土地估价市场风险及预防分析

张新

摘要：房地产土地评估在我国经济下行阶段面临的风险日益加剧。因此应根据市场经济的发展特点以及房地产结构的因素等进行风险的预估和评价，然后根据得到的风险评价结果，采取有效的措施加以规避。本文以房地产评估市场为例，对土地估价市场风险和预防加以分析，希望总结出来的有效方法，在房地产土地评估工作中能够发挥应有的作用，并且让业界对房地产市场评估有更全面的了解。

关键词：房地产评估；风险预防；风险评价

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）001-000-01

从目前的房产市场来看，房地产土地评估市场用的前景是十分广阔的。但是行业的长期发展已经让人们对价格有了很清晰的了解，而且对于市场经济中房地产结构的调整也起着促进的作用。随着房地产土地评估行业的前进，其具有的不利因素也逐渐显现出来，特别是风险因素的存在，威胁着行业的良性可持续发展与运行。从目前的组织结构上来看，泛地产评估的结果主要针对被评估对象的报告，也是房地产在某一时点得出的较为客观和合理的价格[1]。根据这一价格得到的房地产的实际成本，可以促成实际的成交价的产生。因此评估本身具有一定的矛盾性，应在工作实际中不断结合经验加以准确的判断，以及时规避市场风险的发生。

一、房地产土地估价市场风险解读

房地产土地估价市场中的风险，必须在客观评估的基础上进行管理，尤其是在数量上加以严格的评价。

1.风险是需要进行客观评估的。价格作为房地产理论上的评估标准，房地产市场一旦发生波动，就会对其产生剧烈的振动。而且从目前国家出台的众多政策来看，我国目前的房地产的政策的确是不稳定的，给房地产价格带来的影响十分巨大，甚至产生了一定的预测性，但是在實际的把控中却难以得到确实的站控。因此在评估价格和理论的价格之间必然存在差异[1]。

2.由于市场垄断等不完善的体制造成了行业的条块的分割，使得评估的业务范围总是原来行业的主管单位有着千丝万缕的联系，无法真正做到脱钩和改制，有的评估业务的后台实则是房产行业的主管，掌控着领域内的评估规则，因此这种隐性的权利干预，使得评估难以做到公正，而且风险还要由评估机构承担，中介功能在评估活动中逐渐失去，代之以评估行业的直接交易[2]。

3.评估机构的经营一般是存在风险的。无论是评估公司还是其他行业，都是要面对经营管理的效益问题。在企业的领导和管理上如果没有收到好的效益，就会有倒闭的风险。因此要规避经营上的风险，必须采取严格的管理制度加以规范。

4.在评估行业中，由于数量众多，使得质量出现良莠不齐的情况，行业地位有待提升的情况非常广泛。无论是发展规模大的公司，还是小的公司，很多公司在经营中，对于风险的规避和防范意识不足，而且也不会在结构上进行科学的部署，因此一旦发生市场波动，就会造成灭顶之灾。这种市场竞争力薄弱的局面是无法应对市场竞争残酷的现实的。从长远的发展角度看，公司要做大做强，不能只看到眼前的利益，而是要拥有品牌意识，在这种心态下运营公司，才有可能带领公司进入长足发展的轨道。

二、房地产土地评估市场中的风险防范

通过对房地产土地评估市场的风险的综合分析，可以结合评估行业的结构和发展的方向对房地产土地评估市场加以改进。由于评估行业需要非常深厚的诚信作为基础和保证，因此从业人员的自主性和对市场的掌控行是必须具备的素质，而且从业人员还要对市场的宏观走向有深远的意识，能够准确预估我房产评估市场的发展规律。从而真正对房产土地估价市场进行风险的防范。

1.房地产估价行业的诚信建设是行业发展的重要动力。房产评估行业从业者要保持强劲的前进动力，不仅要注意建设品牌，也要建立其诚信，只有品牌和诚信的力量才能推动房产评估企业整体保持向上的发展势头。但是真实的情况是，我国房地产中介服务行业普遍有诚信违纪。主要是由我国房地产估价行业起步较晚，虽然也有行业的规范和法律法规予以约束，但是行业的信用体系的架构并不令人满意，整体的信用体系是缺少诚信支撑的。急需要建立诚信违规的惩罚机制，才能防范房地产估价市场风险继续扩大，进行防范的重要对策[3]。信用档案正是起着这样作用的资料中心，通过信用档案的记录，房地产机构和估价师的行为、曾经有过的违法违规记录，都可以昭然若揭。

2.房产估价人员要对借款人、经纪公司、贷款公司等等的价值判断保持独立性，决定了房地产估价人员的真正的立场的问题，这是估价师对于房地产股价人员进行监管的重要依据。通过教育和培训，估价人员能够认识到对社会和当事人负责的职责非常重要，从而自觉地展开客观公正的估价；另外，依照房地产估价人员的执业道德准则，使得评判的指标进行了量化，并且能够对估价管理人员的责任依法追究。

3.市场规律要求房地产行业必须理清传统的管理上的桎梏，寻求明朗的发展理念，把握经济规律，纵观房产的发展，从繁荣到萧条，都会对房产估价产生深远的影响，无论处在何种阶段，都要根据市场的走向和房产的价格进行科学精确的分析。

4.对于评估机构投资担保方面的执业保险责任的确立，应建立起包括保险协议在内的评估体系，内有评估师做责任人，评估机构做担保，委托人做服务，如果一旦发生风险，经济损失是分担的，而且也有被保险人或者评估公司来追击责任，保险公司负责部分赔偿，房产估价机构购买的执业责任保险可以将部分赔偿责任进行转移。广大利害关系人能够在保险公司理赔范围内得到一定的赔付，起到保障委托人的作用，而且能够有效地将市场风险予以化解，最终体现出评估机构的能力和信誉度。

三、结语

当前的房地产土地评估，是随着市场的不断发展而逐渐成熟起来的，为了防范风险，保证运行始终保持正规，就要将房地产市场进行深入的研究，这是房产土地估价机构的机遇，也是挑战。总的来说，房产土地估价机构面对当今复杂的经济形式，必须不断审视自身的不足并加以完善，保证市场的优势不变，通过培养专业人员和品牌，树立市场竞争中的地位，提高自身的竞争力，促进评估行业的发展和繁荣。

参考文献：

[1]刘晓辉.房地产土地估价市场中的风险预防[J].经济视野，2014（19）：360-360.

[2]刘媛.房地产土地估价市场中的风险及预防[J].黑龙江科技信息，2013（31）：255-255.

[3]张晓冬.关于房地产评估现状及对策探讨[J].环球市场信息导报，2014（10）：25-25.