公租房PPP模式租金定价机制研究

岳秀兰

摘要：在公租房项目建设过程中应用PPP模式的时候，必须要考虑到公租房租金的合理制定，不仅要保证制定的公租房租金可以满足社会上的住房需求，而且还要使公共租赁房项目的正常建设运营不会受到影响。本文主要就是对公租房PPP模式租金定价机制进行研究，首先简要分析了公租房PPP模式的含义，重点论述了公租房PPP模式的租金定价机制。

关键词：公租房 PPP模式 租金定价机制

为了使我国城市中存在的“夹心层”人群住房问题得到有效的解决，我国开始加大了建设公租房的力度与步伐。但是在此同时，由于政府资金相对匮乏，无法与实际中的公租房建设资金需求相满足，使得公租房项目建设受到了很大影响。对此，我国开始将在社会公共基础设施建设中得到了非常成熟应用的PPP模式引入到公租房建设过程中，为公租房项目建设提供了许多便利。本文就是关于公租房PPP模式租金定价机制的分析。

一、公租房PPP模式的分析

所谓PPP模式，指的是国家公共部门与社会上的私人部门之间建立一种伙伴关系从而为社会提供公共服务或产品的一种方式。PPP模式重视政府与私营企业之间的合作，鼓励其积极参与到社会公共基础设施建设中。同时，在PPP模式中，其具有一个非常显著的特点，也就是其在于通过引入私人企业，在城市基础设施建设过程中将市场中的竞争机制有效引进其中，从而使得公共服务更加有效完善，为政府管理的改革创造了有利的环境。此外，在PPP模式下政府可以对风险进行合理分配，有效减少了投资者与承建商的风险，减小了融资难度，实现了权力共享。

二、公租房PPP模式的租金定价机制分析

（一）公租房PPP模式租金定价机制的主体

对于公租房PPP模式定价来说，其主要有三个利益相关者，分别是政府、私营企业以及社会公众，不同利益方都有着不同的目标。比如，政府的目标是期望通过PPP项目定价为社会提供数量更多、服务更好的公租房；私营企业是期望在收回投资的基础上还能够借助PPP项目定价获得盈利，也就是让企业获得最大化的投资利润；社会公众则是期望通过PPP项目在享受到优质服务的同时还能够将自己所花的成本控制在最小范围内，也就是实现自身效益的最大化。但是在实际情况中，这三个利益方的定价目标一般都无法得到同时满足。所以，公租房PPP模式租金定价必要对各方的利益进行综合考虑并加以均衡，确保各利益方目标的合理优化。

公租房PPP项目是一种社会公共产品，具有非常明显的公益属性与外部属性，所以不能仅靠市场自发形成其价格，而是要由政府对其进行相应的财政补贴以及严格的监督管理。因此公租房PPP模式租金定价一般都是由政府的财政补贴水平、私营企业投资者的收益水平以及社会公众的承受水平来决定的。

（二）公租房PPP模式租金构成的理论

在定价公共租赁房租金的时候，要考虑的因素有很多，比如在有效使用年限内项目能否回收投资、投资回收期限、公共租赁房的出租率、私营企业的投资利润等。一般可以将公共租赁房租金的成本分为三种类型，包括完成成本、运营成本以及准成本。其中，完成成本又包括所有构成成本的项目，比如利息、土地、折旧、建安、物业管理、运行维护与投资利润等；运营成本主要是要保证租金价格的制定是从保证房源运行管理费用的角度出发的，是公共租赁房租金成本中的最基本管理费用。介于完全成本与运营成本之间的就是准成本。

（三）公租房PPP模式租金动态价格的调整

在不影响收益的基础下，可以对公租房PPP模式租金动态价格在合理幅度内进行调整，在政府部门与运营公司的共同协商下制定优惠政策，实行适当的优惠。同时也可以通过社会听证来使社会低收入者的权益得到保障，在调整公租房租金的时候要考虑到区位差异，要将房屋的差异性体现出来。此外，随着地方经济水平与人民生活质量的不断提高，再加上国家政策、银行利率的变化以及通货膨胀的影响，也要对公租房的租金进行合理的相应调整。

三、结束语

综上所述可知，随着我国公共租赁租房建设规模的不断加大，需要有足够的资金投入才能够保证建设的顺利进行，将PPP融资模式引入到公租房项目建设中，一方面可以减轻我国政府的沉重财政负担，使融资风险得到了有效控制，另一方面还能够促进资源的合理有效配置。与此同时还要考虑到公租房PPP模式租金定价问题，在对政府、私营企业以及公众的各方面因素加以充分考虑后制定出合理的公租房租金，确保租金的合理性。

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