营改增对房地产企业的影响及对策

青岛四机瑞丰置业有限公司 傅铭

营改增对房地产企业的影响及对策

青岛四机瑞丰置业有限公司 傅铭

自从我国财政部和税务总局于2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改增值税试点开始，货物劳务税收制度改革正式拉开帷幕，“营改增”在交通运输以及社会服务等行业就取得了非常大的成效，随着“营改增”的不断推广，自2016年5月1日起，建筑行业、金融业、房地产业等与生活息息相关的服务行业都逐渐完成了“营改增”。这其中营改增对房地产企业税额的影响是比较大的，因此本文此次主要针对营改增对房地产企业的影响进行系统性的分析研究。

营改增 房地产 影响 对策 分析 研究

一、应该正对我国房地产企业的影响

(一)增值税发票获取困难

增值税是销售货物、提供劳务在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。一般采购货物、接受劳务所取得的进项税发票都是可以抵扣销项税的，但是由于房地产这一行业的特殊性质，在其最初的那一阶段，自身的开发成本非常大，因为它与其他的企业发展不同，房地产企业是需要进行前期投资的，需要涉及到水泥、泥沙、砖瓦等施工建筑材料，我们的房地产开发商在采集这些建筑材料的时候一般都会选择在自然人那里进行采集，但是很多的自然人其实是没有发票提供的，这样就会导致我们的房地产企业所提前选购的材料进项税没有办法实现抵扣。也就是说，如果在实际的开发成本中，大部分施工建筑材料都没有办法提供抵扣进项税的话，那么房地产企业的税负负担是非常大的，导致进项税额的抵扣幅度非常小，从而使得销项税额加大，这一问题将会成为我国房地产企业“营改增”中需要解决的首要难题。

(二)“营改增”对接困难

这一点在房地产企业中体现的非常明显，由于房地产企业本身行业的特殊性，使得我国的房地产企业固定资产和最初存货普遍较多，而在“营改增”这一政策实施之后，房地产企业的固有资产和存货都是实现不了抵扣进项税的，这样一来就又会造成销售项的大量增加。再加上没有与之相对应的进项税来进行抵扣，而且在房地产企业运行过程中，还有一个非常重要的组成部分，那就是劳务成本，由于劳务成本都是直接支付给个人的，因此也是不能提供增值税专用发票的，再加上我国劳动力的成本逐年增加，这也会导致房地产企业的税负出现大幅度的提升。

二、房地产企业营改增的解决方法及对策

首先，房地产企业在开发阶段会先购买必要的施工材料，而这些施工材料很多都是从自然人手中购得的，他们是开不了增值税发票的，也就是说施工材料因为没有进项税而不能抵扣销项税，这也是税改的最终结果。这一结果会导致开不出来增值税发票的自然人被淘汰，整个施工材料市场也会根据营改增进行重新的洗牌，在施工材料市场洗牌之后又会出现了全新的材料市场，这一材料市场用于正规的增值税发票。材料的质量也能够得到有效的保证。其实任何一种改革都是喜忧参半的，这时就需要我们的政府部门对其进行正确的引导。要对其进行分段改革，有一个过渡的阶段，尽量不要采用一刀切的改革方法。比如说可以针对房地产企业购入材料的时候，设置一个时间点，让营改增之前购进的材料有一定的税收优惠，营改增之后的按照税法的规定扣除进项税，这样就可以有效缓解房地产企业的税负负担。

其次，由于房地产中的固定资产以及劳务成本等都是进项税不能抵扣的。这就成为一个急需解决的问题。我们可以根据房地产企业的实际特点，重点考虑房地产行业特有的土地成本和劳务成本问题。

第三，如果说税率由之前的5%改变成了11%，那么在房地产企业利润微薄的时候，一旦出现操作失误的话，就有可能会导致房地产行业走下坡路，造成资金流断裂、利润虚增，影响整个行业的可持续增长。所以我们的房地产企业一定要将税率控制在5%以下，其实对于“营改增”来说，其核心就是大政策结构性的减税，希望借助此次“营改增”的减税减负政策，可以淘汰掉那些不正规的材料厂商，提高房地产企业的经济效益，提升市场竞争力。

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