影响房价上涨的成本因素分析

苑萌萌

摘 要：近年来房价飞速上涨，然而影响房价上涨的因素很多，有人说是需求的上涨引起了房价的上涨，有人说是通货膨胀引起的房价上涨，还有人说是成本的上升引起了房价的上涨。从成本因素出发，从厂商定价的角度，结合实证分析土地价格和建造成本对房价的影响，并根据市场的供需情况了解房价上涨的原因，从而得出结论。对于房地产供应商来说，在制定房价时还要结合供求状况进行定价，这样可以获得更多收益。

关键词：房价上涨；成本因素；回归分析

中图分类号：F293.35 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）02-0148-02

房屋分为商品房、办公房等。住宅商品房是房地产的一种类型，主要用来服务人类居住的，属于居住类房地产。居住类房地产房价的上涨使很多人处于买房困难的境地，很多低收入的购房者觉得房地产开发商是黑心老板，为了追求企业的利润最大化故意把价格定的很高。而房地产开发商会说是成本的提高让他们不得不把价格定高，因为土地价格提高了，工人工资提高了，购进材料时价格也提高了。

本文主要以住宅商品房为代表进行影响房价的成本因素分析。结合实证首先单项分析影响房价的成本因素，然后考虑市场供求影响进行多因素下影响房价上涨的因素分析，最后得出结论。

一、单项分析影响房价的成本因素

（一）土地价格对住宅商品房价格的单因素影响

土地价格是房价的重要组成部分，土地资源的稀缺性及其位置的固定性造成很多经济发展较快地区的土地价格飞速增长，因此也就造成了房价的增长。

图1

从住宅商品房价格和土地价格的走势中可以看出住宅商品房价格与土地价格的变化趋势相一致。

住宅商品房价格采用国家统计年鉴中住宅商品房平均销售价格（元/平方米），土地价格（元/平方米）通过国家统计年鉴固定资产投资和房地产中的土地购置费用除以土地购置面积得到，运用2000—2012年13年数据进行实证，通过将数据输入Eviews中，得出土地价格与住宅商品房价格的单项计量估计结果：

FJ=1.213659DJ+1733.242

R^2=0.947235 F=197.4730 T=14.05251

FJ代表住宅商品房的价格，DJ代表土地价格。该模型拟合优度达到了94.72%，拟合优度良好，模型在置信水平0.05的情况下可以通过T检验和F检验，可以看出土地价格和住宅商品房价格存在显著正相关。

（二）住宅商品房造价对住宅商品房价格的单因素影响

住宅商品房造价作为住宅商品房价格的另外一项重要组成部分对住宅商品房价格的上涨起到了推动作用。近年来劳动成本的上涨是很明显的，劳动成本的增加促进了房屋造价的快速增长，也间接推动了房价的上涨。建筑材料特别是钢材、铝材价格的大幅度上升使得住宅商品的建造成本增加，同样间接推动了住宅商品房价格的上涨。

从住宅商品房价格和住宅商品房造价的走势中可以看出，虽然住宅商品房造价增长不及住宅商品房价格快，但是二者的变化趋势大致相同。

住宅商品房造价（元/平方米）数据通过国家统计年鉴的商品住宅房屋竣工价值除以商品住宅房屋竣工面积得到。通过将13年数据输入Eviews中，得出住宅商品房造价与住宅商品房价格的单项计量估计结果：

FJ=2.574797ZJ-736.1993

R^2=0.985217 F=733.1051 T=27.07591

FJ代表住宅商品房的价格，ZJ代表住宅商品房造价。该模型拟合优度达到了98.5217%，拟合优度良好，模型在置信水平0.05的情况下可以通过T检验和F检验，可以看出住宅商品房造价和住宅商品房价格存在显著正相關。

图2

二、考虑市场供求影响进行多因素下影响房价上涨的因素分析

有学者认为，影响商品住宅市场销售价格的主要原因归根到底只有两部分，那就是成本水平和市场的供求关系。刘其华（2011）指出，影响房产商定价行为的因素中包括建房成本及当期房产源的供给数量，而建房成本又包括土地价格和建筑材料成本。丁建国（2009）认为，供求关系的变化是引起住宅商品房价格变动的直接原因。房地产供应商考虑定价时，首先会考虑自己的成本，然后根据市场供求情况制定可以使自己利润更大的价格，因此，综合成本因素与供求因素进行分析能更好反映影响房价上涨的原因。

（一）变量选择和数据统计

以住宅商品房价格为被解释变量，以土地价格、住宅商品房造价、住宅商品房竣工面积和住宅商品房销售面积作为解释变量进行分析。

（二）结果分析

运用Eviews软件通过多重共线性检验及回归分析、模型修正，最后结果如下：

经过逐步回归分析，表明FJ对DJ和XSMJ的回归模型最优，其中FJ表示的是住宅商品房价格，DJ表示土地价格，XSMJ表示的是住宅商品房销售面积。该模型最终结果为：

FJ=0.478814DJ+0.025156XSMJ+1303.460

R^2=0.995910 F=1217.573 T=6.657203

该模型的拟合优度达到了99.59%，接近100%，拟合优度非常好。结果显示，各变量在0.05的置信水平下都能通过T检验和F检验，故该模型可以通过统计意义检验。

由结果可以说明，土地价格越高，房价也越高，符合经济意义。销售面积越大，人们对房屋的需求越多，因此房地产供应商在定价时考虑供求关系也会把价格定得比较高，最终的房价也比较高，这与实际情况相符，可以通过经济意义检验。

三、结论

从结果可以看出，住宅商品房价格的成本因素中土地价格和住宅商品房造价对住宅商品房价格都存在显著正相关，但在考虑供求关系进行多因素分析时，住宅商品房价格对土地价格和住宅商品房销售面积的回归模型最优。因此，在房地产供应商依据成本因素定价时首先要考虑土地价格的影响。近年来土地价格的增长可以说是扶摇直上，这刺激了房价的增长，同时也使房地产供应商在竞标土地时愿意出更高的价格，房价和地价的相互影响最终使房价在市场上呈现出一个更高的价格。对于房地产供应商来说，在制定房价时还要结合供求状况进行定价，这样可以获得更多的收益。