我国商业银行房贷风险与防范

2017-03-10孙波

环球市场 2017年20期

关键词：购房人住房贷款借款人

孙波

中国建设银行股份有限公司烟台分行

我国商业银行房贷风险与防范

孙波

中国建设银行股份有限公司烟台分行

随着我国不断增长的个人房贷，针对商业银行出现的购房者、政策、银行和开发商风险，需要实施有效的防范风险措施。需要做到住房贷款风险转移机制、强化贷后管理以及强化借贷管理。

商业银行；房贷；风险；防范

引言

2016年5月15日，中国社会科学院城市发展与环境研究中心在京出台《2016年房地产蓝皮书》。蓝皮书里指出，国内目前个人住房贷款整体市场进入快速发展期，发展速度较快。在此背景下，个人住房贷款现状处于增速猛增状态，通过总量快速增长难以用来释放不良贷款率。其次，个人住房贷款总体质量较好，风险较为缓和，应该得到适当关注。

1 我国商业银行房贷风险

1.1 商业银行房贷

个人住房贷款是抵押贷款的一种特殊形式，也是银行贷款业务的重要组成部分。有人认为住房贷款有所购房屋作抵押，又有开发商提供保证，可谓“双保险”，贷款风险系数趋于零。然而随着个人住房贷款中出现的问题说明个人住房贷款同样存在不确定风险。因此探讨和建立一套行之有效的个人住房贷款风险防范机制十分必要。

1.2 房贷风险

商业银行住房贷款面临的主要风险来源于贷款银行、开发商、借款人以及其他因素导致的风险。风险防范的主要措施是建立风险转移机制，加强制度建设，提高风险防范能力，实现制度创新，建立权责清晰、分工明确的风险防范机制，加强贷款风险监测，落实防范责任，实施有效的责任追究制度。随着我国住房分配制度货币化改革步伐的加快，商业银行个人住房贷款业务发展迅速，成为商业银行主要的贷款种类之一。

1.2.1 开发商。在取得银行给予购房人的贷款后，开发商携款而逃或用于其它用途导致，在期房交易中产生种种开发商的欺诈行为的情况概率较大；因为开发商经营不善，造成楼盘烂尾，致使购房协议无法履行，无法按期交楼势必造成无法正常履行贷款协议，银行信贷资产受到损害；因为开发商存在质量缺陷，所建楼房不符合合同要求等原因。以开发商违约为由，购房人要求解除购房协议解除履行贷款协议；开发商所开发楼盘无法取得房产证或开发商违法预售，没有取得合法使用权或伪造使用权证等原因，导致银行风险大幅度上升等。

1.2.2 购买者。购房人无力继续履行贷款合同的原因有：经济状况严重恶化、发生其他影响其偿债能力的变故、继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议；购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪；存在购房人欺诈行为，故意提供如个人收入证明、营业执照等虚假证明材料。

1.2.3 银行。银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时因疏忽大意未发现开发商资源共享资质欠佳或购房人无力偿还贷款而放贷；银行在订立合同时因签章不规范导致合同合同无效或不成立合同，进而影响银行权益；在履行住房贷款合同期限内，因为国家政策、不可抗力等因素也是银行贷款风险的影响因素。因公共利益和公共基础设施建设需要，国家征用使用范围内的房屋土地，虽然购房人会得到一定补偿金，但数额无法完全清偿银行贷款，导致未受清偿的部分银行贷款处于无法收回的境地。此外，因难以预料的火灾、地震等自然灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复原状，也是需要考虑的银行贷款风险。

1.3 政策性风险

在监管政策执行上，会对一部分真正有实力的购房人采取一定的倾斜政策，如对那些有一套以上住房、不欠银行贷款的购房人不再执行“高首付”、“高利率”的政策。对一些收入不高却通过开虚假收入证明的首次购房人实行“禁入”政策。“深圳‘断供’现象主要集中在首次购房人身上，这已引起整个行业的警惕。”某股份制商业银行消费信贷部总经理坦陈间客式的营销、分散的层级审批机制、“一刀切”的监管政策使得银行这块最优质的信贷资产沦为风险多发地带。但他表示，其所在银行将有针对性地采取措施，从根本上堵住上述漏洞，“只要措施得力，房贷业务仍会保持一个健康平稳的发展速度，其不良率控制在3%以内也是很容易的事情。”

2 防范商业银行房贷风险措施

2.1 住房贷款风险转移机制

荷兰国际集团“ING模式”为我国防范住房贷款风险提供了一个崭新的思路。“ING模式”核心理念是结合购房抵押贷款和人寿保险，担保借贷的要求是购房人购买相应年限和金额的人寿保险。购房的条件是：需购房人支付全部房价15-20%的购房首期款。一方面，在这种机制下，每月购房人仅需支付贷款的利息，保险金足以清偿人寿保险期满后贷款本金，大大减轻经济负担；另一方面，“ING模式”为保险公司带来新型客户群体，也为购房人带来许多便利。该模式在拓展市场业务领域的同时，也给开发商带来新的生机，也让银行最终确立防范购房人伤亡还贷风险机制。

2.2 强化贷后管理

检测偿还风险的重要内容包括加强贷后管理，对借款人跟踪调查和分析，做好风险预测。首先，在借款周期内，应该及时发现各种不利于银行风险防范的贷款人因素。如借款人没有合法继承人、合法馈赠人、抵押人不能维修管理的住宅易加速住宅贬值等。为尽可能减低房贷偿还风险，需要采取及时补救措施；其次，构建动态跟踪开发商系统，及时掌握开发公司的资金运用以及工程进度和企业领导更换、产权变化等重大的企业行为，提供发放贷款的可靠依据。

2.3 强化借贷管理

严格审查开发商的资质及信用状况，并着手发展与银行有着良好合作关系的房地产开发企业，这样可以减少一些盲目的贷款行为，减少不必要的风险。其次，强化对借款人还款能力的审查。现阶段，可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、就业情况、身体健康状况、购房动机、偿债记录、家庭成员等，根据借款人的资信状况、还款能力判定借款人可贷款的成数、期限。