商业地产的开发、经营和管理

张国明

(吉林建筑大学，长春 130118)



商业地产的开发、经营和管理

张国明

(吉林建筑大学，长春 130118)

在国有经济建设水平不断提升的同时，房地产开发企业也迎来快速发展的时期。在当前的形势背景下，国内商业地产面临着前所未有的竞争。面临严峻的挑战，商业地产的开发、经营和管理过程必须做到有效且切实可行，以此来提升房地产企业的市场竞争力，并且能够为企业未来更好的发展奠定良好基础。

商业地产；开发；经营；管理

1 商业地产在开发、经营管理上存在的问题

1.1 工程开发设计问题

我国多数的房地产开发企业，对于生产设计的管理并不重视，认为只要设计部门制定出可以通过设计院审查的方案就可以保证其专业性、安全性。但是工程并不由单一因素组成，工程师作为专业设计人员，往往不会太过于关注成本控制，而工程要求的进度、造价、安全、质量这些因素也不会有太深的概念，所以在选择建筑材料的同时，往往会用很多价格高昂的产品，这对房地产开发商来说也是一种很大的承担。而房地产开发商要想减去这些负担，只有抬高最后的工程造价，最终导致投资者、开发商的经济利益与市场竞争力都会有所损害。而很多采用新型技术、多元化结构和复杂的工艺手段的设计，对于后续施工的压力十分巨大，很少在维持设计思路的同时又保证进度。

1.2 商业地产风险预防能力不高

我国的商业地产事业并没有过多考虑生产与经营的过程中产生的问题与风险，现今社会很多投资都会产生风险，例如：金融风险、财务风险、信用风险、政治风险、环保风险、经营风险、风险市场等多种类型，房地产开发者在经营的过程中无法保证把所有的风险隐患都建立风险预警机制当中。风险防范意识缺乏，房地产行业具有资金投入量大、项目周期长以及政策性和地域性较强的特点，商业地产开发存在较多的风险，且在商业地产开发项目过程中贯穿始终，包括经济风险、商业风险、经营风险、市场风险等。如果房地产企业不能自如的应对各种风险，当风险来临时，不能将风险造成的损失降至最低，将会严重威胁着企业的生存与发展。

1.3 开发工程造价控制不严谨

房地产企业目的都是为了获得利润，想要获得应有的利润，就需要控制工程的造价，如果没有一个良好的监督、管理来辅助控制项目在具体决策与实施过程中的造价问题，那么在未来的招标、施工建设、竣工查收等一系列阶段都会存在很大问题。一个企业如果没有良好的成本控制能力，那么未来在利润的获取上也将没有优异的成果。

1.4 经营理念陈旧落后

经营理念是一个企业的宗旨和灵魂，也是企业赖以生存的动力，它表现出房地产企业独特的价值观，与开发产品的质量、广告、企业与消费者的关系密切相关，代表着一个企业的基本形象。由于对于房地产企业来说，房地产企业理念是企业最高决策的依据，树立正确经营理念，对房地产企业来说非常重要。因此，落后的经营理念是制约房地产开发企业发展的最大障碍，部分房地产企业经营理念存在滞后的方面，主要表现在两方面：一方面，应考虑房地产企业在市场观念上缺乏的意识，不从市场情况出发，也不从市场角度和商业地产消费的角度出发，一味地争抢地盘，炒作概念，导致很多商业地产开发的企业在考虑开发地盘时没有进行严谨的思考和推敲，在经营者空间上也不会为商业地产的后续开发考虑。虽然在整体建设过程中不存在质量和楼盘质量的问题，但是不能够为社会所认可，其原因是不能够给自身一个良好的定位，不能够根据市场的需求为导向进行商业化经营和管理，从而导致了开发理念的缺失。另一方面，在商业地产的项目开发商，很多企业都是追求容积率，造成对商业地产建设过程中密度过大，周边的一些配套设施减少，从本质上说，这种开发理念就体现出了房地产开发企业追求利益最大化的野心，从而放弃掉了周边的配套设施，这也与现代商业地产建设相悖，从消费者的角度来说都是被动的接受。

2 商业地产开发、经营和管理改善措施

2.1 建立优秀的品牌形象

现如今商业地产事业竞争十分激烈，而消费者也从原来的懵懵懂懂变得略有了解，这对于房地产企业是一个重大的挑战。如果能在消费者的心中建立一种优秀的品牌形象，那就会在未来的市场中占有一席之地，品牌的存在不能光靠广告的投入或者房地产企业的自我美化，应该以优秀的产品品质和良好的服务来打造自己的品牌。逐步的让消费者接受、喜爱，在市场中形成自己独有的形象及标准，品牌形象对于房地产企业的帮助非常大。

2.2 工程造价的控制

在商业地产建筑过程中，如果想获得较高的收益，必须有效的减少整体建筑过程中的成本，成本对于房地产开发者来说是是否获得盈利的基本要求。在整体施工过程中掌握具体的成本，有目标、有计划的开展具体的施工计划。在进行市场营销决策时，需要根据所在位置的具体市场情况，场地附近的环境因素等，先规划基本的策略，初期所使用资金等问题，组织好管理、设计、财务三方面的协调工作，一起讨论整体设计的合理性与准确性，为建设成本的管理打下一个良好的基础，有了合理性的成本控制，才能在未来获得较大的利润。

2.3 风险控制管理的加强

风险管理对于房地产开发来说是一个非常重要的事情，如何科学合理的进行风险规避是降低房地产开发成本的主要方法，成本的降低代表了企业利润的提升。在初期建设的过程中，应该制定出企业的承担底线，如果在企业的决策过程中发现项目的风险远大于企业所能承担的底线时，果断放弃现有项目，达到风险规避的目的。当然这种规避手段是相对消极的方法，这种情况只在企业所下的决策十分危险的同时才需要采取的手段，正常的情况下可以用风险转移的方法来进行风险控制，主要形式是签订合同与购买保险。房地产开发者可以通过与乙方签订有效合同的同时将风险转移到乙方的身上，在合同不履行的情况下由乙方承担风险。而保险作为现在最广泛的转移风险形式，无疑是非常可靠的，虽然会增加企业一部分的成本，但是在造成意外的同时，防止了企业的巨大亏损。

2.4 增加市场调研和市场定位

正是由于没有很好的进行市场定位，许多房地产企业在经营管理过程中一直未能取得更大的成绩。做好市场定位，一定要深入分析企业所处环境以及所在地区的经济发展条件，并依据企业的自身发展条件来为企业进行良好定位，要确定企业当前应该建设哪种类型的房地产项目，当地的消费者实际需要的商品是哪种类型，然后从企业自身条件出发确定企业能够有能力进行哪种类型的建设并能够取得良好的经济收益。

3 结语

在我国经济水平快速发展的今天和国内外经济发展局面严峻的现在，房地产企业应在商业地产的开发、经营管理等各个环节上做好各种风险预测，尤其是在未来与国内外众多企业合作和投资的同时，也应对我国的房地产市场做好全面调研，这是一个机遇也是一个挑战，在竞争加剧的同时，房地产企业的质量要求也就提高了。为了更好地发展房地产事业，一定要做到良好的经营与管理，累积更多的经营，让我国的房地产事业上升到一个新的高度。在开发与经营管理中加强市场定位，提升自身品牌，加强自身建设的力度，不断提升自身实力，这样才能在竞争激烈的市场上站稳脚跟，为企业赢得广阔的发展空间和市场环境。

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[2] 徐水泉.浅谈我国商业地产开发存在的问题及对策[J].商业经济，2012，(11)：23-25.

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[4] 刘宇涛.商业地产开发相关问题分析[J].中小企业管理与科技(上半月)，2008，(03)：49-51.

[5] 邱迪安.长沙商业地产开发中存在的问题及对策[J].湖南城市学院学报，2008，(04)：92-95.

Development, operation and management of commercial real estate

ZHANG Guo-ming

(Jilin Jianzhu University of Architecture, Changchun 130118, China)

While the level of state-owned economy construction has increased, real estate development enterprises have also ushered in the period of rapid development. In the context of current situation, the domestic commercial real estate is facing unprecedented competition. Commercial real estate development, operation and management process must be effective and practical faced with these severe challenges, so as to enhance the real estate business market competitiveness, and lay a good foundation for the future development of enterprises.

Commercial real estate; Development; Operation; Management

2017-01-18

张国明(1964-)，男，副教授，硕士研究生。

F293

B

1674-8646(2017)07-0044-02