造价咨询单位在地产项目全过程造价管理的要点分析

冯耀科

广州市建鋐建筑技术咨询有限公司

造价咨询单位在地产项目全过程造价管理的要点分析

冯耀科

广州市建鋐建筑技术咨询有限公司

本文从工程项目全过程造价控制的基本原则出发，深入探究了造价咨询单位在地产项目全过程造价管理中的控制要点，以供相关单位参考。

造价咨询单位；房地产项目；全过程造价

前言

工程造价咨询是一项经济技术含量高、投入产出比大的知识智力性服务，有大量项目造价数据库，有专业性强的技术人才，做到公正合理地确定造价，确保工程价格的真实可靠，准确地反映工程的价值，保障业主、承包商均取得合理的经济利益。因此，造价咨询单位对于项目前期投资策划、设计阶段、招投标阶段、施工过程、竣工结算各个阶段的全过程的造价控制投资具有重要的作用。

1 全过程造价控制的基本原则

1.1 以设计阶段为重点

进行建设工程全过程造价控制，将控制点前移，投资控制从源头做起。工程造价控制贯穿于项目建设的全过程，其关键在于施工前的投资决策和设计阶段，应该说，控制造价必须从投资决策阶段开始抓起，即从源头上控制。当项目作出投资决策后，控制造价的关键就在于初步设计，一般设计费只相当于工程建设全寿命费用的1—3%以下，但对于工程造价的影响程度占75% 以上。由此可见，设计质量对整个工程建设的效益是至关重要的，设计阶段控制造价也充分体现了事前控制的思想。

1.2 主动控制，树立一切以预防为主的观点

工程造价的控制是一个全过程的控制，同时又是一个动态的控制。全过程控制分为三个控制阶段，即事前控制、事中控制、事后控制。三个阶段都应以事前控制为主，也就是主动控制，一切以预防为主，突出事前控制，强化事中控制，完善事后控制。按照PDCA循环控制方法，制定控制目标及计划、造价控制的实施、检查实施情况及状态、采取相应措施纠正偏差。工程造价全过程控制模式本身就是主动控制最好的方法和手段，也是主动控制的最佳体现方式。

1.3 技术与经济相结合是控制

工程造价最有效的手段，树立一切以数据说话的观点。通过技术对比、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理。

2 造价咨询单位在地产项目全过程造价管理的控制要点

2.1 前期阶段

正如前文所述，设计阶段对造价影响巨大，因为应做好限额设计。限额设计是地产项目成本控制系统中的一个重要环节，一项关键措施，实践证明，限额设计是促进设计单位改善管理、优化结构、提高设计水平，真正做到用最少的投入取得最大产出的有效途径。造价咨询单位是校验设计方案是否满足限额的主要执行者。

方案阶段，方案测算比选有很多类型，纵穿项目设计的各个阶段，如桩基础类型、结构方案类型，装修风格类型、不同材料的选择，针对方案图进行多次测算，直至测算结果符合目标成本要求。但测算对比的工作量往往较大和时间紧，仅靠甲方自身成本人员难以完成，一般需要由造价咨询单位主要参与。

2.2 招标阶段

目前项目招标形式多样，但地产项目一般愿意对照标杆企业、标杆项目。通过对标，企业把自身项目与业内杆标地产、周边类似项目数据进行对比匹配，逐步建立和完善自身的招标标准、评标参考等。这一阶段还是需要造价咨询单位的深入参与，借助造价咨询单位自身的项目数据资料，从承包单位来源、承包模式、分包模式、定标方式、回标分析等方面给予数据支持。

当前地产高节奏快速开发的大环境下，大部分项目采用模拟清单招标。咨询单位首先根据类似项目的指标参数，完成模拟清单编制工作，待施工蓝图经过各方审核后，重新计量。给业主提供计量清单，经业主审核后与施工单位核对蓝图工程量。该项工作需要造价咨询单位有足够的经验数据，并充分全面考虑问题，是技术水平的重要体现。

分包招标工作，根据施工图纸质量的情况分两种工作方案：图纸质量好的、完整，技术标准，施工界面分判、范围分判的项目，建议执行总价包干合同。相反资料不完善的项目，根据前期项目的资料，进行暂定数量招标清单招标，建议执行固定单价合同。招议标阶段，编制招标文件。将施工图纸和现场设计变更单等存在的问题，有针对性提出图纸审查意见，使前期的问题在后期尽量避免。

2.3 施工实施阶段

地产企业每个项目成本管理人员有限，有时还需要一人兼管几个项目，人员配置、业务能力都制约成本管理的效果，但如实施全过程造价咨询的地产项目，这个阶段一般由造价咨询单位参与设计变更审核、签证审核、进度款审批工作。

造价咨询单位参与过程中建立好各类台帐：支付台帐、变更签证台帐。实行现场巡查，通过现场巡查不止对现场施工是否按图施工进行检查，还要对进场的设备及品牌进行确认，核对现场签证、设计变更。作为反索赔的依据

2.4 竣工结算阶段

竣工结算阶段对应的工作重点是竣工结算，工程完工后，编制工程最终结算。编制工程造价指标分析。参与并协助甲方依据合同约定应对和解决工程争议。关于此阶段，通过以往项目经验，提出如下建议：(1)加强现场的设计管理。(2)简化变更、进度款、结算的工作流程。(3)制定进度计划，统一部署。(4)加强合同管理。

综上，根据本人所在单位实际合作过的几个房地产全过程项目的管理经验，整理出房地产造价控制要点。为了更好配合房地产开发工作，造价咨询单位应不断总结上述工作之经验并运用到实践工作中去。此外还需要整理各类项目的工程数据，为下一个项目服务。

3 结束语

综上所述，在房地产项目中造价咨询单位在全过程造价控制中应重点协助业主做好前期测算、招标工作，同时在项目实施过程中定期巡查，时刻做好现场实际记录工作，防止过程中出现造价较大变更，为后期的结算做好依据。真正做到从项目立项到项目竣工决算发挥全过程造价控制作用，客观、公证、准确地反映工程的建安成本，保障业主、承包商均取得合理的经济利益。

[1]赵丹.房地产项目造价全程管理浅析[J].中国科技信息，2011，(09).

[2]杨蕴，倪林.浅谈工程造价咨询单位如何参与全过程造价管理[J].四川水泥，2015