对中小型城市保障性住房建设的思考

何嘉轩

摘 要：文章通过对安徽两个中小城市部分保障性住房需求者的调查，分析了保障性住房建设中存在的问题，提出了相应对策。

关键词：保障性住房 现状调查 存在问题 对策

中图分类号：F840

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）09-058-02

有恒产者有恒心，安居才能乐业。目前，我国城市30%家庭要通过政府建设保障性住房等途径来解决住房困难。据不完全统计，2008-2013年，安徽全省累计建设保障性住房82.7万套，覆盖率18.55%，淮北市2014年开工建设各类保障性安居工程13498套。安徽省“十二五”住房保障规划目标，到2015年，全省保障性住房覆盖面将超过20%，力争使城镇中等偏下收入和低收入家庭住房困难问题得到基本解决。

保障性住房建设应满足居民的基本生活需要，舒适、美观、方便。目前需要占了第一位，而舒适、美观、方便却并不一定到位，某些保障性住房小区由于由于功能、交通、建筑结构、配套设施等方面的局限性，没有得到广大中低收入家庭的普遍肯定。

一、保障性住房的概念、特点

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由经济适用房、廉租房、公共租赁房、定向安置房构成，以小户型为主，由政府划拨用地，没有土地出让金。如经济适用住房建设其价格由成本（征地和拆迁补偿费、勘察设计前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金）及不超过3%的利润构成，一般是政府指导定价，实行微利销售，每一住房困难家庭只能申请购买或租赁一套保障性住房。具有零地价、微利性、低税收的三性。

二、当前保障性住房满意度调研

笔者2015年7-8月对安徽两个中小型城市有保障性住房需求的325户家庭进行了调研，对需求的保障性住房在价格、交通位置、面积结构、建筑材料与质量、小区绿化及景观、商业教育等配套设施、物业管理等方面的调研中（多选项），所占比例分别是82%、90%、76%、72%、49%、89%、38%，这体现了除经济、适用的考虑外，更多体现了老百姓优先考虑对交通、商业教育医疗配套、面积结构、小区绿化等方面的强烈需求，既要实现居有其所，还需达到居有常、舒服温馨。

同时，笔者对该两市5个保障性住房小区的729户居民进行调研，居民们除感谢政府的保障性住房政策外，对现有保障性住房满意度选择项如下：

通过调研对比和信息检索发现：

1.保障性住房政策是一项利民生政策。此项政策中低收入家庭了解程度达89%，持欢迎程度达100%，因此要进一步加大对受众人群的政策宣传。

2.面积达不到居住舒适的要求。目前，保障性住房一般控制在60平米左右，3口之家一厅两室，空间狭小，导致居民居住的舒适度降低。保障性住房居住对象是低收入家庭，住房面积若过大，会导致价格偏高使受惠對象没有能力购买、承租。调研中，3口家庭普遍要求建筑面积达到70平米，4-5口家庭要求达到80平米。如果考虑到舒适要求及未来需要，这种要求也许是合理的。据《中国民生发展报告2012》公布数据显示，2012年底，我国城镇人均住房面积32.9平方米。因此，在中小城市新建的保障性住房户均面积最好达到70平米，这样在价格和居民需求间能实现平衡，满足需求。

3.不同层次家庭对保障性住房价格认同不一。经适房价格偏高，廉租房租金不廉，也是不争的事实。以调查安徽的一市为例，2012年兴建的某某花园二期经济适用房建设项目为例，经济适用房价格在每平米2100元，虽然较市场商品房价格降低约40%，但由于申请经适房的受众老百姓中，没有工作收入的占69%，有收入家庭人均年收入低于1万元，经济适用房价格对于他们来说，仍显得价格偏高，287户幸运中号的购房者中，因房价过高有79户无奈放弃了良机。

4.配套设施不完善，生活不方便。目前保障房选址大多在城市新区边缘地带，生活配套设施不完备，教育医疗机构不到位，公交线路和站点又相对较少，造成居民交通成本和生活成本的增加。房源不好，设施不齐，地理位置不佳，生活不便，缺乏对无房户的从灵魂深处的尊重和关心。

5.设计方面存在不足。受价格和户型面积的影响，保障性住房在起居室、卧室、卫生间、厨房面积大小及设备的配备档次方面没有体现多样化、舒适的设计因素，有些为保证适用房使用面积，而减少阳台、卫生间的面积；有些为降低建设成本，出现偷工减料现象；设计中忽视了小区公共绿地、配套设施的配套设计，从而降低住房的使用功能。某些设计中剪力墙设计的较多较厚，这并没有提高房子的抗震性能，还在一定程度上增加了房建工程成本。设计人员对防火规范的不熟悉，导致设计中对防火标准执行有误。

6.政策不完备。保障性住房建设和管理存在着政策边界不够清晰、利益调节和退出机制不够完善等；住房保障过于市场化，保障缺位问题较为突出；供应对象界定和退出机制的建立过于宽松，部门监督监管不到位。

7.公平性有待提高。存在操作违规行为，有些地方部分购买者不是中低收入家庭，影响社会和谐。2014年对某市保障性住房跟踪审计中，抽查了820户，涉及5个小区，经济适用房、廉租房、公租房和棚户区四类保障性住房，查出不满足条件而享受的有59户，占抽查户数约7.2%。

三、进一步完善保障性住房的保障和建设

1.完善保障性安居工程相关政策。如果标准模糊，既无法为政府提供明确的选址依据，更缺乏对开发商强有力的约束。应按照国家相关规定，制定廉租房、经济适用房、公共租赁房和限价商品房四个管理办法，就各类保障性住房保障范围、套型面积、建筑标准、优惠政策以及申请条件、申请程序、产权界定、上市交易、违约责任等内容进行详细规定。在实践中不断完善保障性住房建设选址、土地供应与税费减免、建设资金筹措、销售价格或租金标准、分配运营管理、工程跟踪审计、退出市场机制等政策规定。对资格造假、骗购骗租及各环节过程进一步强化监督监管。

2.进一步强化建设标准。新建保障性住房应符合安全卫生标准和节能环保要求，把握好居住舒适和合理价格的尺度，建议经适房套型建筑面积为70平米、90平米两个档次，公共租赁房套型建筑面积以60平米左右的小户型为主；以集体宿舍形式建设的公共租赁住房严格执行《宿舍建筑设计规范》有关规定；棚户区改造安置住房套型建筑面积原则上控制在100平方米左右。数量上满足不断增长的住房需求，质量上通过精心规划、精心设计和精心施工，达到“标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美”。

3.城市合适区域选址。遵循节约用地、方便生活的原则，在城市配套设施较成熟地段，优先选择公共交通便利、生活环境宜居，且教育、医疗卫生、文化体育、商业金融、社区服务和市政公用等配套公建完善的区域，以小区、组团或单栋建筑的方式进行规划。交通应便捷、通畅，与城市公交合理衔接，道路应按无障碍要求进行设计。设置室外活动场地，配备安全、经济、适用的健身、休闲设施。公共绿地指标小区规模≥1m2/人，自行车、电动车、摩托车位2.0辆/户，机动车位0.2辆/100平米建筑面积。远离污染源，避开可能引发地质灾害的不利地段。

4.实行“大混居小聚居”模式。混合规划包括保障房在内的各类住房，采用插花式布局，既在不同区位开发小型化保障房社区，又在一些较大商品房项目中配建一定比例保障房，使不同收入水平的人群能混居在一起，既有利于不同阶层的接触与交往，又保持一定空间距离的效果，以满足不同群体的社会心理需求，不能让保障性住房户“自成一体”，避免出现其他国家“居住隔离”的覆辙。

5.优化房型结构设计。采用单元多户的优化设计减少公摊，尽量合并管道井并合理排布减小井道尺寸。室内避免出现长走道，减少冗余。合理分配各功能空间面积，尽量实现空间和功能的复合（如起居卧室合一、餐厅厨房合一、书房卧室合一、玄关贮藏合一等），功能空间设计提倡可变性；使用轻薄型墙体，增加使用面积；利用阳台、凸窗等手段拓展空间和功能，提高舒适性；充分利用零碎角落、走道上方、阳台等位置，实现储藏收納空间；顶层设计成坡屋面为闷顶；建筑布局在满足室内外日照、采光、通风等基本要求规范前提下，适当提高容积率；减少建筑装饰性构件的使用，造型设计简洁并注重周边建筑立面的和谐与统一，实现面积适中、功能齐全、居住舒适的目标。

6.有针对性的差异化设计。套内空间设计结合人体工效学原理和相关住宅设计规范，套内空间实现功能合理、面积紧凑、使用方便等设计原则。公共空间设计尽量使公共交通空间紧凑，从而降低每户的公摊面积；根据所针对的不同使用人群，适当设计公共使用、交往活动空间，注重无障碍设计；建设和物料设备使用方面兼顾产品的标准化和低排放，推动新型建筑材料、节能环保设备的使用，推进绿色建造。

参考文献：

[1] 张浩，李仲飞.房价预期、土地价格与房地产商行为[J].管理评论，2016（28）

[2] 季增峰.浅析我国房地产泡沫的形成原因及对策[J].经济研究导刊，2015（11）

（作者单位：中国矿业大学 江苏徐州 221116）（责编：国政）