但是，目前还有一些体系、规范或者规定没有具体到位，这会使得投资商或者承建方等的利益受到损害。在房地产融资的过程中，新出现了很多的融资工具，如果没有相应的法律制度来进行规范、约束融资行为，就很有可能被动使承建方、投资方、施工方等等的利益不能得到相应的保障。因此，必须要建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范，以此來使工程能顺利筹得资金并且实施运行。

3.国际商城项目融资的对策

首先，加强对项目融资方式审批政策的研究。项目融资方式的不同，相应的审批政策也不完全相同，加强对项目融资方式审批政策的研究对项目融资有很重要的意义。

项目融资审批政策的研究应考虑以下几个方面：

第一：项目银行贷款应多加考虑国家在收益与还贷等方面扶持力度及风险低的项目，这样的项目得到政府批准的可能性则更大。

第二：未经批准的新开工项目，难以进行银行贷款，因此，企业应该遵守投资项目政策程序流程，经批准后再进行开工。

第三：我国政府应该更加清晰的明确各职能部门的职责、权限以及明确项目审批程序，以便项目开发企业在短时间内办好各种贷款手续，得到贷款，项目顺利开工。

其次，加强对项目融资方式具体问题的研究。融资方式是指为筹集资金所采取的方式方法以及具体的手段和措施，同一资金来源渠道，可以采取不同的融资方式；同一融资方式可以运用于不同的资金来源渠道。制订融资方案时，不仅要求明确的资金来源渠道，还必须有针对该资金來源渠道切实可行的融资方式，合理优化的手段和措施。

最后，提高项目发起人的信誉度，加强对项目融资专门人才的培养。一般的工程项目部需要成立专门的项目公司负责项目的运作，由于项目是项目发起人为项目实施而专门成立的公司。本商城项目从定义和性质上属于项目融资，项目融资在融资方面是单独存在的融资主体，因此，为此项目所筹得的所有资金只能用于此项目，进而，因项目融资而产生的债务也是不以公司发起人的信用和资产为基础的，项目的偿债能力也是根据项目本身的资产以及最后的收益来决定的。但是，如果项目发起人在之前有做过成功的项目，并且有良好的项目把控能力和有承担融资责任和风险的能力以及信用度，就可以更有说服力去说服投资者参与项目投资。

三、结论

西安百寰国际商城项目的融资通过三种融资方法来解决：第一，权益性资金。第二，银行贷款。第三，就是找信托公司。通过以上三种方式筹得项目开发所需要的资金，但同时也要做好各项手续审批的准备工作，清楚审批政策以及审批程序，减少审批的时间，以降低融资成本。为了降低融资风险，在做融资方案的同时也应该做好投资人没有及时出资或者突然撤资、银行没有及时发放贷款的各种应急方案，规避可能的风险，更有利于项目的顺利开发以及运行。

我国的房地产企业目前都过渡的依赖银行贷款，可以尝试其他融资方法以及融资渠道来解决资金问题，希望西安百寰的融资方法能为其他项目带来可供参考的地方。

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