我国货币政策与房价波动关系的分析

【摘要】从目前我国的房地产市场来看，银行贷款普遍是房地产企业得以发展的源泉，同时房地产信贷在支持住房消费方面也发挥着极为重要的作用。近年来我国不断出台新的货币政策，最终其能否调节我国房价过分波动问题目前学界尚不能得到定论。本文着重就我国货币政策影响下的房地产价格波动关系进行重点探讨和分析。

【关键词】货币政策；房价波动；关系分析

自改革开放以来，我国的社会主义市场经济经历了从无到有、从小到大的发展过程，其中房地产领域为我国的经济建设立下了汗马功劳。众所周知，房地产行业属于资本密集型行业。从最初的设立、建成到最后的投入市场，这期间的每一环节都离不开货币政策的支持。从90年代起，中国正式实行住房货币改革。从此，我国房地产的消费需求获得了极大的提升。在政策的带动下，我国的房地产事业逐渐成为中国国民经济的重要产业。很多普通收入者因发展房地产事业大大提高了收入。值得肯定的是，房地产行业及其连锁关系行业日益繁荣的同时，也极大促进了我国GDP的增长和就业率的增加。然而，近年来随着房地产价格的日趋增长，住房炒作、市民盲目追逐等弊病也日渐暴露出来。鉴于房地产行业在我国发展经济体系中的特殊地位，我国政府不得不通过宏观调控等强制手段来对房地产市场进行限制和约束，以引导房地产行业向着健康、有序的良性发展方向不断前进。

一、房地产价格波动与货币政策的联系

（一）房地产价格波动影响货币政策的主要途径

货币流通必然带来经济的加速，而良好的货币政策则掌握着国家的经济命脉。那么，货币的需求量和利率就是影响货币政策的关键因素。货币政策一旦调整，将直接影响房地产价格。首先，房地产行业拥有着极大的货币流通市场，而房地产价格的增高抑或降低都将直接对货币供给流通量产生巨大影响。这主要体现在三个方面：一是财富效应。人们通过购置房地产，利用房地产价格的涨幅来增加自己的名义财富，带来货币量的急需量增加；其次是交易效应。近年来，房产价格涨幅速度明显增快，带动房地产交易量提高，从中的货币流通量增加，货币需求量也增加；最后是替代效应。现如今人们都会通过各种投资来进行理财，房地产的价格的急速上升，使预期收益增加，因此会吸引更多的投资者纷纷入场。第二，利率的变动也会带动房地产价格涨幅，主要体现在三个方面：首先房地产价格的波动，会极大的影响房地产开发商或者投资者对未来经济收益的准确判断。这一块的极大需求，将会致使投资者或房产开发商对于融资的需求相应有所增加。利率也会水涨船高地随之上涨；二是对银行的资产负债效应。房地产贷款业务主要是通过抵押房产来进行实施的，房产的价格波动会直接影响到房产价值和贷款不良率，银行因此对于房地产行业的相关贷款利率进行调整。

（二）货币政策对房地产行业价格产生的影响

货币利率和货币供应量的变动，带动货币政策改变，直接影响房地产价格。首先，本币是货币政策的基本，利率又是本币的价格。因此，利率的变更会极大影响房地产开发商、投资者、购房者、银行的资金需求量。房地产行业运行资本虽说比较雄厚，是高负债通过高杠杆回报的典型行业，但其大部分运行资金也是需要通过银行获得。通常来说，国有性质的房地产领域无需担心资本需求的限制，但是私人性质的房产其神经是随时被利率所牵动着的，在利率低的时候贷款，可以极大降低开发者的成本；而当利率上升的时候，房地产开发商承担的贷款利率也会随之增高，开发商们就只能通过提高房地产价格来作为嫁接成本。从投资者或者购房者的角度来说，贷款利率的上升意味着购房成本的上升，所以大部分人往往会选择暂时观望。其次，利率的政策信号将会影响投资者对于购置房产后带来收益的预估。出于对政策风险性的评估和所产生收益的一系列不确定因素，大部分人会取消投资或者持币待购。另外，银行直接控制房地产开发商或投资购房者的资金渠道。国家监管部门会通过自由可控制的方法对银行的房地产贷款业务进行干预，例如：不能降低房地产贷款利率；个人第二套住房起的贷款利率上涨等等，影响市场的价格。其次，房地产价格还受其他因素影响。当央行通过监管和控制等方式来实现控制货币供应量时，银行就会调整相应的贷款政策，尤其是针对房地产贷款调整，通过各方面的严格把控和有力执行，就投资者或开发商而言都是极大的影响，通过供给和需求来影响房价；货币供给量增多带来通货膨胀，导致投资者对于房产收益的预期，进而进一步影响房产的最终价格。

二、货币政策与房价波动的相互影响机制

（一）货币政策对我国房价的波动影响

在我国宽松的货币政策帮扶下，房地产行业飞速发展，因此后期政府不断出台新的适度紧缩的货币政策加以调控。房地产开发运行资本，主要还是通过银行贷款。银行是房地产最主要的参与者之一，并且无论是开发者或者投资者都需要资本，银行都会给予有力的支持。如果货币的供应量在房地产市场方面的供给增加刺激了住房消费需求，便会直接导致房价持续上涨。从2004年开始，我国政府就相继出台一些适度紧缩货币政策，但是从表面来看并没有起到预期遏制房价上涨的作用。之后几年的房产价格仍然以较高的百分比增长。到了2007年，中国人民银行和中国银监会联合发布了《加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》这两项重要文件，對投资者和开放商的贷款政策制定了更加严格的规定。对申请购买第二套以上住房的借款人，首次提高了首付比例和贷款利率，并且明文规定商业银行对未有“四证”的项目的房地产企业不得发放贷款等一系列限制人民购买房屋、房地产企业规范发展的措施，改变了过去我国房地产市场得以快速发展的金融环境。由此可见，货币紧缩政策着实会对减少相应的居民房屋贷款、房地产企业贷款等发挥一定的效用，而货币膨胀则会增加居民住房消费的数量，房地产企业贷款的数量增加，房价也呈直线上涨状态。因此为了实现我国房地产市场的有序合理性，有必要合理控制货币供应量和出台适时的货币政策，避免供大于求的市场氛围、避免各个房地产企业哄抬房价的无序景象频繁出现。虽然部分城市出现了房价有所下跌的局面，但是房价的理性回归仍然警醒着货币政策调控房产价格的重要性。

（二）房价波动对银行信贷的影响

近年来，无论是房产消费还是投资增长，都主要归功于房产财富的上升，这也跟房产价格预期的上涨推动脱离不了关系。大部分投资者股市出现了明显亏损，而房产行业的投资收益却是一片大好，形成强烈的反差对比，致使许多资金由证券市场流向了房产市场。其中有很多购房者的目的是出于投资，由房地产财富效应的预算约束可以看出，投资需求的增长一方面带动房地产飞速发展，另一方面也容易滋生房地产泡沫隐患。对此，我们不但要看清房地产带来的良好影响，也更要考虑房地产行业发展所带来的负面效应。房地产泡沫破裂带来的巨大影响将远超过股市，我们要随时注意房地产的泡沫变动情况。目前，极多数城市房地产价格10年上涨幅度超过10倍，远远大于投资者或者购房者的收入增长幅度，而导致高房价的原因很多。例如：土地政策因素、货币因素等等。当然也有一部分是跟风效应造成的效果，看着别人投资或者购房，自己也一门心思地积极地参与进来。当房产价格下降，部分业主也会因为亏损而跑到开发商处闹事，索取差价赔偿等。

总的来看，我们可以从两方面来探讨银行信贷和房地产价格的关系：一方面，房地产价格波动可能会影响银行的信贷规模。另一方面，银行发放信贷的政策和条件会影响房地产需求和投资，从而引起房地产价格的波动。

三、结束语

综上所述，货币的供给量可以有效带动房地产行业的急速发展，但同时也导致我国房地产价格的持续上涨。因此，为了将来能够进一步实现我国经济的持续健康发展，保持房地产行业始终能为企业带来较大的经济效益，我们有必要合理地控制货币供应量增长的速度，以及个人消费的信贷规模。在国内资金来源渠道狭窄的情况下，可以适当进行货币政策改革，以避免我国房地产市场秩序混乱。同时需要警惕的是，无论是房价的上涨还是下跌，都有可能通过银行控制信贷发生波动，进而令其产生较大的影响。

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作者简介：

邬军豪（1994-），男，汉族，安徽六安人，安徽财经大学金融学院2013级国际金融专业在读本科生。