论罗马法中的土地权利

曼德尔娃

（中央民族大学法学院 北京 海淀 100081）

土地在人类历史中作为一种重要的生产资料，承载着人类的生存与发展，是“一切生产和一切存在的源泉”[1]109。土地作为一种有限的自然资源，必然会受到社会强制力的调控与规制。在这之中便产生了为了赋予某种围绕在土地这一客体之上的利益以法律效力，而要求另一人或所有其他人作为或者不作为的一种被认可的主张，即土地权利。土地权利的形式反映了它所处的历史时间内特定区域或群体对土地的利用方式以及对“权利”这一抽象概念的认识。现代法中土地权利的理论、概念、内容等既是当下社会的产物，又是土地权利自身在法学历史上的发展结果。现代法中一个重要理论溯源为罗马法，其中所包含的土地权利的原始形态是现代土地权利的理论基石。罗马法泛指罗马国家的法律，它是罗马社会在一千三百多年的历史过程中逐步发展完备的奴隶制社会法律[2]65。

一、罗马法中对土地的认识

在罗马法中，已经产生了对财产法定的、固定化的类型分类。首先，土地涵括于“物”的概念之中，而在罗马法中“物”的概念与现代法中的物不同，较之更为广泛，“罗马人将所有具有财产价值的客观存在，进一步说，将客体及客体之上的权利统统视为物”[2]176。在当时的历史环境局限下，这种客观存在也必是可明显被人感知的，亦不同于现代法上的概念。

依据盖尤斯在《法学阶梯》中的著述，“物的最基本的划分体现为这样一种二分法：有些物是神法的，有些物是人法的”[3]80。神法物为与宗教祭祀有关的物品，人法物则是与世俗社会有关的物品。人法物又进一步分为公有物与私有物，“公有物被认为不归任何人享有，实际上它们被认为是集体的。私有物是归个人所有的物品”[3]82。在这之中，神法物与人法物中的公有物都被排除在交易之外。私有物又可进一步细分为有形物与无形物，要式物与略式物，不动物与可动物。土地则属于有形物。有形物在《法学阶梯》中的表述为“那些可以触摸的物品。”[3]82学者进一步解释为“存在于自然界中可以触知的实体物”[2]178。

这里值得注意的是在罗马法的发展中，由要式物与略式物这种对土地的二分法向不动物与可动物的划分方法的转变。要式物是指转移需要履行特定的法定形式的物品。对它们的转让必须通过要式买卖（mancipatio）或拟弃诉权（in iure cessio）等郑重的方式进行[4]97。略式物的转让则可以采取简单的让渡（traditio）方式。而何种土地需要经过复杂的交易方式进行某项权利的转让则与其所处的位置相关性很强。公民所有（因而为位于意大利的）土地属于要式物。而由个人占有而非所有的、位于行省的土地则属于略式物。这种对权力中心的土地赋予复杂交易模式的背后是对此类土地价值更高的肯定。而后，在罗马法发展的最后阶段，这种因行政地域级别而对土地价值进行高低评判的标准消失了，取而代之的是对土地自身生产价值的肯定。取代要式物与略式物的分类是不动物与可动物。土地则属于不动物之中。这种基于物理属性差异产生的交易模式差异的划分方法，亦为后世的现代法学所继承与发展。

二、罗马法中土地权利的具体内容

罗马法中虽然产生了物的概念，但没有针对物这一类财产的物权概念。罗马法通过区分“对物之诉”（actio in rem）与“对人之诉”（actio in personam）来区分不同的权利。不同于现代法，罗马法中通过诉讼请求的不同，来展示对不同类型财产所享有权利的不同特质。罗马法学家认为财产可以包括财物与债。财物和债之间的区别是拥有和应当拥有之间的区别[5]94。“拥有”这一财物性质在“对物之诉”中的体现即是“请求某物属于原告或者原告有权以一定的方式对某物从事某种活动，或者是被告不享有某项相同或是类似的权利”[6]163。这体现的是一种人对物享有直接且绝对的一类权利。如盖尤斯在《法学阶梯》中的表述，“在这种诉讼中，对方当事人提起的是排除妨害之诉”[3]288，也就是说，在这一诉讼中的基础是人对物的排他权利，对方当事人的参与是因为在这一排他权利中形成了一种障碍。而债的“应当拥有”则体现为“对人之诉”，强调人与人的关系，“对人之诉的的诉讼请求是请求确认对方一个法定义务，请求对方‘给、做或者履行’”[6]163，这是一种针对特定的人为特定行为的诉讼请求。罗马法即是通过这种诉讼的区分方式来区分物权与债权。

因此，在罗马法之中，对土地这一“物”的权利便是在这一框架下阐释的，它包括对土地的绝对的所有权、役权、永佃权、抵押权与质押权。

（一）所有权

在罗马法的物法体系下，所有权制度占有核心的地位，而土地所有权又是其中重要的组成部分，土地所有权制度的发展促进了所有权制度的发展。罗马人对物的私有产权是由对土地的自然占有开始的。当土地私人占有被置于法律保护之下，并且和其它财产一样可以自由买卖和交换，私人所有权就正式形成了[7]98。

而罗马法对于所有权的规定却并不是明确的列举其所享有的权利或明确定义。彼得罗·彭梵得认为罗马法中的所有权是一种“对物最一般的实际主宰或潜在主宰”[8]148, 因此对于一种潜在的主宰便是一种宽泛的、无所不包的权利，这种权利便无法通过列举来明晰，而是只能通过对土地所有权的否定的、消极的限制义务来界定其内涵。罗马法学家也认为这是罗马法所有权最重要的特征——绝对性。这种特征具有一些明显的表现，如：第一，土地所有权上为赋税的免除，因为“在早期人看来这种税具有为使用和占有支付补偿的性质，而应当接受这种补偿的人相反应该是所有主”[8]149；第二，在土地的相邻关系中，各个相邻土地的责任表现为一种“否定性制度”，“一种在许多不同方面对各个自由的保护，对各个所有主的准主权的保护，而不是表现为一种承认土地间相互影响和役用的‘肯定性制度’”[8]178。如在排放雨水之诉中，相邻土地发生因自然雨水改道而产生的纠纷时，一方对另一方可提出责任的缘由仅为此种改道是由另一方的是施工或拆除土地所导致，而对于其他类型的侵扰行为只能容忍其自然发生；第三，土地的所有权为一种“最终剩下的物权”[5]146，这种物权在受永佃权或地上权支配的土地上，所有主拥有最终的享有权。当然在罗马法的后期发展中这种土地所有权的绝对性逐步改变，如相邻关系中产生了一些严格的限制。同时这种绝对性的改变也影响了罗马法中的物法体系，促进了罗马法中如永佃权、地上权的等他物权的产生。另一个值得注意的特征，即是在前文中所论及的，在罗马法中物包括客体，也包括客体上的权利。表现在土地这一客体上时，就导致了土地与土地的所有权并没有显著的区别开来。

（二）役权

土地存在于开放的环境之中，即使一片特定的土地归属于某种类型的所有权者，这片特定区域的土地的利用也与周边所属其它所有权者的土地密切相关。同时，只是去保持完整、封闭、静止的“所有”状态的土地并不能带来土地的价值，活跃并开放的“利用”行为才可以赋予土地价值。因此，罗马法中也产生了关于土地的役权制度。役权是指为特定的土地或者特定的人的便利和利益而利用他人之物的权利[9]68。这其中包括地役权和人役权，二者最显著的区别是前者针对特定的土地而设立，后者针对特定的人而设立。

地役权的突出特点有：第一，地役权在相邻关系中调整土地的需求。“两个土地如果不是相连的，至少也应是临近的”[8]192；第二，地役权是针对需役地而设立的，首先表现为需役地所有人的变更并不必然导致地役权的灭失。当需役地的所有人变化，后继的所有主可以当然的享有需役地附属的地役权。其次，地役权分为城市地役权与乡村地役权，二者的区别并不是我们通常理解的城市土地与乡村土地之间的划分，而是根据需役地的土地需求为何类而进行的划分。例如，如果在需役地的需求是建筑物建设，则是城市地役权；如果需役地的需求是农业种植，则为乡村地役权；第三，地役权的行使是在一定限度内的。首先，需役地的所有人不得要求供役地的所有人实施某种行为，只能要求其不实施某种行为或允许需役地的所有人在供役地上实施某种行为[5]135。其次，地役权的行使目的仅限于需役地的受益。这里的受益要注意是针对需役地的，即是需役地有某方面的需求，如盖房、通行、灌溉，而对供役地实施某种消极限制或是积极行为，而不能是超出“需求”的滥用或是获利。

人役权则分为四种：用益权、使用权、居住权以及对奴隶和他人牲畜的劳作权。用益权与使用权与土地直接相关。其中，使用权被认为是“用益权的一部分”[5]136，是一种不获得孳息的使用。用益权人可以使用他人的土地并获取孳息，但不得实施损害土地价值的行为或是改变土地的“社会经济功能”[6]224。因为用益权是针对特定的人设立的，因此只存在供役地而不存在需役地，同时也因为这种密切的人身相关性，用益权也是不可转让的。不同于地役权对土地的使用，用益权在对土地的使用时间上是有限制的，“一般为有生之年，或者更短的期限”[5]136，而前者则不受限制，原则上是永久的。

（三）永佃权

永佃权是指对他人的土地长期或永久的使用和收益，并向土地所有者给付一定租金。这项权利来源于一种对稳定经营利用土地行为的肯定性保护。罗马历史早期存在未开垦的公共土地（国家的或是城市的土地），在这些土地上产生了长期稳定的租赁关系，在这种土地租赁关系中，租赁一方享有很宽泛的权利，“此项制度遂由债权关系变为物权关系”[9]72。永佃权制度的特殊意义在于赋予佃权人一种充分的权利以维持对土地的高效利用与收益的保护。包括：第一，“不受限制的享用土地，但必须履行不破坏土地义务”[8]203；第二，对土地收益的权利。在孳息与土地分离时，当然的获取孳息；第三，宽泛的处分行为。永佃权可以被继承、转让，并可以针对该土地设立“役权、用益权、抵押权或者转租永佃权”[4]126。

（四）抵押权与质押权

在罗马法中，针对土地的担保物权主要集中在抵押与权利质押上。抵押权在罗马法中又称为协议质押，是指一种基于双方当事人协议设立但不对客体移转占有的物的担保物权。这里虽然用质押的词语，但不同于现代法中的概念，这其中所要强调的是指这是一种“不导致土地所有权直接移转的物权性担保”[6]239。在前文中提及，罗马法中对“物”的观念之中包含“权利”，这在担保物权中也有所体现，用益权人对土地的用益权、地役权中的通行权、永佃权都可以设立担保物权，这就是关于土地的权利质押[4]131。罗马法中这种所有权“积极的权能分离”[2]226是对土地价值的提升，它利用了土地的交换价值，刺激了交易。

在罗马法的他物权制度中另有与土地相关的地上权制度。地上权制度是为了克服因土地的绝对性所造成的土地添附理论，即当利用者在他人所有的土地上进行营造行为，其所附加和进入土地的物会被判断为归土地所有主所有。查士丁尼的《法学阶梯》中阐述为“如用自己的材料在他人土地上建筑房屋，建筑物归属土地所有人；在这种情况下，材料所有人失去了他的所有权，因为如果知道自己在他人土地上营造即被假定为自愿让与其材料”[10]54。而这种对土地所有权的无限扩大会极大的降低土地的利用效益，故产生了地上权制度加以弥补。地上权是指“使人充分享有某一建筑物或其中一部分的、可以转让并可转移给继承人的物权”[8]204。这种权利保障了在土地承租关系的基础上，对租赁人通过土地利用而获得的收益，但这种权利的标的是土地之上的建筑物，是针对建筑物所享有的地上权。[11]“它是一种对建筑物的权利，但不涉及建筑物下面的土地”[5]140，故未列为土地权利中的一种。

三、结语

在罗马法时期，虽存在土地所有权的绝对性这一特点，但是土地的他物权制度亦是其重要的组成部分，对土地利用效益的提高是其制度的核心目的。这种他物权制度的设立是对土地利用规律的遵循，使土地的权利状态与实际利用状态吻合，也通过此类物权关系使利用者也是权利人对客体的权益趋于稳定与安全，而这一切的最终目的也是对更多样利用行为的促进，从而使土地的效益最大化。与所有权相比，他物权表现为一种积极的权能，联系的是不同主体之间围绕在权利客体之上的效益博弈与合作。正如学者江平先生的评价“所有权是社会个别成员利益的体现，而他物权则是社会整体利益的体现”[2]277。这种划分是罗马法中对社会中个体对物的利用关系的抽象化的深刻总结，同时这也是后世对其继承与发展的基础所在。[12]