探析房地产企业经营管理的问题及其策略

2017-03-10董晓俊

环球市场 2017年4期

关键词：资金经营工程

董晓俊

青海亨泰荣房地产开发有限公司

探析房地产企业经营管理的问题及其策略

董晓俊

青海亨泰荣房地产开发有限公司

目前房地产经济关系着国家经济命脉，并且房地产企业经营管理水平直接关系着建筑工程能否高质高量的按时完成。同时房地产企业作为开发商，其经营管理是否科学直接关系到建筑行业的发展，因此对房地产企业经营管理进行分析具有重要意义。本文简述了加强房地产企业经营管理的重要性，对房地产企业经营管理存在的主要问题及其策略进行了探讨分析。

房地产企业；经营管理；重要性；问题；策略

提高房地产企业经营管理的竞争力主要包括人力资源、资金资源和土地资源三大资源管理，此外还包括品牌意识、服务意识、文化意识以及信用意识等经营管理意识。

一、加强房地产企业经营管理的重要性

房地产企业作为建筑工程开发商，其主要是从事房建工程的经营、管理、服务活动，其工程建设具有耗资大、周期长等特点，如果经营不善很有可能给企业带来巨大的经济危机，尤其是在工程建设的前期，需要大量的资金，售楼款资金还未回笼，更是要严肃对待。总之，保障房地产企业良好的经营管理是促进建筑行业发展的前提。

二、房地产企业经营管理存在的主要问题

房地产企业经营管理存在的问题主要体现为资金管理：(1)投资问题。房地产企业在运营过程中，片面追求高端产品、高利润，而忽略了国家的宏观调控以及市场的导向作用，做出违背经济规律的轻率行为，是万万不可取的。房地产企业在作出每一个决策时都要充分考虑到当前国家出台的政策要求以及市场上的需求，如果开发出的商品没有市场，势必会形成滞销乃至烂尾，对企业的运营造成不可估量的损失。(2)筹资问题。房地产企业开发项目工程，必定需要大量的资金，但是很多房地产企业自有资金比例以及财务规范程度无法达到银行所规定的信贷标准，抵押贷款缺乏资信，又无中介担保，因此从银行融资显得相对比较困难，此外如果企业采取从民间进行融资的方式，风险则较高，在资金严重不足的情况下，企业发展存在很大的风险。为了解决资金方面的问题，一些房地产企业甘愿冒着巨大的筹资风险从民间进行高息贷款，但是这种资金筹措方式无形中加大了企业的经营业务成本以及财务费用。并且房地产项目开发建设周期相对较长，并且工程前期投入资金较大，资金投入之后，要想尽快获得资金回笼完全是不可能的，只有当企业工程完成，商品房预售许可证下发之后，房屋才可以进行预售，进而使企业获取回笼资金，偿还贷款、获取盈利。这一过程任何一个环节出现问题都会使企业困境，尤其是如果在工程建设的前期企业出现资金断接，工程停工，后果更严重。

三、加强房地产企业经营管理的策略

1、提高房地产企业管理者投资决策风险意识。房地产企业经营管理者必须具备全局观念，不能凭借自己的主观臆断妄加做出决策。这就需要管理者具备一定的投资风险意识，如果企业经营管理者缺乏风险意识，对于企业发展将是致命的。因此房地产企业经营管理过程中，必须建立一套适合自身的投资管理系统以及风险评估管理系统，并配备相对应的专业人士进行管理工作。

2、加强房地产开发工程前期资金管理。由于房地产企业开发周期长，投资额巨大，涉及面广，在工程前期进行过程中，资金充足与否对企业的重大作用，房地产企业必须加强其工程开发前期资金的科学管理，进行科学的分析计算，深刻践行可行性研究、对项目工程从技术到经济、风险、效益有一个综合的论证分析评价，确定其可行性，资金充足性，才可以进行下一步的工作，也就是工程设计施工等。

3、强化房产的科学规划。房地产企业经营管理必须以市场为导向，精心做好房产规划。房地产开发是一个风险巨大的系统工程，投资者只有针对市场情况，精心策划，严格的按照操作流程规范操作，为后来的决策提供科学依据，可以有效的减少决策失误；做好房产规划可以有效的增强项目的竞争能力。房产规划不仅仅是对企业的总目标进行笼统的规划，而是要细分到每一个部门，每一个相关的子系统，其中营销策划是房产规划的重点内容，营销策划是要结合市场的实际情况，综合考虑市场的各方面因素，对消费群体、消费层次、房型、价格加以确定，以销定产，它是一种长期的主动创造效益的行为方法，对房产企业的长远发展较为有利。

4、建立品牌经营是房地产企业经营管理的核心。当前品牌经营已然成为房地产企业经营的主要运行方式，只有不断提高人们对房地产企业的认知度，才能吸引更多的消费者前来购买。房地产企业品牌的塑造与顾客的购买欲望相吻合就能够给消费者留下较好的印象。房地产品牌对消费者和房地产企业本身都有着重大的意义，一方面，随着生活水平的提高，消费者需要不断的提高自己的生活质量，达到受人尊重和自我实现的需求，通过品牌来显示个人地位和人身财富从而得到来自于外界的尊重；另一方面，房地产企业需要通过品牌的创造来实现产品的竞争能力，吸引更多的消费者，实现更多的获利，保证企业能够不断的发展下去。

5、不断加强技术和管理创新。技术和管理创新是房产企业在竞争中获取优势地位的重要手段，目前我国房产建设大同小异，千篇一律，只有通过利用先进的科学知识，不断的开展创新，才能提高产品的差异化，增加产品的附加价值，是房地产的竞争能力进一步提高。同时，房地产开发企业要不断的总结，及时发现技术与管理工作中的经验和教训，不断提高企业的经营能力和管理水平，提高企业的综合能力，真正将企业做强做大。

6、加强企业文化建设。房地产企业文化体现了整个企业的所有员工共有的核心价值观，其决定了人们的基本思维和行为方式。在知识经济的时代里，企业只有建立起一种和谐的文化氛围，塑造自己独特的企业文化，才能促进房地产企业的可持续发展。