林权类不动产登记案例分析

刘 波

(昆明市不动产登记中心，云南 昆明 6500228)

林权类不动产登记案例分析

刘 波

(昆明市不动产登记中心，云南 昆明 6500228)

通过申请林权首次登记、个人之间的林权转移登记、个人林权抵押登记和林权补换证4个方面的案例分析，对林权类不动产登记工作进行研究。通过分析案例，提出存在档案移交及数据整合推进缓慢，登记的权利类型与实际不符，外业调查与权籍调查没有统一，林权监管与登记职责缺乏衔接，林权类不动产登记业务系统模块不完善等问题。结合工作实际，提出了建立档案资料查询互用机制，尽快打通数据通道，进一步明确登记的权利类型，合并开展权籍调查工作，有序办理林权类不动产登记业务等措施及建议。

林权类不动产登记；案例分析；林权转移；林权抵押；林权监管；权利类型

建立不动产统一登记是国务院机构改革和职能转变的重要内容，《物权法》第十条即规定：“国家对不动产实行统一登记制度”。国务院共召开三次常务会研究不动产统一登记有关问题，决定将分散在土地、房屋、草原、林地、海域等多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，做到统一登记机构、统一登记簿册、统一登记依据和统一信息平台“四统一”，明确了国土资源部的监督指导职责。2014年年底，国务院召开常务会议审议通过了《不动产登记暂行条例》，并于2015年3月1日正式施行，从立法上明确了不动产登记的机构、类型、程序等内容。中央编办、国土资源部多次下发有关文件，就各级登记机构职责整合工作提出了明确要求。根据《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》(中央编办发〔2013〕134号)[1]文件精神，各级国土资源部门指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作。各级林业部门负责组织、指导林地、林权管理，负责重点国有林区森林资源资产产权变动的审批，组织编制全国林地保护利用规划并监督实施，依法承担由国务院批准的林地征收、征用、占用的初审工作，指导林地、林木承包经营及有关合同管理，森林资源资产评估，监督管理林权流转交易，调处合同纠纷，协同调处权属纠纷等，协同国土资源部门指导地方林权登记工作。按照国家、云南省及昆明市的统一安排，昆明市于2016年6月30日起全面实施不动产统一登记工作，林权类不动产登记也同时“停旧发新”。但在实际工作中，由于林权的特殊性，林权类不动产登记工作推进缓慢，存在问题较多，现结合实际案例开展分析。

1 案例分析

1.1 农村集体经济组织申请林权首次登记

某村集体经济组织(村小组)，由于2008年开展集体林权制度改革时涉及林权纠纷，未发放“林权证”，实施不动产统一登记后，林权纠纷成功调解，现该村集体申请林权首次登记。该申请尚未受理。案件分析：该案例中村集体的林地和林木没有设立用益物权，“四权”(林地所有权、林地使用权、林木所有权、林木使用权)均属于该村小组，不适用于不动产登记当中的“土地(林地)承包经营权”权利类型。而现行不动产登记相关政策中，林地使用权特指的是国有农用地的使用权，对承包之外合法取得的情形如自留山、集体统一经营管理的林权没有明确，缺乏办理登记申请材料要求及审核要点，若记载到农村土地所有权当中，则面临与原国土部门颁发的农村土地所有权证如何衔接等问题。

1.2 个人之间的林权转移登记

李某将其四荒拍卖时取得的林权(属其他方式承包类型，林权证记载林权为林地使用权及森林林木所有权和使用权)，流转给张某并申请办理转移登记，现已办理完毕。办理过程：申请人提交经林业部门备案审核确认后的《集体林权流转合同》[2]以及外业调查数据申请进行不动产登记。由于林业外业调查数据标准与不动产登记的不一致，申请人再次委托测绘单位进行了调查，转换数据入库后办理了转移登记。案例分析：该案例体现了林业行业监管和不动产登记的有效衔接，但也反映出林业外业调查与不动产权籍调查的不统一，出现重复调查和收费，增加了申请人的负担。此外，由于林权流转的权利类型为“林地经营权和林木的所有权以及使用权”，而承包关系没有发生改变，并非完整的土地承包经营权转移，因此不动产登记时出现土地承包经营权的权利类型与实际不相符的情况。

1.3 个人林权抵押登记

普某将其个人的林权(林地使用权及林木所有权)抵押给当地农村信用合作社进行贷款，现申请办理抵押权登记，提交抵押借款合同书、林权证、评估报告，现已受理并办理不动产抵押权首次登记。由于该县的不动产登记发证系统不支持林权类登记业务，最终手工填写不动产权登记证书。案例分析：该案例林权抵押没有经林业部门审核确认就办理不动产登记，存在林权行业管理及登记风险，如林权证记载的林种实际已发生变化，变更为防护林或特种用途林不在抵押范围当中的情况；此外，也反映出不动产登记发证系统亟待完善。

1.4 林权补换证

杨某依据持有的1998年荒山拍卖使用权证于2008年办理了“林权证”，由于保管不善，林权证遗失，现申请办理林权类不动产登记(补换证业务)。该案例尚未受理。该案例经林业和不动产机构双方协调，明确了办理此业务也需先由林业部门对林权进行审核及确认，确认后再开展不动产登记。在林业部门审核时发现，该宗地在承包使用期间存在未经批准擅自改变林地用途情形，且2013年林地保护利用规划调整后已不在林地范围内，因此林权无法确认，也不能办理林权类不动产登记补换证业务。

2 存在的问题

2.1 档案移交及数据整合推进缓慢

按照不动产登记的相关要求，林权登记档案应及时移交到不动产登记机构，但由于林业部门在审核林地林木承包经营、林权流转交易行为时需纸质档案作为审核依据，因此大部分地区尚未移交纸质档案。部分地区的林权登记电子数据虽已移交，但不动产机构未能及时进行整合利用，加之林业和国土的信息管理系统尚未开展对接，无法关联原始登记数据及资料，给登记工作带来困难。

2.2 登记的权利类型与实际不符

林业部门按照“三权分置”以及林权以转让方式流转时，流转和签订的《集体林权流转合同》(GF-2014-2603)约定的权利为“林地经营权以及林木所有权和使用权”，承包关系没有发生改变，与不动产登记中的“土地承包经营权”[3]权利类型不对应，是否属于不动产登记范围不明确。不动产登记时，现行不动产登记相关政策仅对“土地承包经营权”的权利类型进行了简单描述，缺乏适用、申请主体、申请材料、审核要点等内容，对承包之外合法取得的权利类型没有明确，给登记带来困难(如上述案例中没有设立用益物权的村集体经济组织申请林权首次登记情况)。

2.3 外业调查与权籍调查没有统一

林业部门外业调查由具有“林业调查规划设计资质”[4]的社会中介机构按照《森林资源规划设计调查技术规程》要求进行，调查内容主要包括林地基本情况、面积、林种、树种、林班、小班、权属、四至界限、界址点坐标等。不动产权籍调查则要求由具有测绘资质的机构按照不动产权籍调查标准进行，但同时具备林业调查规划设计资质和测绘资质的机构很少。因此，实际工作中林业审核和不动产登记所需的调查成果无法统一，出现重复调查和收费情况。

2.4 林权监管与登记职责缺乏衔接

部分地区不动产登记机构与林业部门没有开展对接，双方职责缺乏衔接，出现办理登记的申请人在林业、国土部门间来回跑，甚至办不了等情况。此外，由于林业行业管理的特殊性，林地保护利用规划、森林资源“二类调查”范围以及公益林区划等未与国土部门相关规划进行统一，存在交叉重叠等情况。林业监管与登记若衔接不畅，不动产登记机构和林权管理服务机构不能及时交换流转交易及登记信息，则会出现一林多卖、已抵押林地、林木违规流转交易等行为的发生。

2.5 林权类不动产登记业务系统模块不完善

各地不动产登记系统目前均不能完全支持林权类不动产登记业务，与林权业务实际不相符，如名称、登记类型、表单关系不统一，部分地区的业务系统甚至没有林权登记模块，业务系统亟待完善。

3 对策建议

3.1 建立档案资料查询互用机制

不动产登记档案资料是不动产登记工作的基础，各地国土资源主管部门要会同林业主管部门研究制定详细的林权登记档案资料移交方案，确保林权登记档案资料规范、完整地移交到不动产登记机构。纸质档案暂不具备移交条件的，先行移交电子、影像化及矢量化档案及数据，并及时开展数据整合工作，同时建立林权纸质档案查询互用制度，通过纸质函、查档、复制、扫描等方式互通共享，确保林权类不动产登记业务的正常开展。

3.2 尽快打通数据通道

将林权登记数据整合工作纳入日程，明确整合部门及方式，使林权原始登记数据与不动产登记数据相互关联。不动产登记信息管理平台要与林业主管部门林权管理信息平台相互对接，打通数据通道，通过交换接口、数据抄送、建立中间数据库等形式，将林业部门的林权审核确认信息和不动产登记机构的登记信息开展实时互通共享，消除“信息孤岛”，确保林权不动产登记业务办理的连续、安全、便捷。

3.3 进一步明确登记的权利类型

不动产登记时，申请人提交经林业部门审核确认后的《集体林地承包合同》或《集体林权流转合同》办理登记的适用于“土地承包经营权及森林林木所有权”权利类型进行登记，并在附记中记载合同约定的具体权利类型以及“该权利人还拥有森林林木使用权”。《暂行条例》及《实施细则》对以承包之外方式依法使用集体所有林地没有明确的，如集体统一经营管理的林权、自留山、集体林地上的农林场等情形办理登记的，按照非承包方式“林地使用权”的权利类型登记；地上有森林、林木的，按照非承包方式“林地使用权及森林林木所有权”的权利类型登记，并在附记栏记载“该权利人还拥有森林林木使用权”。

3.4 合并开展权籍调查工作

在林业行业监管与办理不动产林权登记时，包括办理所有类型的林权类不动产登记业务，由具有测绘资质或林业调查规划设计资质、林业部门备案的调查机构，按照《不动产权籍调查技术方案》[5]组织开展权籍调查，一次调查，共用成果，从而有效开展林权管理，制止擅自改变林地用途等情况，并对集体林权制度改革确权发证(原林权登记信息)进行复核，查缺补漏，存在问题的及时解决。采用边登记边整合方式，逐步将林权登记原始数据整合到不动产数据库中。权籍调查采用公开、公平、公正的市场竞争方式，规范不动产权籍调查行为，原则上，谁委托，谁出资，对于利用已有成果进行不动产权籍调查的，不得重复收费。

3.5 有序办理林权类不动产登记业务

各级不动产登记机构、林权管理部门要加强配合，相互兼顾，坚持“权利不变动，证书不更换”的原则，做好新旧权属证书的衔接，确保已经颁发的林权证继续有效。积极引导林权流转当事人通过林权管理服务机构平台进行流转交易，提交经林权管理服务机构鉴证、备案的合同办理不动产登记。不动产登记机构和林权管理服务机构要及时将登记办理信息和流转交易信息告知对方，共同有效防范一林多卖、已抵押林地林木违规流转交易等行为的发生，确保流转交易安全。

[1] 中央编办.关于整合不动产登记职责的通知(中央编办发〔2013〕134号)[Z].2013.

[2] 国家林业局，国家工商行政管理总局.关于印发集体林地承包和集体林权流转合同示范文本的通知(林改发〔2014〕182号)[Z].2014.

[3] 国务院.不动产登记暂行条例(国务院令第657号)[Z].2015.

[4] 国家林业局.关于印发林业调查规划设计单位资格认证管理办法的通知(林资发〔2012〕19号)[Z].2012.

[5] 国土资源部.关于做好不动产权籍调查工作的通知(国土资发〔2015〕41号)[Z].2015.

Case Analysis on Real Estate Registration of Forest Ownership

LIU Bo

(Kunming Real Estate Registration Center, Kunming 6500228, China)

This paper elaborates the forest ownership of real estate work from four aspects of forest ownership first time registration, personal transformation of forest ownership, mortgage registration of personal forest ownership and changing certificates. Through the case analysis, the problems e.g. file transfer and data integration left behind, the registration of forest ownership does not match with the actual, non unity of field and ownership investigation, non convergence of forest ownership registration and management, imperfect of forest ownership registration system, were put forward. Therefore, This article carried out suggestions for Kunming forest rights registration proposes, such as establish archives and data inquiry system, open data channel as soon as possible, further clarifying the forest ownership type, developing ownership investigation, orderly conducting forest ownership of real estate registration.

forest ownership real estate registration; case analysis; forest ownership transformation; mortgage registration of forest ownership; forest ownership management; ownership types

10.3969/j.issn.1671-3168.2017.01.017

2016-12-08；

2016-12-12.

刘 波(1984-)，工程师.从事林权类不动产登记政策及业务指导工作.

S757；F326.22

A

1671-3168(2017)01-0077-03