已出售公有住房维修基金的管理与使用研究

褚庆国

通化市物业管理办公室

已出售公有住房维修基金的管理与使用研究

褚庆国

通化市物业管理办公室

我国住房制度改革近些年随着市场经济体制的发展和完善也在不断的发生变化，为了更加顺应国家建设法制化的发展需求，公有住房及公共设施维修管理体系也在逐渐完善，但是已出售公有住房维修基金的管理和使用方面仍然存在许多问题，需要相关部门引起重视。本文根据已售公有住房维修资金管理现状及问题，提出了有效的措施，以供参考。

已出售公有住房；维修基金；管理与使用

1.已售公有住房维修资金及管理现状

住宅专项维修资金指的是根据法律规定，业主需要交纳的对住房及公共设施在保修期满后产生问题时专门用于改造或维修的资金。因为住房及设施直接关系着居民的居住环境舒适度及其生活质量，所以专项维修资金和居民的生活息息相关。国务院在1994年发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中提出把住房进行商品化和社会化改革，提出楼房售出之后应该建立共用公共设施维修的资金，是法律对住房专项维修资金正式的比较明确的规定，但是并没有明确管理和使用的方法。建设部和财政部在2007年发布了《住宅专项维修资金管理办法》，对住宅专项维修资金地位、筹集、管理、使用等都进行了明确的规定，但是仍然无法解决归集方式，没有使已售公有住房的福利色彩发生改变，导致已售公有住房的维修资金在管理和使用上仍然存在一些问题。

2.已售公有住房维修资金管理的问题

2.1 筹集资金的方式

2008年新出台的相关规定使已售公有住宅专项维修资金的筹集方式和渠道发生了较大的变化。随着近些年房价的飞速增长，如果把售房款当成筹集公有住房维修资金的基数就不太准确。如同一套住房，按照2000年的价格标准收取资金和2015年的收取标准就差很多。另外一些福利改造房，资金的数量是根据房屋所有的工龄计算，提取的资金和工龄呈反比例关系。同样房屋折旧越多，提取的资金就相对较少。受各种因素的限制，这种收取资金的方式使许多房主缴纳的资金不同，甚至有较大的差异，对于许多房主都是不公平的。

2.2 权利主体发生变化

房改初期，公有住房的所有者拥有房屋的所有权只是一种形式，但是却受如原售房单位有优先购买权、五年不得出售等许多条件的限制。专项资金根据缴纳者区分所有权。在具体执行时，使用权归原售房单位，全体购房者是维修基金的受益人，运用基金的利益完成维修，实现增值，但是在实际实施过程中收益利息对维修需求满足不了。虽然当前已售公有住房购房的全部权益归所有人享有，但是仍然使用原来的维修资金管理制度，所有权人缴纳的费用比房产商少许多。

2.3 实施增值保值方式

随着时代的快速进步，各种因素导致住房维修资金实际购买力在逐渐缩水，但许多建筑在十几年甚至几十年以后才会显露出各种问题，所以应该对住房维修资金实施增值保值。现阶段对维修资金增值保值的方式主要是利用储蓄利息增加其收益。几十年以后，当前储蓄利息对于通货膨胀带来的影响已经完全不能抵消，用现有资金修缮房屋已远远不足，所以运营者想要获取更多的收益，就需要对投资模式和方法进行合理的选择。

3.已出售公有住房维修资金管理和使用的有效措施

3.1 全面提升业主委员会的地位

当前业主委员会并不具有民事诉讼主体的资格，但是相关法律规定，如果对业主的共同利益产生了侵害行为，只有经三分之二以上的业主同意，业主委员会就可以进行诉讼。因此随着人们认知意识和水平的不断提升，业主委员会也越来越被人们所熟识。但是现今好多业主委员会的地位并不被人们认可，并没有和开发商平等对话的权利，并没有和开发商对话的话语权，因此就不能争取更多的权益，所以应该通过民主选举业主委员会，公示住房信息，并做出科学的预算。

3.2 政府应该对其引起充分的重视

当前住房问题作为居民生活最重要的组成部分，需要政府对其引起充分的重视。政府应该成立专门组织，对其进行统一管理，使维修资金得到更合理的使用，维修资金的充足与否和房屋产生问题后是否有足够的维修费用支撑有直接关系。另外主动还可以针对房屋维修等问题建立公益性的组织，通过有效的沟通和交流，向业主及时汇报费用情况等。

3.3 对维修资金的增值做好监管

因为当前通货膨胀过快，导致资金保值升值成为主要问题。以往通货膨胀较慢的情况下，利用储蓄利息还能勉强支撑资金的运作，但是随着通货膨胀速度的加快，想要靠银行的利息完成住房维修资金的保值和增值远远不够，所以就需要对住房维修资金做好保值和增值服务。由于财务管理要求规定，闲置的资金可以用来购买一级市场国债和银行组合存款，但是不能出借、不能提供担保、不得用于其他投资，不能用维修资金购买的国债作抵押质押，因此既要做好资金的保值增值工作，还需要对其进行合理的监督。公有住房维修资金运营过程比较复杂，运营期间容易出现一些问题，所以就需要内部控制和外部力量对维修资金加强监管的力度，如业主的共同监督、外部监管企业或部门等。

3.4 做好维修资金的会计核算

在管理已售公有住房维修资金的过程中，加强会计核算也是有效的保证资金运作的方法。首先应该按照资金的不同特征建立各自独立的核算账目。由于已售的公有住房一般情况比较分散，所以需要整治、整顿并归集会计凭证，对相关资金加强监督和管理；会计核算还应该对所有业主的权益进行充分的考虑，把房改之前和之后的房子统一纳入独立会计核算账目的范围；另外还应该运用会计核算向业主提供明确直观的资金运营情况报表，使业主清楚的掌握所有资金的运营情况。

结语

综上所述，住宅专项维修资金的使用和管理作为居民安全居住的保证，对业主的合法权益、社会的稳定团结有重要的意义，并且随着我国房地产行业发展越来越快，住宅专项维修资金数量也不断增加，所以需要相关部门针对其中的问题，建立科学的资金管理制度，使住宅专项维修资金运行更加顺利，使公有住房维修与维护的权益得到有效的保障。

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[2]孙雅静.已售公有住房专项维修资金管理问题分析[J].财经界，2012(04)：139.

[3]吴桃仙.高校已售公有住房专项维修基金管理与使用[J].科技创新与应用，2013(04)：262.