古代不动产亲邻先买权的经济分析

（河南财政金融学院，河南 郑州 450000）

摘要：对于个人的不动产而言，亲邻购买是一种在古代以习惯和法律形式长期形成和广泛存在的。在头些年国内的经济学家、历史学家通通将这一制度，认为是封建主义的残余物，其妨碍了我国社会主义市场经济的发展，但是通过细致的分析可知，其并不是百害而无一益的。文章主要从经济角度，分信息成本、协议成本、防险成本、争议成本、规范成本五部分展开了细致的分析探讨。

关键词：古代不动产；亲邻；优先购买权；经济分析

中图分类号：D922.3 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）11-0066-02

在我国古代不动产的亲邻优先购买制度一直长期存在着，所为亲邻优先购买其含义就是一个人在变卖自己的不动产时，需要先问自己的亲邻购买与否，如果亲邻愿意买，则由亲邻购买，如果亲邻不愿意买，方可再向其他人售卖。关于亲临优先购买权，在前几年国内的专家均给以称为封建社会的残余，是阻碍社会经济进一步发展的阻碍，尤其是对我国的资本主义的萌芽产生了很大的影响。亲邻优先购买权其对于不动产的市场流通产生了一些影响，即在交易的双方事先将一些血缘关系参入其中，这也就意味着交易自由度的限制。

文章从经济学的角度对古代的不动产亲邻优先购买权进行了详细的分析，从信息成本、协议成本、防险成本、争议成本、规范成本五部分展开了细致的分析，通过假设对采用亲邻优先购买和不采用亲邻优先购买进行比较，并且在语境上和古代产生一定联系，以当时的时政环境为分析探究的背景，旨在提供一些古代不动产亲邻先买权的经济学角度的理论参考，以下是具体内容。

一、信息成本

成本信息其所指的是对于交易双方而言，通过精确地计算自身的利益所在以及需求之后，进而设法了解交易可能带来的法律效益和技术可能性，同时扣除在交易中所产生的不利益成本，即称之为经济利益。文章表示计算、查询以及了解交易过程中的时间、人力以及金钱等消耗即为信息成本[1]。

在出卖个人转让不动产时，首先必须搜寻适当的购买主。在古代的社會中，基层乡里社会是一种极其封闭、信息不流通的社会，但是也是自给自足的自然经济单位。其信息在传递上和现代的信息传递是存在着很大的差距的，相对十分落后，在古代社会中信息的传递方式，基本为口口相传。但是在古代的乡里生活之中由于交通问题，致使人口的流通程度很低，因此对于不动产的卖主而言，其要售卖不动产的信息，除了能够十分方便的传递于亲邻之外，再传于其他人的难度和成本是很高的。如果不动产售卖主想要更多的人得知自己的售卖的信息，就需要付出更多的信息成本，在特殊情况下还可能会出现符合的卖主难以寻找的问题，进而就会导致不动产处于长期停售的状况下，这对于不动产的卖主而言，也算是一种时间上的成本。然而因为血缘以及长期长处的关系，售卖信息在亲邻之间的传递其信息成本更低，同时处于长期停售的情况也可以在很大程度上给以避免。

另一方面对于一个不熟悉不动产卖主的买主而言，在不动产购买时必然首先需要对不动产的基本情况进行一个深层次的了解，同时对于买主本身也需要进行了解，例如不动产的售卖原因，买主的个人信誉，以及不动产的位置，特别是不动产的风水。在古代的社会里，人们对于风水的重视程度很高，尤其是房产的风水更是十分重视和苛刻。严重时风水甚至还会对不动产的价格产生很大的影响，因此对于买主而言，需要对不动产的风水进行调查，一般做法为调查该房屋的历史，曾经是否出现过达官贵人，相反是否出现过意外事故等等。但是对于这些不动产风水情况的调查，对于亲邻而言，其是较为方便快捷的，因此在调查在成本上是很低的，但是对于一个陌生的、不熟悉不动产买主的买主而言，在该方面的信息调查成本就会很高，甚至还会叫风水先生来进行观察，这些都是交易的信息成本。

二、协议成本

在古代不动产交易的协议成本上首先可以得出结论，亲邻之间交易其协议成本相对于和其他人之间交易的协议成本要更低。首先对和村落之外的陌生人进行交易的协议成本进行分析，其实必然需要花费一定成本的。对于本村落外的购买者而言，在进行购买之前必然会对于不动产进行考察，因此就需要乘坐交通工具，但是在古代交通是十分不便利的，这其中就会产生很多的交易成本，加之在交易的签署上，也需要同样的到不动产当地进行判断和考察，这就需要进一步的产生时间上和交通上的费用。

然而对于古代的不动产售卖而言，是否存在着不需要考察不动产，不产生交通和时间上的成本就实现不动产交易呢？当然这看似不符合常理，但是这是实际存在的。首先我们可以清晰的得知在中国古代社会，是一个熟人社会，因此在熟人之间是极其容易建立起一个相互信任关系的。当然这一古代环境也是同样适用于现代社会的，对于交易之间的两个陌生人而言，想在短时间内建立起一个稳固的信任关系是十分困难的。但是对于亲邻购买不动产而言，是可能出现不需要查考不动产的。

再者还有上文所提到风水问题，如果要请风水先生来对不动产进行考察，其中还会产生风水先生的应酬费和交通费。除此之外，可能还存在着两个村子之间的距离较远，信息的传递不通畅致使在交易的过程中还需要中间人，进行信息的传递过程就需要所谓的中间人牵桥费，当然对于这个过程而言，无论是买方、买方哪一方给以支付都直接增加了交易的协议成本。这也充分说明了，在古代的不动产交易中，亲邻之间的交易，协议成本是最低的[2]。

三、防险成本

在防险成本上无论是古代还是现代都是广泛存在的，现在我们在防险成本的描述上通常是采用现代的标准和形式进行描述，但是在古代不动产交易中的防险成本，是存在着一定差异的，防险成本仍然是存在的，只是在类型上存在着一些差异之处。首先可以得出结论，即亲邻优先购买模式对于不采用亲邻优先购买模式，其在防险成本上是更低的，而这一点是十分便于理解的。一般而言，不动产之间的交易对于亲邻之间的交易而言，其风险是很小的，因此在防险成本上也是较小的，当然这其中最为关键的影响因素还是上文提到了，信任问题，对于亲邻而言其信任的搭建上是十分容易的，并且十分坚固，这一点被历代的历史学家所充分证明。由于亲临之间的信任程度很高，因此在交易中的防险成本就会更低。

与之相反，在和陌生人进行不动产交易时，不动产的价格一般很高，因此在交易中一般都会出现很大的防险成本。还是回到上文提到的信任问题，陌生之间的信任度很低，因此在交易中为了保障交易法律风险的最大程度降低，就必须采取最大程度的防险措施，这其中最为典型的措施就是定金模式。与此同时，在和陌生人之间的不动产交易也是一项交易的博弈，因此其在交易之中，极易可能存在着欺诈的现象，而这其中就必然会导致防险成本的产生。

另一方面在古代的信息传递之中，最为主要的传递方式就是口口相传。然而在古代，对于陌生人闲言碎语式的公众舆论其约束力是不存在的，这种闲言碎语式的大众舆论其约束力只会在熟人社人之中存在，因此在不动产购买的变故约束上，也存在着一定的防险约束能力，因此亲邻优先购买模式对于不动产交易中的防险成本而言较之不采用亲邻优先购买模式是更低的[3]。

四、争议成本

对于社会之中的交易而言，交易争议是经常发生的，对于古代的不动产交易而言，其中的争议也是经常发生的。但是就古代不动产交易出现的争议而言，陌生人和亲邻之间是存在着很大差别的，结论为在古代不动产交易中采用亲邻优先购买模式较之不采用亲邻优先购买模式，其在争议成本上是更低的。对于亲邻而言，其在长期的接触沟通之中，对彼此的情感特征、底线、品行已经有了一个十分清晰的了解认知，因此在交往之中纵然是发生了争议，也会依托于彼此的了解以及血缘上的关系，在争议中彼此尊重的进行私了，进而就不会通过司法的途径，进行公了，也就不会产生争议成本。而这一点对于不采用亲邻优先购买模式的陌生人之间的交易争议而言，就是另一种情况，对于和陌生人不动产交易而言，因为没有亲情等联系的桎梏，就会导致一旦出现交易的争议，就会必然的走上对簿公堂的道路，对于和陌生交易而言，通过司法的途径进行争议的解决是最为公正合理的，因此也是最为主要的采用模式。但是在司法处理的过程中会出现众多费用，同时这些费用通常还十分昂贵，较之亲临之间交易争议，私人之间的调解、调解再调解的形式在不动产交易的争议成本上，是会高出很多的。

五、规范成本

就现代社会而言，在不动产的售卖上，需要使用书面的形式给以保障。这一形式在古代的中国社会一样如此。就古代而言，在契约之中原则也指出了交易必须立契，禁止伪契的交易原则。在这一点上对于亲邻优先购买和不采用亲邻优先购买是相似的，在成本上的差距很小，没有太多的差别，均需要立契。但是在亲邻优先购买中，也可能会出现近亲之间不动产交易无需立契的现象，然而对于和陌生人进行不动产交易而言，是必须需要立契的，因此在规范成本上仍然是可能存在一些差异之处的。

结束语：

综上所述，在古代的不动产交易之中采用亲邻优先购买模式其较之不采用亲邻优先购买模式，在交易成本上可以實现很大程度上的降低。在信息成本、协议成本、防险成本、争议成本、规范成本五方面的成本亲邻优先购买法律可以说都是一种降低成本的良法。但是就现阶段而言，在社会不断演变的今天，信息技术和互联网技术的发展，在信息传播模式的革命，这些都导致了亲邻优先购买权的旁落，其原因是复杂的，但是也是必须面对的。当然探索在历史的发展中亲邻优先购买权衰落的原因，又需要从多个方面进行思索，值得相关人员进行进一步分析。

参考文献：

[1]宋翠.我国古代的亲邻优先购买权[J].赤峰学院学报（哲学社会科学版），2016，37（5）：64-66.

[2]高玉玲.宋代买卖契约的法律效力问题研究[D].安徽师范大学，2014，23（45）：23-26.

[3]张韬略.不动产物权变动中的官方法律与乡土习惯——以"亲邻先买"、"亲女不分遗产"为例[J].华侨大学学报（哲学社会科学版），2010，24（4）：82-90.

作者简介：段星宇（1986—），女，回族，研究生，助理讲师，河南财政金融学院文化传播系。研究方向：法律史。