房屋租赁合同的法律问题分析

摘 要 衣食住行是人们日常生活的基本保障，而随着社会的发展，城镇发展一体化趋势的逐步增强，住宿问题成为社会发展当中的一大焦点问题，特别是房地产业的发展，房价的攀升，使得租赁成为解决住宿问题的重要途径。不管是解决个人住宿，还是店铺经营所需，房屋租赁都已经成为社会生活中的重要组成。而在今天的社会环境下，国家法治建设的逐步健全，依法办事，依法解决纠纷已经成为必然选择，租赁关系中的相关问题的法律规定也变得尤为重要。

关键词 房屋 租赁 合同

作者简介：王兴波，浙江红大律师事务所，律师，研究方向：民事法律。

中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.02.187

最近几年，商品经济的发展以及市场经济的不断完善，都极大的促进了住宅交易，从房屋买卖到房屋租赁，可以说房屋交易市场在逐步繁盛。而在繁盛的过程中，也出现了越来越多的新情况，比如单位办公用房的出租等，这些新情况的出现，在增加法律应用频率的同时，也直接增加了房屋交易的纠纷。而房屋租赁合同的应用，在一定程度上对规范租赁关系和租赁双方的行为具有重要意义，同时，房屋租赁合同本身所涉及的法律问题也非常复杂。

租赁合同是当事人双方约定在一定的期限内，一方将房屋交付另一方使用或收益，另一方给付租金，并于期限届满时返还该房屋的合同。在实践领域，房屋租赁合同应用较多，其内容不固定，根据双方当事人的实际需求设定，具有变动性。可以说，房屋租赁行为已经具有相当长的历史，因此，作为约束的房屋租赁合同与其他类型的合同相比，也发展相对成熟。但是，随着社会的发展，房屋租赁关系也在不断发生变化，越来越多的新情况开始出现，导致传统的房屋租赁合同无法应对社会实际需求，最终造成法律纠纷。本文主要介绍了现行法律对房屋租赁合同的具体规定，在当前社会环境下房屋租赁合同纠纷发生的几种情况，以及房屋租赁合同签订时防止纠纷发生的具体措施。

一、现行法律关于房屋租赁合同的规定

最近几年，随着社会注意法制建设的逐步完成，我国的法律体系也在逐步完善，而与房屋租赁合同相关的法律规定也在不断增多。以目前我国法律体系的实际情况来看，在合同法中对相关民事合同做了系统的规定，其中虽然没有专门针对房屋租赁合同的规定，但是却是房屋租赁合同规定的总体指导，其中关于合同定力的条件、合同解除的条件以及违反合同应承担的责任等，对于房屋租赁合同而言，是直接的规定。除了合同法的整体性规定之外，目前我国的法律体系中关于房屋租赁合同的规定还有很多，比如最高人民法院《关于贯彻民事政策法律意见》中就对房屋租金的变动问题做了规定，而《城市公有房屋管理规定》中也对具体可以出租的房屋范围做了限制，当然，除此之外，对房屋租赁合同做出规定的法律还有很多，这些规定共同保证了房屋租赁关系的稳定，为房屋租赁合同纠纷的解决提供了法律指导。

二、房屋租赁合同发生纠纷的几种情况

社会越是发展，房屋租赁关系也就越是复杂，从过去的简单住房租赁到今天的商住同事租赁，转租赁等等，可以说，现代房屋租赁关系的发展在一定程度上也反映了现代市场的发展。以目前的实际情况来看，房屋租赁合同纠纷多种多样，并且随着社会发展，纠纷种类更是不断攀升，但总的来说，纠纷主要体现在以下几个方面：

（一）房屋转租纠纷

房屋转租是房屋租赁合同纠纷中最为常见的一种。不管是住房租赁还是商品房租赁，转租的发生都是不可避免的，一方面，在房屋租赁关系建立之初，双方当事人一般以稳定租赁关系为主，愿意设定长期租赁关系，特别是商品房出租过程中，五年及以上的房屋租赁合同非常常见；而另一方面，市场经济的发展促进了市场环境的多变性，不管是住房租赁中承租方工作或生活环境的改变，还是商品房租赁中承租方经营活動的改变，都是具有极大地不确定性的。由此可见，房屋租赁合同建立之初的目的与后期实践应用之间存在着一定的矛盾，而缓解这一矛盾的主要途径，就是房屋的转租。所谓转租，就是由承租人将租赁合同中的房屋再出租给其它人，在新的租赁关系中，原承租人成为出租人，同时又有新人的介入成为新的租赁关系中的承租人。

从目前房屋租赁合同纠纷的实际情况来看，因转租带来的纠纷主要体现在以下几个方面：其一是对于转租内容，在租赁合同中并未做出明确规定，而承租人进行实际的转租活动时，出租人并没有做出明确的表态，而在转租之后发生纠纷，以此带来转租合同效力认定问题；其二是多次转租，房屋租赁合同中有允许转租的条款，或者原房屋出租人明确表示允许转租，而转租之后转租人再次将房屋进行转租，甚至出现连环转租的情况，而在这样的多层转租关系中，涉及到的当事人较多，相应的法律问题的解决也就会变得比较复杂，特别是在多层转租的关系中，有可能出现原始承租人拿到房租之后失踪，而原出租人最终拿不到应有的房屋收益的情况，或者某一承租人将房屋损坏之后退出租赁关系，而房屋所有人无法找到具体损害人，自然也无法维护自身的合法权益。由此可见，在转租关系发生后，可能带来的法律纠纷非常多，这也正是房屋租赁合同法律问题的集中所在。

（二）夫妻共同所有房屋出租纠纷

在当前的社会环境下，房屋的价值逐年攀升，所以大多数情况下，房屋的所有人会是夫妻双方共同所有，而夫妻共有房屋的出租，也是房屋租赁合同法律纠纷产生的一个重要原因。其一是房屋作为夫妻共同财产，原则上其处置应当经夫妻双方共同同意，所以说，房屋的出租，出租人应当为夫妻双方，但是在社会实践领域，房屋租赁合同的签订，只要出租人是夫妻关系中的一方，承租人都会想当然的认为是夫妻共同决定的结果，很少有承租人会因此去向夫妻关系中的另一方核对，如此一来，一旦夫妻关系中的另一方不同意出租行为并且有理由表明不知晓出租行为，那么承租的租房行为也很有可能被终止，导致承租人的利益损失，也不利于租赁关系的稳定；其二是夫妻共有房屋在夫妻关系存续期间出租，而之后夫妻关系因离婚而终结，在这种情况下也可能带来之后房屋出租问题的法律纠纷。

当然，与夫妻共同所有房屋出租纠纷相对应的是夫妻共同承租房屋之后离婚带来的房屋租赁合同纠纷，比如一夫妻一方名义承租商品房进行经营活动，而后夫妻关系解除，经营活动由非承租名义人进行的，在这样的情况下，出租人的利益也可能收到损害，相应的法律纠纷也可能发生。所以说，不管是夫妻共同所有房屋的出租，还是夫妻共同承租，承租合同都与夫妻关系的存续有直接关系，因此，夫妻共同所有房屋出租纠纷也是目前房屋租赁合同法律问题出现的一个重要原因。

（三）市场价格变动带来的房屋出租纠纷

在当前的社会环境下，房价成为社会关注的重要话题，特别是在2016年一年，相关数据显示，大多数城市的房价都直线上升，甚至多个城市的房价涨幅达到80%到150%，这样的房价变动不仅对房屋交易产生影响，对房屋租赁也会产生直接影响，所以在2016年一年，各地法院的统计数据中，房屋租赁合同纠纷与往年相比，也明显增多。上面我们也已经提到，在房屋租赁关系的确定之初，双方当事人为了稳定租赁关系，通常会签订较长时间租赁关系的租赁合同，而在当前的环境下，房价的变动是十分敏锐的，也是波动比较大的，所以房屋租赁合同签订之后，出租人因房屋价格上涨而悔租或者承租人因房屋价格下降而悔租的情况时有发生，而不管是怎样的情况，都不利于房屋租赁关系的稳定，都可能带来一方当事人的损失。而对于一般的住房出租而言，房屋价格变动带来的房屋租赁合同纠纷因涉及资金数额较低相对容易解决，但商品房的出租因房屋市价变动带来的纠纷则因涉及资金数额较大则相对不容易解决，比如一份商品房租赁合同规定租期5年，租金为年租金15万，而房屋价格发生变动之后，很可能市场租金价格上涨到20万，那么5年的价格差则可达到25万，这对出租人一方而言，会是不小的损失，因此在这样的情况下，出租人往往会采用毁约的方式，也就是违反合同约定，给予承租人一定的违约金赔偿来终止租赁关系，通常情况下，即使出租人赔偿违约金，对于他而言，房屋的再次出租也是会获得更多的利益，那么在这样的情况下，对承租人而言则是非常不利的。相反，如果房屋市价下跌，承租人也很有可能通过同样的方式悔租进而伤害到出租人的利益。所以说，不管是哪一方利益受损，最终都会直接造成房屋租赁合同法律纠纷，因此，市场价格变动带来的房屋出租纠纷也是目前房屋租賃合同法律问题的集中体现。

（四）商品房因营业范围变动带来的纠纷

在市场经济环境下，商品房的租赁逐渐增多，相应的，围绕商品房租赁合同产生的法律纠纷也在增多，其中最主要的就是商品房因营业范围变动带来的纠纷。其一是很多商品房最初的应用是固定的，比如政府的空闲办公场所，原则上政府的办公场所只能应用于政府办公，但是随着机关单位的人员精简，就会有大量的办公室空闲，在这样的情况下，很多单位就瞄准市场，将空闲单位出租，进而获得经济利益，如此以来，房屋的应用性质就会发生改变，而这样的改变是在违背法律规定的基础上，所以产生租赁合同纠纷是必然的；其二是商品房在出租中为规定具体应用，但是租赁双方在签订合同时对具体的经营活动有一致的认识，但是在之后，承租人因个人的经营活动发生变化，而更改了具体的应用行为，特别是在有些情况下，更改之后的经营行为很可能直接造成房屋的加速损害，所以这对出租人而言，是非常不利的，出租人以此提出相关诉讼，也就比较常见。由此可见，商品房因营业范围变动带来的纠纷，也是目前房屋租赁合同法律问题的体现。

三、防止房屋租赁合同纠纷的具体措施

针对当前房屋租赁合同纠纷的实际情况，笔者认为，房屋租赁合同纠纷的解决，主要可以从以下两个方向入手：

第一，合同签订时保证条款的全面性。在上面的法律纠纷中我们可以发现，很多纠纷事实上是可以避免的，在合同订立之初对可能出现的问题做出条款上的限制，则可以最大范围内避免纠纷，比如在租赁合同中约定“房屋市价发生变化时，一方解除合同的，除基本违约赔偿外，对可能给对方当事人造成的损失，也应给予赔偿”，那么这样的规定之后，因房屋价格变动带来的纠纷，就会大大减少。可以说，合同本身是灵活的，合同做出明确约定才能保证纠纷减少。

第二，完善房屋租赁合同的相关立法。虽然目前关于房屋租赁合同的法律已经很多，但是随着市场环境的改变，一系列新问题的出现，都直接导致了房屋租赁合同纠纷中的很多问题不能通过现有法律体系加以解决，所以，在实践发展的基础上以及市场的实际需求中，完善立法，同样是防止租赁合同纠纷的重要措施。

参考文献：

[1]张勇.房屋租赁法律关系若干问题分析.辽宁大学学报.2015（2）.

[2]杨立新.房屋租赁合同的法律关系解解析.法制与社会.2016（7）.

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