株洲市城市社区商业转型发展探析

朱鹏宇，黄博恒

(1.湖南工业大学 商学院，湖南 株洲 412000；2.河海大学 商学院,江苏 南京 210098)



株洲市城市社区商业转型发展探析

朱鹏宇1，黄博恒2

(1.湖南工业大学 商学院，湖南 株洲 412000；2.河海大学 商学院,江苏 南京 210098)

针对株洲市社区商业的现状以及社区商业发展整体水平不高、总体不平衡、规划存在诸多不足等问题，借鉴国外社区商业发展模式，株洲市社区商业转型发展可从以下几方面着力：推进社区商业协同规划；强化社区商业开发经营主体的培育监管；大力推进社区商业综合体建设；加快社区商业信息化建设。

株洲市；社区商业；发展；转型

社区商业是为社区范围内居民提供日常生活需要的商品和服务的一种属地型商业，是组成城市商业的重要“细胞”，也是一个城市商业发展程度的标志和缩影。株洲市作为新中国成立后首批重点建设的八个工业城市之一，因工业而起，因商业而兴，受历史因素影响，商业发展起步较早，形成了企业驻地与居民社区相互融合、相互促进的特点，社区商业得到了较快发展。随着经济社会的快速发展，人民收入和生活水平不断提高，人们对于社区商业的需求日益呈现出多元化、多层次的趋势，株洲市社区商业面临转型升级的压力和挑战。

一、株洲市社区商业发展现状

株洲市城区共有社区211个，其中，有数十个以大中型国有工业企业名称命名的社区，如六〇一、四三〇、时代、湘华等，这些社区早期随着原国有大中型工业企业的创建而自然兴建起来。由于居住区紧紧围绕企业驻地而建，社区商业布局多选择位置适中、交通便利、人口密度相对集中的区域，空间布局形态以块状为主。社区商业主要业态有小型的便利店、菜市场、理发美容店、药店、大众餐饮、五金杂货店、家电维修中心等。随着株洲市城镇化建设快速发展，城区面积不断扩大，城区居住人口数量不断增长，居民的消费习惯和观念也发生了重大变化。尤其是商业房地产业迅猛发展，逐渐形成以社区为单元，提供商品和服务的连锁便利店或小型的综合超市为代表的新型商业业态，以沿街商铺为载体的社区商业目前正处于快速发展阶段，并出现一大批“购物中心”“生活广场”“商业步行一条街”和“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。株洲市社区商业设施正朝着和谐、健康的方向发展，主要呈现出以下几个特点：

(一)社区商业基础设施日趋完善

株洲市依托大交通，建设大市场，发展大商贸，构筑大流通，城区已逐渐成为连接全国东西、贯通大江南北的区域性人流和物流中心。特别是近年来，随着社区环境、硬件设施和配套服务等方面的投入力度不断加大，社区商业网点数量大幅增加，基础设施不断完善，现代化水平逐步提升。如城区所有农贸市场基本完成提质改造任务，彻底改变了“脏、乱、差”形象，社区居民购物环境更加便捷、舒适。据第三次全国经济普查资料显示，2013年全市共有批发零售业网点9.8万个，比2008年增加1.27万个；住宿餐饮业网点1.47万个，比2008年增加0.26万个①。

(二)社区商业服务功能不断丰富

针对社区消费特点，株洲市大力引进购物、餐饮、家庭服务和再生资源回收等多种与居民生活密切相关的企业，各种商贸服务业态并存，集购物休闲、文化娱乐、住宿餐饮为一体。如沃尔玛、希尔顿、步步高、大润发、平和堂、苏宁、国美等大型连锁企业相继入驻株洲市，极大地方便了社区居民的生活和消费。据统计数据显示，2015年该市实现社会消费品零售总额839.7亿元，总量全省排名第5位(株洲人口总量在全省排名第10位)，人均消费全省排名第2位②。

(三)社区商业吸纳就业能力增强

随着社区商业设施逐步完善、服务环境不断优化和经济效益的稳步提高，社区就业越来越得到人们的认可，社区商业已经成为吸纳城市低收入人群就业、下岗再就业以及农村富余劳动力转移的重要载体。近年来，株洲经济以每年10%左右的速度稳步快速增长，全市劳动力就业结构也随着产业结构带动发生转变，第三产业从业人员从2005年的66.1万人上升到2015年的89.6万人，占比从2005年的31%上升到2015年的36.4%[1]。这表明，社区快速发展对劳动力就业吸纳作用逐年加强。

二、株洲市社区商业发展中存在的问题

目前，株洲市社区商业虽然取得了一定的发展和成效，但其发展水平不高、商贸流通结构不优、运营管理经验不足等仍制约着社区商业更好更快地发展。归纳起来，主要存在以下问题：

(一)社区商业发展整体水平不高

社区商业业态配置不完备，传统型多，现代型少；服务功能不完善，购物类多，服务类少，无法充分满足居民对服务、休闲、娱乐等综合消费的需求；从服务模式上看，连锁经营、物流配送、电子商务等现代流通方式在社区商业中所占的比例很小。与发达省市相比，株洲社区商业发展规模相对较小，发展速度偏慢，竞争力不强，在国内生产总值中所占比重偏低。根据2015年统计数据，株洲市第三产业增加值总量仅占全市GDP总量的35.1%，分别低于长沙以及全省平均水平8.3个百分点和8.7个百分点②。批发零售及住宿餐饮业的增速持续减缓，商贸流通业在经济中的比重继续下降。批发零售业增加值占GDP由2008年的5.9%逐步降低至2015年的5.0%，住宿餐饮业增加值占GDP由2008年的1.9%逐步降低至2015年1.7%②。2015年株洲市完成社会消费品零售总额839.7亿元，较上年增长12.1%，虽然人均消费量在全省排名第二，但总量在全省各市州中低于长沙市、岳阳市、衡阳市、常德市，居第5位②；2011-2015年株洲市社会消费品零售总额年均增幅13.7%，低于全省平均水平1.6个百分点，在全省各市州中排名倒数第2位②。受当前经济下行影响，零售商业整体经营状况令人堪忧，销售负增长、关店潮等现象普遍存在。加上传统经营模式制约，品牌控制力相当有限，利润增长缺力，在竞争中处于劣势地位。

(二)社区商业发展总体不平衡

从总体来看，城市中心区明显好于新城区和老城区。城市中心区是社区商业的发源地，占据天时、地利、人和优势，商业人气旺盛、商铺生意红火、行人穿梭如织，具备很大的吸引力；部分老社区、新兴住宅区、远城区商业网点发展滞后，商业零售网点明显不足。从新城区天元区看，长江广场片区的白鹤社区、滨江社区、小湖塘社区以及湖南工业大学一组团、五组团、谢家冲社区、湘紫社区、铁西社区连片发展，聚集面广，形成了一定规模的社区商业核心；其他社区则处在低密度区，如美的城、香山社区为城市新开发区，聚集面较小，发展较缓慢。从老城区芦淞、荷塘、石峰来看，商户主要聚集在中心广场、徐家桥、响石广场、田心社区、红旗广场、四三〇和六〇一等片区，商业网点分布较多、较广，社区商业发展成熟，整体商业氛围较天元区更加浓厚，其中，又数芦淞区商业网点密度最大。第三次经济普查数据显示，2013年芦淞区拥有商业批零住宿餐饮网点2.34万个，占全市14.7%，占城区51%②。而天元区、石峰区、荷塘区商业网点相对较少，2013年分别只有0.83、0.64、0.77万个批零住宿餐饮商业网点②。城内商业网点过度集中于闹市区，停车设施严重不足，疏导人流的空间也十分有限，影响消费人群的可进入性和可疏导性，难有更大发展空间。

(三)社区商业规划存在诸多不足

从部分社区商业整体功能来看，社区商业缺乏综合功能，最突出的是缺乏社会服务、文化、休闲、娱乐等公共服务功能，难以满足现代居民多元化的消费需求。究其原因，一方面，是因为房地产开发商对社区商业发展重视程度不够，视城市社区为单一低层次的产品，对社区商业发展定位不清，目标不明，造成基础配套设施较为落后，从而形成一大批以沿街商铺为载体、规模档次不高的零售店；另一方面，是因为政府部门在规划审批环节把关不够，往往只关注社区规划自身的居住问题，忽视了相关的商业配套规划，从而造成社区之间各自为营，缺乏深入研究分析和整体统筹协调。缺乏科学规划而散状开发的商业难以与社区其他设施、功能形成地域上的互补，社区的公共资源难以共享，社区资源利用率低，商业集聚力较弱。以老城区石峰区为例，随着响石广场商圈不断完善、清水塘搬迁改造的加速推进，周边环境的改善使得更多的人在消费水平上有了一定的提升。然而由于大部分社区商业功能尚未完善，商业氛围较为寡淡，在部分白领及以上阶层人群的带动下，越来越多的社区居民选择去社区以外的地区(如天元区、芦淞区)进行休闲养生类、餐饮文化类消费。

(四)社区物业商业未能有效整合

由于开发商的短视行为，商贸设施的开发前期调研论证不够充分，定位模糊，社区按照住宅独立配套建设商业及分割租售的开发模式无法开展整体经营，不能形成集聚效应[2]。有的物业甚至因无人承租空置多年，造成资源浪费；有的由个体户或小型团队租售后作为商业店铺，缺乏先进的经营管理理念和方法，普遍以最大最快攫取短期开发利益为目的，无法潜心长期地做好社区商业，造成社区商业低水平重复建设，结构简陋，品位较低。例如，荷塘区的金色荷塘、金桂广场小区虽然建成有3—4年，大部分居民已入住，但是由于小区商铺设计大小和规模基本相似，难以吸引差异化资本投入，大部分底商尚未入驻，商业氛围十分冷清，居民购物极为不便；此外，随着棋牌室、零食店受欢迎程度越来越高，一些个体户老板受利益心驱使，导致御景东方、玫瑰名城等地的商铺聚集越来越多类似棋牌室、零食店的商铺，相同业态扎堆、同质化竞争问题突出，结果很多商铺经营不善，只好关门大吉。

三、株洲市社区商业转型发展的建议

国外发达国家的社区商业早已成为居民综合消费的重要载体，占社会商业支出总额的60%左右[3]。从社区商业功能与业态看，国外社区商业主要形式是现代化的购物中心，核心店基本上都是知名的连锁企业。除核心店外，中心内还汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店[4]。从社区商业规划与开发来看，国外社区商业开发都是在政府的统一规划下进行的，一般都实行开发和经营分离的做法。从社区商业布局与设计来看，国外社区商业的购物中心有严格的设计布局，目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。针对株洲市社区商业自身的特点和存在的问题，在借鉴国外成熟的社区商业发展经验的基础上，提出株洲市社区商业转型发展对策如下：

(一)着力推进社区商业协同规划

建立政府主导、房地产开发商、投资商共同参与的协同社区商业规划模式。在充分考虑市场环境、现有社区消费情况的基础上，坚持从实际出发并着眼于长远发展的原则，合理配置消费网点总量、规模、档次和业态，构建现代社区商业网络体系，确保整体协调、功能互补、配套设施均衡，实现城镇社区商业规划社会利益最大化。同时，政府还应该加强对具有公共产品性质的社区消费品，特别是在社区医疗、社区教育、社区养老等方面的社会保障体系建设[5]。

(二)强化社区商业开发经营主体的培育监管

政府要加强对房地产开发商的培训与监管，提高开发商关于社区商业开发建设意义的认识。加强社区商业形成过程的规范引导，督促开发商在规划中慎重考虑社区商业运作模式，小区建成后严格按规划执行，严防商业设施改做它用。同时，要引进和培育一批经营社区商业的连锁组织[6]，通过给予一定的政策优惠条件，吸引知名连锁店投资社区商业圈，促进社区商业管理更加高效，满足居民多元的产品和服务需求。

(三)社区商业综合体应是未来商业的重点发展领域

政府要有针对性地加强社区商业专项规划，加快制定社区商业综合体建设的规范和标准，提供配套政策支持[7]。探索推动社区商业综合体示范工作，在有条件的城区先行建立社区商业综合体示范区，及时总结成功经验，逐步扩大示范范围，推动城区社区商业综合体全面发展。

(四)加快社区商业信息化建设

结合“智慧社区”建设，建立社区电子商务市场体系和电子商务创新服务体系，加快打造一批信息服务平台、电子商务平台和物流配送平台，提升物流、快递、零售等领域的在线化和智能化水平。利用“互联网+”手段，如开通手机APP和社区网站，加快推动商家线上与线下服务相结合，为社区居民提供实时全方位的信息化服务，让居民更加方便、快捷地实现网上查询、订购、上门一条龙[8]，打通产品和服务的“最后一公里”。

注释：

①数据来源：《株洲市商贸流通业发展十三五规划》。

②数据来源：《2015年株洲市商贸流通业发展报告》。

[1]株洲市统计局.株洲就业现状及潜力研究[EB/OL].(2015-10-30)[2016-10-24] http://www.hntj.gov.cn/tjfx/sxfx_3488/zzs_3490/201510/t20151015_507774.html.

[2]张怡跃.城市社区商业协同规划研究：以连云港市新浦区城市社区商业发展为例[J].战略研究，2013(22):15.

[3]段文婧.看国外如何开发社区商业价值[J].城市开发：物业管理，2014(2)：36.

[4]赖月云.国外社区商业发展对杭州的启示[J].商场现代化，2010(5)：96.

[5]乜标，俞佳峰.城市社区商业满意度实证研究[J].北京工商大学学报，2011(4)：44.

[6]储铁军.国内外社区商业发展对比研究[J].合作经济与科技，2012(10)：15.

[7]王瑶.中国现代社区商业发展模式研究[J].商业经济，2013(20)：13.

[8]张荣齐，崔石麟，张寻.城市化过程中社区商业平台转型发展研究：以北京朝阳区为例[J].中国市场，2010(15)：69.

(责任编校：杨丽英)

An Analysis of the Transformational Development of the Community Commerce in Zhuzhou City

ZHUPeng-yu1,HUANGBo-heng2

(1.Business School, Hunan University of Technology, Zhuzhou 412000, China;2.Business School, Hohai University, Nanjing 210098, China)

Problems facing the community commerce in Zhuzhou City include low level of overall development, imbalance between the new and old urban zones, and a lack of reasonable planning. Zhuzhou should learn from the experience of foreign countries in developing community commerce and push forward the transformation of the city by promoting collaborative planning, strengthening the training and supervision for the developing and operating entities, facilitating the construction of commercial complexes in communities, and accelerating the construction of digital information products and services.

Zhuzhou City; community commerce; development; transformation

2016-10-08.

朱鹏宇(1987—)，男，湖南茶陵人，湖南工业大学商学院在读硕士，研究方向：公共经济管理。

F299.27

A

1673-0712(2017)01-0078-04