“以房养老”推行的风险分析与防范探讨

潘秋予

（川北医学院，四川南充 637100）

“以房养老”推行的风险分析与防范探讨

潘秋予

（川北医学院，四川南充 637100）

以房养老是从技术层面解决养老问题的重要举措，为缓解我国巨大养老需求和养老资源短缺的矛盾提供了新思路、新方法。通过研究国外推行以房养老的经验做法，分别从借款方和贷款方出发，考虑以房养老在推行过程中可能出现的种种风险。以此为据，提出完善法律法规、提供政策支持，健全相关体制、加强监管力度，着力培育主体、规范中介机构，稳固政府主导、鼓励多方参与，积极加强宣传、正确引导思想，推广试点经验、逐步开展等六项风险防范的措施。

以房养老；风险；防范；反向抵押

“以房养老”是指老人用自己已经拥有住房产权的房屋产权抵押给金融机构，以换取自己必要生活养老金的养老模式〔1〕。我国目前养老需求巨大，但实际养老供给不足，解决养老问题已经成为目前亟待解决的难题之一。以房养老作为从技术层面解决养老问题的对策，有一定的实际意义。

一、以房养老问题的背景分析

《2015年社会服务发展统计公报》显示，截至2015年底，全国60岁及以上老年人口2.22亿人，占总人口的16.1%，其中65岁及以上人口1.44亿人，占总人口的10.5%〔2〕。事实上，早在2000年我国60岁及以上人口比重超过10%，65岁及以上人口比重也达到7%，就已经标志着我国已经初步进入老龄化社会〔3〕。同时，由于80年代实行“计划生育”政策，“421”家庭结构（即4个老人、一对夫妻、一个孩子）和空巢老人大量涌现，对个人和社会都存在巨大养老压力。然而，在如此巨大养老需求的背后，却不存在与之匹配的养老供给。截至2015年底，全国各类养老服务机构和设施共计约11.6万个，各类养老床位约672.7万张，按人数算，每千名老年人拥有养老床位约30.3张，即使按照《民政事业发展第十三个五年规划》所提出“到2020年每千名老年人口拥有养老床位数达到35~40张”〔4〕的期待，也难以满足庞大的养老需求。

社会各界越来越重视养老问题，“以房养老”作为国外的一种新型养老方式在国内关注度也越来越高。2006年全国两会上，“以房养老”议题被首次从政府层面提出〔5〕。2011年，国务院办公厅印发的《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》将社会养老服务体系建设纳入专项规划范围〔6〕。2013年9月13日出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出了各地可开展“以房养老”试点〔7〕，正式从政策层面鼓励进行“以房养老”的探索。自此，便走上了探索适合我国国情的以房养老之路。

“以房养老”还被称为“反向抵押”或“倒按揭”〔8〕，是养老保障在观念层面的创新，同时也是制度层面的创新。对于我国来说，以房养老还是较为新鲜的事物，但是从全球的角度来看，有一些国家已经有了较为成熟的做法。以房养老虽起源于荷兰，而发展最成熟、最具代表性的当属美国。美国的以房养老模式可以简称为“倒按揭”，简单来说，倒按揭和传统意义上的按揭贷款刚好相反，是房屋产权所有者将自己的房屋抵押给金融机构（银行或保险公司），金融机构依据房屋价值估值，定期给房主发放固定养老金，同时保留自己对房屋的居住权〔9〕。房主去世后房屋的所有权转让到金融机构手中，金融机构会通过出售该房屋，所得房款用来偿还贷款本息，剩余部分归抵押人或者其继承人所有。

美国政府以房养老业务的发展和推行过程较为顺畅，主要得益于其有力的保障措施，包括：①制定相应法律法规，规范业务。如《1987年国家住房法案》《联邦银行法》等法律的推行都是国家从法律层面规范相应业务的做法。②政府主导，推动业务发展〔10〕。③提供优惠政策。将住房通过反向抵押转换成现金用于养老的，不需缴纳财产税，为美国开展以房养老业务提供了便利和基础。④加强政府监管。住房反向抵押贷款业务在美国政府、国会发挥作用的背景下不断发展。政府的作用都渗透到以房养老业务的各个方面，从以房养老的方案设计、产品改进，再到风险化解、法律保障等方面，由此，促成其规范发展，同时也促进住房反向抵押贷款市场的健康、有序发展。⑤加强教育。美国在1981年就成立了国家住房资产价值转换中心，专门向老年人进行反向抵押贷款产品知识的宣传和理财教育，为培育反向抵押贷款市场做了铺垫工作。与此同时，美国还有一些做法是值得推崇的，美国政府为解决借贷双方信息不对称的问题作了许多努力，包括通过规定反向抵押贷款中贷款机构信息披露义务、向借款人贷前咨询义务等。

随着各国老龄化问题的普遍加剧，许多其他国家也相继开发此项业务，如英、法等国的“抵押房产、领取年金”，俄罗斯的反向抵押贷款年金计划、新加坡NYUC INCOME保险公司推出的反向抵押贷款、澳大利亚的逆向年金抵押贷款、加拿大的住房收入计划等。国外的成功经验为我国开展以房养老业务提供了可借鉴的经验。但是，这些经验中也有教训，时刻提醒着我们可能存在的风险不可忽视。

二、“以房养老”推行的风险分析

由于“以房养老”自身的特点和固有属性，使其存在难以避免的风险，老年人将自己安居的房屋用以贷款，房屋的价格波动、质量，土地使用的限制，老人寿命等方面都可能对其产生必然的影响，这些影响不论对个人、金融机构或是社会，都势必存在一定的风险。本文从贷款方和借款方可能出现的风险对此问题来加以阐述。

（一）贷款方所需承担的风险

1.贷款利率风险

首先，采用固定利率时，金融机构不能将资金投资在其他项目上，这就提升了机会成本，在其他条件不变的情况下，金融机构的收益相对就会减少。其次，如果采用了变动利率，就存在变动利率的基准利率可能上升和下降的情况，当其升高时，利息会随之增加，那么贷款的本息额就有可能超过房屋价值；反之，借款人就会重新考虑融资。由此可见，采用任何一种方式，贷款方都会面临不同程度的利率风险。

2.贷款人预期寿命风险

反向抵押的贷款期限几乎取决于老年借款人的实际寿命，而随着生活水平的提高和医疗水平的进步，人们的平均寿命有所延长。如果借款人的实际寿命比预期的长，借款人将在被抵押的房屋中居住的时间比订立合同时估计的要长，相应的贷款机构需要支付的贷款也随之增加，贷款方就有可能会出现收不抵支的情况。

3.房产市场的波动风险

房产市场波动风险主要是指房屋的价值变化的波动带给贷款方收益减少的风险。若房屋贬值，最后的价值小于支付给老人的贷款本息，这会使贷款方利益损失。房地产价格受多种因素的影响，如市场需求、供给、财产属性、交易费用等。从市场需求出发，如人口增长过快，现有的房地产不能满足需求，房地产价格上涨，更多商家进入，此时会出现大量的供给，甚至出现供过于求的情况，房地产的价格会随之下跌。价格的波动对于贷款方来说是一定会面对的风险之一。

4.政策风险

在“以房养老”业务实施过程中，可能出现相关政策、法律法规的调整，将会使贷款人蒙受损失，主要包括土地使用风险、城市规划风险两方面。土地使用风险指的是根据我国物权法的相关规定，城市土地是完全归国家所有的，居民只能获得一定时期的使用权，而无所有权。城市的规划风险指的是在长达数十年贷款期里，城市规划变化的原因会产生如拆迁等重大的变化，将有可能产生拆迁费用无法弥补贷款方的损失的情况。

5.房产质量风险

房产质量风险是指在“以房养老”推行过程中，由于房屋在最初的设计或是施工时偷工减料或是不可抗拒的地质灾害导致房产质量存在一定的问题，都会导致其实际寿命小于理论寿命，从而减少贷款方的利益。有文献显示，国内房屋平均寿命仅为30年〔11〕。同时，还有学者认为，以房养老推行的最大阻力是房屋的质量〔12〕，而住房的建筑质量是“以房养老”的重中之重，只有高品质、长寿命的住宅，才能实现产权的转让、抵押等一系列程序，也只有这样，才能为实现以房养老奠定坚实的基础。

6.成本费用风险

金融机构打算开展反向抵押贷款时候，会发生一些如咨询、试验、法律支持、促销和公关方面的费用，而事实上，如果项目失败，这些发生的费用无法弥补，将会造成一定的损失。

（二）借款方所需面临的风险

在推行“以房养老”的过程中，不仅仅是贷方会遇到风险，房屋的抵押人作为借款方也会有一定的风险。

1.房产所有权风险

当借款方与贷款方订立合同，把自己手中握有的房产所有权有偿转让给贷方，此时，借款方持续保有住房的使用权，直至去世，然后将使用权移交给该机构，使产权得到全部转移。然而我国的信用体系不够健全，法律制度环境不够完善，可能有不法贷款方借此欺骗老年人，以不正当手法获得借款方的房产权，而未提供相应的贷款补偿。

2.信息不对称风险

贷款方和借款人对相关信息的了解存在差异，作为市场主体的贷款方是掌握信息较为充分的一方，往往处于市场中较为有利的地位；相对地，作为借款方的老人，往往是信息贫乏的一方，一般都处于不利的地位，这就是所谓的“信息不对称风险”。可能因为信息不对称，导致老人部分利益的丧失。

3.贷方破产风险

在反向抵押贷款中，借款人承担的最大风险是贷款人因破产而不能履行合约。如果贷款机构没有长期稳定的资金来源，很有可能发生严重的支付危机，导致贷款机构破产，借款人也难以继续得到现金支付，最终危害借款人和贷款机构双方的利益。

4.分期付款风险

对于分期付款来说，反向抵押贷款的回报周期过长且市场波动大，贷方在开展此项业务的时候，不仅要面对有破产的风险，还要面对市场波动大以及城市规划等问题，极易出现入不敷出的情况，此时，对于借款人来说，分期付款的风险就不言而喻了。

5.文化观念风险

新兴事物的产生和推行必然挑战传统。传统文化中包含两种根深蒂固的观念，即孝顺和养儿防老。对于现代社会的老人来说，他们要考虑的不仅仅是离世以后为后代留下遗产，还要考虑自己的举动可能会伤害子女的尊严。反向抵押贷款作为新兴事物，对于那些需要养老金的老人来说，也是对这些传统文化和思想的一种挑战〔13〕。

三、风险防范

上述的风险是无法避免的，但是可以通过社会各个层面的支持和努力，从宏观和微观的角度实施措施加以改进，减少这些风险造成的危害，主要包括完善法律法规、健全体制，加强监管、培育主体、政府主导、引导思想、推广试点经验，逐步开展等方面的内容。

（一）完善法律法规，提供政策支持

在美国，反向抵押作为一项养老制度运行顺畅，这与其土地管理办法不无关系。在我国的推行最大障碍在于土地法律制度的不明确，缺少必要的法律法规的规范。有关规定称土地使用权的续期问题非常重要，土地使用权期满的，可以申请自动续期。但是更多的金融机构不敢试水的原因在于其没有明确规定，到底如何续期，这是法律层面亟待解决的问题。

（二）健全相关体制，加强监管力度

在借贷双方都存在风险的情况下，建立高效的信息平台和动态的监管体系，能有效地降低信息不对称。制定完善的反向抵押贷款合同能最大限度地明确双方的责任，能更好地推进反向抵押贷款的开展。建立反向抵押贷款联盟机制不仅能维护借贷双方的合法利益，还能形成良性竞争，更重要的是能够规范市场，促进市场健康有序地发展。

（三）着力培育主体，规范中介机构

对于银行来说，反向抵押贷款的回报周期过长且市场波动大，涉足此领域并没有内外部条件和动力。对于保险公司而言，它们在保险精算和寿险产品的开发上有丰富的经验，但在我国，保险公司并不能直接投资房地产业务，同时，保险公司也不具备金融信贷功能。转观中介机构，目前我国房屋中介众多且杂乱，也没有针对房屋中介的法律法规规范；此外，目前也不存在针对开展“以房养老”业务的中介机构。综合观之，我国缺少直接执行的贷款机构，需要着力培育主体，规范中介机构。

（四）稳固政府主导，鼓励多方参与

反向抵押贷款看起来是一项仅发生在贷款方和借款人两方的金融性产品，但考虑到其社会福利性质，具有强烈的社会属性，需要政府发挥导向和干预作用。根据国外经验，政府的大力支持是反向抵押贷款的重要保障。除加强导向和干预措施以外，更重要的应该是政府加强对反向抵押贷款的监管力度，这会推进这项制度的开展和落实，维持其正常秩序。

（五）积极加强宣传，正确引导思想

老人对开展反向抵押贷款并不了解。从政府角度出发，除需要加强反向抵押贷款的宣传，建立完善的咨询制度，并加大监督力度，正确引导思想外，更需要加强对“以房养老”这一新兴事物的宣传，强化社区养老意识。同时需要学习美国经验，加强对老年人的教育和咨询，让他们从外界的压力内化为自己愿意接受这项业务。

（六）推广试点经验，逐步开展

推广试点经验，让以房养老的先进经验和失败教训可以提供参照和借鉴。由于经济发展程度和社会人口结构等因素的不同，我国以房养老业务的开展必须按照客观条件，在需求潜力不同的地区进行不同阶段的试点，然后逐步过渡到更大范围，以点带面，这样就能够更好地为我国的养老事业作出应有的贡献。

〔1〕王新.走出“以房养老”困局之对策〔J〕.现代经济探讨，2014（2）：20-22.

〔2〕中华人民共和国民政部.2015年社会服务发展统计公报〔EB/OL〕.（2016-07-11）.http：//www.mca.gov.cn/article/ zwgk/mzyw/201607/20160700001136.shtml.

〔3〕张本波.我国人口老龄化的经济社会后果分析及政策选择〔J〕.宏观经济研究，2002（3）：27-33.

〔4〕民政部，国家发展改革委员会.民政事业发展第十三个五年规划〔EB/OL〕.（2016-06-24）.http：//www.gov.cn /xinwen/2016-07/06/5088745/files/107efff1f7dd4fcb91 da288afd2d2da9.pdf.

〔5〕邱峰.质量上未有实质性突破，难言“以房养老”〔J〕.中国房地产金融，2013（1）：38-40.

〔6〕国务院办公厅.社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）〔EB/OL〕.（2011-12-16）.http：//www.gov.cn/zwgk/ 2011-12/27/content_2030503.htm

〔7〕朱巍巍.我国养老服务业发展史上的重要里程碑：国务院出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》〔J〕.中国民政，2013（10）：4-10.

〔8〕植凤寅.中国式以房养老〔J〕.中国金融，2015（16）：96-99.

〔9〕姜雪梅.养老金融的“以房养老”视角〔J〕.银行家，2015（7）：74-75.

〔10〕杨孙蕾，邹彩芬，卜小琴.“以房养老”模式的中美比较及对我国的启示〔J〕.行政事业资产与财务，2015（1）：85-86.

〔11〕杨晓琳，倪阳.基于住户角度的城市住宅与居住需求矛盾性研究〔J〕.华中建筑，2016（4）：25-29.

〔12〕邱峰.住房的建筑质量是“以房养老”的重中之重〔J〕.中国房地产，2013（4）：53-54.

〔13〕张仁枫.我国推行住房反向抵押贷款业务的困境与对策〔J〕.当代经济管理，2015，37（8）：10-16.

Research on the Risk and Risk Prevention of"the House-for-Pension Program"

Pan Qiuyu
（North Sichuan Medical College,Nanchong,Sichuan 637100,China）

The House-for-Pension Program is an important measure to solve the pension problem in the technical aspects,which provides a new way and a new idea to solve the contradiction between the huge demand for the aged and the shortage of resources in China.By studying the experience of the House-for-Pension Program abroad,we consider that there are a lot of risks for the borrowers and the lenders in the process.Based on these theories,this paper puts forward the following six measures:to improve relevant laws and regulations and provide policy support for project development;to improve the relevant system and strengthen supervision of the project;to cultivate the main business and standardize the operation of intermediaries;to strengthen the guidance role of government and encourage multiple participation;to strengthen propaganda and guidance and promote the experience of the pilot,and to gradually carry out housing endowment.

the House-for-Pension Program;risk;risk prevention;reverse mortgage loan

D632

A

2096-2266（2017）03-0063-05

10.3969/j.issn.2096-2266.2017.03.011

（责任编辑 党红梅）

2016-11-20

2016-12-30

潘秋予，助教，主要从事公共管理、社会医学与卫生事业管理研究.