真赠与还是假买卖，两代人学区房之争

黄婵娟

为了让外孙进入重点学校，老两口把自己名下的学区房以买卖的形式赠给女儿。当时是为了方便，谁知却留下隐患，在女儿离婚五年后引发了一场官司。

父母赠与房产，偷签协议

丁媛媛和易晨结婚后，双方父母出首付购买了一套婚房，由小两口偿还贷款。

转眼间，儿子3岁了，丁媛媛早早就开始准备儿子上小学的事。她想把儿子送入南宁最好的小学，得把家里的房子卖掉，再贷一些款买一套学区房。

易晨坚决反对，在他看来，儿子就近入学的小学并不差，没必要卖房子折腾。

两人为此吵得天翻地覆，甚至闹起了离婚，惊动了双方的父母。

丁媛媛的父母提出，他们的房子在一所重点小学的学区，虽然不是南宁最好的小学，但教育质量很有保障，可以想办法把外孙的户口迁入，让外孙进入重点小学就读。有了这个备用方案，丁媛媛才放心。

凡事说起来容易做起来难，丁媛媛的户口早就从父母家里迁出，她自己都很难迁回去，更别说把隔了一代的儿子户口迁入。很快儿子就到了入学登记的年龄，她必须尽快把父母名下的房子变成自己的，才能不影响儿子入学。

父母知道后，表示可以把房子无偿赠与她。考虑到这是父母名下唯一的房子，丁媛媛承诺等儿子读完小学，就把房子还给父母。然而，咨询了房产部门后，她发现采用赠与的方式过户并不划算。

赠与获得的房产，以后要出售需交20%的个人所得税。

此外，赠与房产不仅需要进行公证，还需要对房屋价值进行评估，一系列流程至少要几个月的时间。

为了不耽误儿子入学登记，丁媛媛决定采用买卖的方式获得房产，可以在一个月左右完成过户。

当然，丁媛媛和父母只是签订买卖协议，父母并不需要她给钱，实际上还是赠与。小两口和老两口签订了房屋买卖协议，缴纳了相关税费后完成了过户。

易晨并不知道，丁媛媛和父母背着他还签订了一份“秘密”协议。这是因为，自上次闹离婚后，丁媛媛对易晨就颇为不满。而她的父母也担心这套唯一的房子有去无回。

于是，在办理房屋买卖期间，他们约定：“以买卖方式将房产赠给女儿，仅为其本人单独所有，女婿易晨和外孙不得享有房屋产权。”

房子到手后，丁媛媛只是迁移了户口，并没有住到父母的房子里。一切都按计划进行着，儿子也顺利入读重点小学。

房价大涨，前夫翻脸争房产

生活总是在变化，仅仅过了一年，丁媛媛和易晨的婚姻就走到了尽头。

两人协议离婚，儿子由她抚养，易晨支付抚养费，婚房归易晨所有，易晨补偿给她20万元，并负责偿还剩余的贷款。两人没把这套房子写进离婚协议。

短短几年时间，当初父母赠与的这套学区房，价格已经达到60万元，而且还有上涨的趋势。

就在此时，一纸诉状不期而至，易晨把丁媛媛告到青秀区法院。易晨提出，他们离婚时，并没有分割从丁媛媛父母手中购买的学区房。

按照相关法律规定，离婚时没有分割的夫妻共同财产，可以在离婚后另行起诉。

易晨认为，既然他享有一半的份额，丁媛媛应按当前的市价补偿他30万元。

面对这样的“无礼”要求，丁媛媛气不打一处来。她拿出当初签订的赠与协议，想证明房产是父母赠与她个人的，属于她的个人财产，易晨无权分割。易晨不知道赠与协议的事，认为这是丁媛媛和其父母事后补签的，申请对签订时间进行鉴定。

由于鉴定结果只能精确到月份，所以鉴定结论显示，赠与协议签订的时间约为2010年2月。房屋买卖协议签订于2月13日，这就意味着，赠与协议可能在此之前签订，也可能为事后补签。

如果赠与协议是事后补签，就是无效的。易晨咬定这一点，要求法官按照房屋买卖合同，根据房产取得的时间，以及房产登记在两人名下的事实，认定房屋是夫妻共同财产，判决丁媛媛補偿30万元。

证据成链，还原事实

有买卖合同，又是在婚后取得，还登记在丁媛媛和易晨名下，易晨获得赔偿似乎十拿九稳。然而，在法官看来，由于现在有很多人采取假买卖的形式进行赠与，不能仅凭产权登记确定房屋归谁，而要看取得房屋产权的过程，通过各项证据形成证据链还原事实。

法官进行了大量调查，去银行调取了丁媛媛和易晨还是夫妻时的银行账户记录。根据账户记录，在签订买卖合同后，丁媛媛和易晨都没有通过转账方式支付房款，也没有提取大量现金。账户记录还显示，丁媛媛和易晨的收入有限，婚后一直在偿还婚房的贷款，并没有多余的收入再购买一套学区房。

此外，丁媛媛的父母仅有一套房产，如果是买卖，没有收到房款就过户是不合情理的。

双方的房屋买卖合同签订于2月，3月完成了过户，丁媛媛的儿子在4月进行入学登记。从时间上看，符合老两口以买卖形式赠与学区房，帮助外孙入学的说法。易晨没有提交更多证据推翻赠与协议，再综合其他证据，可以认定赠与协议是合法有效的。

按照相关法律规定，父母在儿女婚后赠与儿女一人的房产，属于儿女的个人财产，不能视为夫妻共同财产。

2016年10月，青秀区法院驳回了易晨的请求。

[法官提醒]

丁媛媛的官司属于险胜，如果当时她和易晨的收入较高，有提取大笔现金的记录，买卖时间较早于儿子入学时间，就可能出现相反的结果。

其实，父母给子女房产时，可以根据各自的情况，选择通过赠与或者买卖的方式。需要注意的是，如果采用真赠与假买卖的方式，最好在买卖之前写下赠与协议，并进行公证。这样就可以明确赠与的时间，走上法庭也不会遭到质疑。

摘自《人民法院报》