探析房地产行业财务危机成因及应对措施

梅兰兰

郑州工业应用技术学院

探析房地产行业财务危机成因及应对措施

梅兰兰

郑州工业应用技术学院

近年来房地产行业发展迅速，房地产行业的发展也带动了其他相关产业的发展，在经济市场中占据了重要的地位，推动了国际市场的竞争力，也推动了国民的经济生活水平。本文从中小型房地产行业财务危机的概念入手，介绍财务危机相关理论基础；并对中小型房地产行业的客观积累性、突发性、多样性、灾难性的特征做了一些调查；最后对房地产行业中存在的引起财务危机的因素进行分析，并针对问题提出应对措施，仅供类似行业参考。

房地产行业；财务危机；危机防范

1房地产行业研究的相关理论

财务危机是指企业财务活动处于失控或遭受严重挫折的危险和紧急状态，盈利能力和偿付能力实质性消弱，企业处于破产困境，是财务失衡、紧张和恶化的外在表现，是企业无力按时偿还到期债务的一种经济现象。对于财务危机，通常公认的有两种确定的方法：(1)是法律对企业破产的定义，企业破产是用来衡量企业财务危机最常用的一种标准，也是最准确和最极端的标准；(2)是以证券交易所对持续亏损、有重大潜在损失或者股价持续低于一定水平的上市公司给予特别处理或退市作为标准。财务危机是导致企业生存危机的重要因素，因此，需要针对可能造成财务危机的因素，采取监测和预防措施，及早防范财务风险，控制财务危机。财务危机具有客观积累性、具有突发性、具有多样性、具有灾难性的特征。

2房地产财务危机的问题研究

2.1 市场风险

市场风险主要包括竞争对手风险、消费者的购买倾向以及企业管理者的营销策略。当前市场中存在着大量的房地产供应商，不同类型不同规模的房地产开发商之间存在相应的竞争关系。而且由于有大量的房地产开发商的存在使得消费者越来越挑剔，对房地产的要求越来越高，既要经济适用，同时也要考虑周边的环境以及小区的物业服务等等的要求，这大大加重了小型房产的生存压力。

2.2 财务人员素质不高

财务的运作是小型房地产发展的核心，但是企业内部各种财务关系混乱，财务人员的房地产专业知识缺乏，实务水平不高。企业财务管理者或决策者因为其在进行经营管理决策时，没有进行科学分析，当公司财务状况正常的时候，没有意识到某些潜在的因素会对财务形成压力，很容易作出经验决策。另外，当公司的财务状况恶化时，身为财务管理者，不能正确化解财务危机。

财务人员是与钱打交道的，要见钱眼不花，为人光明磊落，办事实事求是，爱岗敬业，财务人员由于所处位置的重要性，其品德素质对企业的发展至关重要。企业财务管理是一项专业性很强的工作，必须熟悉和掌握一定的专业知识和相关知识，才能做好企业的理财工作。财务人员必须掌握会计知识和企业财务操作技能，同时必须掌握相关的专业知识，以及国家有关财务会计工作的法规政策，作为自己开展工作的依据。

2.3 成本费用控制不当

房地产行业的成本费用，要涉及的内容有很多，例如：土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费等等。总之，成本费用是一项十分复杂，繁琐的工作，成本费用在房地产工作中又占据着十分重要的地位。

但是小型房产的施工管理者却只重视工程进度控制，忽视成本费用控制，认为控制成本只是财务部门的任务，未能调动各职能部门成本费用控制的积极性。企业虽然制定了成本控制目标，但未能准确把握影响成本的因素，成本费用控制执行结果与目标偏差较大，不利于企业的发展和运作。

3小型房产应对措施的研究

3.1 加强对市场的了解

市场是瞬息万变的，小型房产必须及时的了解市场的变化，了解市场的需求，这就需要小型房产加强对市场的调研工作，调研的方法主要有以下几个：(1)经常订阅有关房地产行业的各种期刊杂志；(2)参加行会或其他专业性的社团组织，争取机会多参加某些贸易展销会之类的公众集会；(3)密切注意自己所组织的各类营销业务活动的效果，察悉变化情况，察明造成销售增长或销售衰退的原因。掌握市场变化的第一手资料，企业财务管理者对其进行认真和深入的分析，从更本上把握其变化发展的规律和趋势，以根据实际情况及时调整策略和改变方法，提高企业财务管理应对风险和突发事件的能力。

另外，小型房产对于国家的宏观调整政策、法律法规、政策方针等的变化也要给与及时关注及了解，以便公司对市场政策的变化做出相应的战略。

3.2 对财务人员进行培训

财务工作是小型房产的核心，对财务人员进行培训是重中之重。需要对财务人员进行以下的培训：(1)企业要吸收具有较高专业素质的财务人员，使其能够参与到企业财务活动中来，对财务人员进行房地产行业知识的了解，让财务人员去施工单位去了解物质的成本费用，直接人工费等等，然后做出科学的费用分配政策；(2)会计岗位要实行“岗位轮换制”，合理有效的规避风险，公司也应尽量避免任用亲属做公司会计，以免造成公司制度的混乱；(3)要加强对企业现有的财务人员的培训，主要是专业知识和相关政策培训，努力确保现有财务人员的知识和能力能够胜任目前的财务工作。

3.3 科学的预算成本费用

成本管理是企业财务管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好坏，不仅影响企业自身的利益，而且直接影响着以成本为定价基础的房地产商品的价格。因此，小型房产应站在公司战略性的高度，来看待自身的成本管控问题。制定出一系列科学合理的成本费用管控体系，并积极运用到实际工作当中，同时配套出完善的奖惩机制，切实做到好要奖错要罚。企业的领导者要以身作则，积极履行企业的各项制度。

小型房产在科学预算成本时要做到以下几个方面：1、确定开发成本项目和成本开发范围，不得擅自扩大开支范围，提高开支标准，准确地计算开发产品成本。2、建立二级成本核算管理体系，实行成本责任制。开发企业应遵循统一领导，分级管理的原则，在财务部门设立二级成本核算单位，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指标。3、明确规定各个核算部门单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。

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