我国不动产物权善意取得制度适用限制的理论构想

邬晨牧

(中南大学 法学院，湖南 长沙 410083)



我国不动产物权善意取得制度适用限制的理论构想

邬晨牧

(中南大学 法学院，湖南 长沙 410083)

物权法的通过标志着善意取得制度在我国以立法方式得到确认，并且将覆盖范围扩展到不动产。这无疑是我国法制进程的一大进步，然而能够对抗所有权的制度应严格适用，以防矫枉过正。文章通过探究不动产物权善意取得制度的基础理论，对该制度的适用限制提出构想。

不动产物权；善意取得制度；适用限制

一、不动产物权善意取得制度的理论廓清

善意取得制度是近现代民法中一项重要的制度，缘起于日耳曼法的“以手护手”原则[1]。其最初局限于调整动产的所有权和交易安全，而后经过理论发展和实践探索，逐步延伸到不动产物权领域，在我国通过立法得以确认。

(一)制度内涵及理论依据

不动产的善意取得制度，指不动产的出让人无处分不动产的权利，但善意第三人以取得不动产所有权为目的、支付合理对价并依法登记时，仍可以取得该不动产的所有权。不动产上原有的所有权消灭，原所有权人有权向无权处分人追偿。不动产上的其他物权的善意取得参照适用不动产所有权的善意取得[2]。

在大陆法系国家，物权变动的公示规则是现代民法体系中的重要内容，法国和日本等国家规定了动产的即时取得制度，德国和瑞士等国则规定了同时适用于动产和不动产的善意取得制度[3]。而在我国《物权法》通过之前，善意取得制度并未以立法的方式得到确认，物权变动的规则也仅在民法通则中有所体现。直到20世纪80年代，随着市场经济的发展和交易的繁荣，保护交易安全的重要性逐渐受到重视。动产的善意取得受到学界的推崇和司法实务的认可，甚至在民法通则的适用意见中规定了共有人擅自处分共有财产时对善意受让人的保护。而善意取得制度是否适用于不动产物权始终存在争议。部分学者认为，应从制度层面对不动产交易安全加以保护，适用或者准用善意取得制度[4]。另有学者认为，不动产登记的公信力制度已经足以保障信赖第三人的利益，再适用善意取得制度会置原权利人于过分危险的境地[5]。随着《物权法》的通过，善意取得制度明确应用于不动产物权，但关于不动产物权善意取得的适用限制仍是理论和实务界均关注的问题。

笔者认为，考虑到我国的国情，不动产的善意取得制度自有其存在的意义和价值。首先，不动产的善意取得制度可以调和权利抽象化导致的现实矛盾。随着我国市场经济的发展，一人所有多处不动产的情况逐渐增多，不动产的所有权人很可能不是现实占有人，而是以其他方式在抽象意义上所有不动产，如租赁、代持、共有等。如此一来，占有人和所有人的不一致便给无权处分提供了土壤。若一味将有权处分作为不动产物权变动的必要条件，必然导致现实中的纠纷大量存在。其次，不动产的善意取得制度有利于提高交易效率，保障交易安全。如前所述，随着不动产物权的愈发抽象化，善意第三人判断不动产真实权利人的难度也随之增加。若要求第三人尽到如此严苛的注意义务，且不论是否具有现实可行性，仅规则本身便容易降低第三人进行交易的积极性。而即使第三人愿意付出时间和经济成本进行调查，也有碍交易效率的提高。而若将无权处分导致的不动产物权变动一概认为无效，交易安全则无法得到保障，第三人的正当权益时刻处于“裸奔”状态。此外，对于原权利人的倾斜保护还可能滋生原权利人和无权处分人的恶意串通，为其联合损害第三人的利益提供可趁之机。最后，不动产的善意取得制度可以敦促真正的权利人关注不动产登记的情况，按照法律规定进行不动产登记，提升不动产登记的准确性和真实性，增强制度的公信力。无权处分通常伴随着不动产登记簿的错误，现实中造成登记错误的原因很复杂，但恶意串通、房地产登记管理部门的工作失误及真正权利人出于各种目的故意不登记真实物权情况是其中比较具有代表性的三种成因。由于登记部门只做形式审查，上述情形很难避免。不动产的善意取得制度可以敦促真正的权利人更重视自身权利的保护，在一定程度上可以减少登记部门的登记错误，提升不动产登记的公信力。而因逃避交税、逃避债务或限购政策等原因由他人代持不动产的真正权利人也会慑于善意取得制度对第三人的保护强度而权衡取舍，尽量按照法律规定进行真实登记。

(二)构成要件

鉴于不动产的善意取得制度是牺牲原所有权人的利益而保护善意第三人的利益，故需要严格满足构成要件才可以适用。

1.标的物为不动产

无须赘述，不动产善意取得制度的标的即依法律规定或自然性质非经损毁不可移动的财产，常为土地及地上定着物。

2.处分人无处分权

无处分权是善意取得的基础条件，与第三人直接交易的处分人无任何法律上或事实上的权利得以处分不动产，事先未经原权利人许可，事后未获原权利人追认。

3.第三人为善意

善意取得制度对于第三人的善意有较为严格的要求，不仅要求第三人有正当理由相信无权处分人，还要求第三人以合理的价格受让,至于“合理价格”需要综合参考多种因素，结合当地环境和交易习惯确定[6]。

4.不动产已经过户登记

为此,本文提出一种新的方法,即将四次重复数据标定中的前3组总体数据作为新的标定和训练数据,使用传统解算方法和BP神经网络方法来进行解算,最后使用第4次的数据进行验证。

善意取得制度保护的是交易安全和物权的稳定状态，只有当善意第三人已经取得不动产物权时，才有牺牲原物权人的权利加以保护的必要。而根据我国《物权法》的规定，不动产物权的变动采用登记公示主义，故要求不动产已经过户登记。

二、不动产物权善意取得制度的适用限制

不动产物权的善意取得制度可谓第三人利益保护的快捷键，然而其毕竟是建立在错误的公示和对财产权的侵犯上，因此，该制度的适用需要加以限制，以平衡各方利益。

(一)限制适用的必要性

1. 原权利人的法益需要保护

所有权毕竟是对世权、绝对权[7]，保护所有权是现代民法的根基，牺牲所有权人的利益而保障交易安全必须被限制在一定范围内。如果在抽象层面上认定交易安全表征了善意第三人的公共利益，则也应当在抽象层面上认定所有权也表征了所有权被侵犯的人的公共利益；而如果在具体层面上认定原权利人的权利只是其个人利益，则善意第三人的利益也只是其个人利益。如此看来，善意第三人的法益并无绝对优先于原所有权人法益的理由，交易安全也无受到保护的绝对优先级。加之不动产通常价值较高，善意取得制度直接排除了原权利人的所有权，纵使规定了救济制度，但仍会给原权利人造成较大损失。因此，虽然立法者最终选择做出妥协，但鉴于该制度对于原权利人的重大影响，仍应有所限制。

2.不动产登记制度已为交易安全提供保障

《物权法》第九条规定了不动产物权采登记公示主义；第十六条规定了物权归属和内容的根据是不动产登记簿，这均确定了不动产登记制度的公信力。诚然，鉴于我国的实际情况特殊，历史和现实原因导致不动产登记未能在短时间内完全覆盖，《物权法》第十七条和第十九条规定了登记与实际归属不一致时的解决方法，第一百零六条也规定了不动产的善意取得制度[2]。从目前的立法情况来看，立法者并未完全承认或完全否认不动产登记簿公信力制度，而是采取了折中的态度。但无论如何，不动产的登记制度依然是现阶段最具公信力、最能为不动产的交易安全提供保障的制度，不动产的受让方已经可以通过不动产登记而了解物权的内容和归属，善意取得制度只是适用于登记错误或无登记的非常态，是一种逆向的保护，该制度不应被不加限制地适用，以至于成为物权变动的常态。

如果一味否定因无权处分导致的物权变动无效，可能会诱发原权利人和无权处分人相互勾结，以虚假交易损害善意第三人的利益；同理，如果只要符合善意取得的形式要件，即认定第三人取得不动产的所有权，也可能会导致无权处分人和第三人串通损害原权利人的利益，对于交易安全和市场秩序更为不利。矫枉过正容易引发道德风险，故严格界定善意取得制度的适用条件和范围十分必要。

(二)适用限制的手段

1.限于正当的市场交易过程中

不动产善意取得制度的出发点是保护交易安全，则交易首先必须是合法和正当的。《物权法》司法解释(一)明确规定，因具有合同无效的法定情形而导致合同无效或因欺诈、胁迫和乘人之危等法定情形导致合同被撤销的，不适用善意取得制度[6]。由此观之，基础法律关系必须合法，若无权处分人和第三人之间的交易因为赌博、高利贷等非法债务清偿或其他违法行为而产生，则其不属于正当市场交易的范畴，法律不应给予保护，更不宜适用善意取得制度。

需要注意的是，在此需要厘清盗赃物是否适用善意取得的问题。根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十一条的规定，第三人善意取得盗赃物的，在执行程序中不予追缴[8]。原权利人可以通过诉讼程序主张权利，至于如果主张、向谁主张等问题并未明确规定，而物权法对于盗赃物是否适用善意取得更是只字未提。笔者认为，盗赃物可以适用善意取得制度。

如前所述，《物权法》司法解释排除适用善意取得制度的情形是基于合同本身的效力，从根本上讲即无权处分人和第三人交易行为的合法性和正当性，而不关注无权处分人是否以合法方式占有标的物。故即使标的物为盗赃物，只要符合制度的要件，善意第三人依然可以善意取得涉案的不动产。我国的《物权法》虽未明文规定，但不宜理解为否定盗赃物的善意取得，而是考虑原权利人应通过国家公权力机关依照刑事法律主张权利，而如何保护善意第三人的利益也由刑事法律加以规定即可，《物权法》可以不做专门规定。法国、德国等大陆法系国家多将遗失物和盗赃物的善意取得合并规定，我国可在立法和实务中加以借鉴。

2.第三人应尽到一定的注意义务

《物权法》中对于第三人的“善意”并未做出明确规定，但物权法草案中曾将其解释为第三人不知道或不应知道处分人无处分权利[9]，即第三人不知道交易相对人为无权处分人，对于自己不知道其为无权处分人这一事实也并无重大过失。笔者认为，《物权法》关于“善意”的解释较为合理，在适用不动产善意取得时，应要求第三人尽到基础的注意义务。

首先，第三人至少应核对无权处分人的身份信息与不动产权利权属证书和不动产登记簿的信息是否完全一致，若不一致，应要求无权处分人给出合理解释。鉴于不动产相对价值较高，不动产权属证书和不动产登记簿又是载明权属和内容的重要文件，故按照交易管理和常理分析，第三人应予以认真核对，至少应进行形式上的审查。若三者信息明显不符，则不应直接认定第三人出于善意。

其次，若无权处分人自称为原权利人的代理人，第三人应核对授权委托合同或其他代理手续；若无权处分人声称因与原权利人存在其他合意，第三人也至少应要求在形式上核查相关证据。在办理不动产变更登记时，也应注意是否有原权利人的“签名”，手续是否齐全。无权处分人势必对第三人有所隐瞒，实务中无权处分人可能谎称自己受原权利人的委托，或原权利人将不动产转给自己用于抵偿债务，只是尚未办理过户登记等，此时第三人即使不做详细调查，也应尽到起码的注意义务。

3.第三人应按照交易惯例实际支付一定对价

《物权法》规定第三人应以合理价格受让不动产，然而是否必须支付全部价款后才能适用善意取得制度则见仁见智了。一种观点认为，只要无权处分人和第三人约定了合理的转让价格即可，至于是否已经实际支付在所不问；另一种观点认为，第三人必须已经实际支付了全部价款才能善意取得不动产。笔者认为，鉴于不动产价值较高，实践中分期付款的方式又比较普遍，要求不动产的受让人一次性支付全部价款并不现实，故不必拘泥于必须付清全款才能适用善意取得制度。但为平衡双方法益，第三人必须以合理价格、合理方式受让，约定分期付款的，必须约定合理的支付期限，并依约支付一定价款。若第三人和无权处分人约定以非货币形式支付对价的，第三人也应依约支付对价。若第三人完全未支付任何对价，则不能排除名为有偿、实为无偿的可能，不能排除无权处分人和第三人串通损害原权利人利益的可能。此时，若第三人因房屋价格上涨而受到损失，可以依照合同法的相关规定，追究无权处分人的责任，而不宜由原权利人买单。

三、结论与启示

不动产物权善意取得制度的确立是我国《物权法》立法的重要进步，这标志着我国对于交易安全的保护已经进入新纪元。将善意取得制度大胆应用于不动产领域不仅有助于提高交易效率、保护交易安全，还有利于防范道德风险，为市场经济的良性发展保驾护航。然而鉴于不动产价值较高，善意取得制度又直接排除了原权利人的物权，故在实务中应加以适当限制。将基础法律关系限于正常的市场交易范畴，并对第三人的注意义务和支付对价提出一定要求，有利于在第三人和原权利人之间寻求公平，真正实现制度宗旨。

[1]梁彗星，陈华彬.物权法[M].北京：法律出版社，2005.

[2]《中华人民共和国物权法》(主席令第62号)[EB/OL].http://gzlawyer.chinalawinfo.com/newlaw2002/slc/slc.asp?db=chl&gid=89386#menu13，2007-03-16.

[3]朱广新. 不动产适用善意取得制度的限度[J]. 法学研究，2009(4).

[4]秦伟.物权变动公信力与善意取得关系考——建议善意取得标的物范围通说之修正[J].山东大学学报：哲学社会科学版，2000(5)；常鹏翱：善意取得仅仅适用于动产物权吗？——一种功能主义的视角[J].中外法学，2006(6).

[5]孙毅.物权法公示与公信原则研究[C]//民商法论丛：第7卷.北京：法律出版社，1997.

[6]《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(法释〔2016〕5号)[EB/OL].http://gzlawyer.chinalawinfo.com/newlaw2002/slc/SLC.asp?Db=chl&Gid=264527，2016-02-22.

[7]王利明.关于《物权法(草案)·总则》的几点思考[J].兰州大学学报：社会科学版，2006(1).

[8]《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》(法释〔2014〕13号).中华人民共和国最高人民法院[EB/OL].http://www.court.gov.cn/zixun-xiangqing-6880.htmlhttp://www.court.gov.cn/zixun-xiangqing-6880.html，2014-10-30

[9]中华人民共和国物权法(草案)[EB/OL].中国人大网.http://www.npc.gov.cn/wxzl/gongbao/2005-07/27/content_5341699.htm，2005-07-01.

[责任编辑 刘馨元]

A Theoretical Framework for the Application Limitation of the System of Bona Fide Acquisition of Real Property in China

WU Chen-mu

(Law School, Central South University, Changsha 410083，China)

The adoption of The Real Right Law indicates that the bona fide acquisition system has been confirmed by legislation in our country，andit extends the coverage to real estate.It is undoubtedly a great progress in the process of China’s legal system, however, the system which can resist property rights should be strictly applied in case to exceed proper limits. This paper attempts to explore the basic theory of bona fide acquisition of real property, and puts forward some ideas about the application limitation of the system.

realproperty right; bona fide acquisition system; application limitation

2017-02-26

邬晨牧，中南大学法学院硕士研究生，研究方向：知识产权法方向。

D923.2

A

2095-0292(2017)02-0036-04