我国住房市场中的政府职能变迁及外国经验的启示

樊瑾莉 郑 洁

山西财经大学公共管理学院，山西 太原 030000



我国住房市场中的政府职能变迁及外国经验的启示

樊瑾莉 郑 洁

山西财经大学公共管理学院，山西 太原 030000

住房不是一般的商品，它除了具有商品属性以外，还具有不可移动性、耐用性、异质性、高价值性、供给有限性、投资与消费双重性等特性。这就决定了在购买或租住房屋时，不只需要自己辨别，还需要政府的保护。作为公共利益的代表者——政府，在住房市场上有不可推卸的责任。本文对我国政府在住房市场中的职能、责任及调控方法进行分析，以便分析如何促进住房市场健康发展。

住房市场；政府职能

一、住房市场当中的政府职能

(一)我国住房市场当中的政府职能的变迁

建国后，大陆的经济百废待兴，为了满足经济的快速发展，我国长期实行低工资制度，同时，为了满足企业职工的居住需求，国家联合企业，开始了长期的，近乎免费的政府提供住房的供房模式。这一情况一直持续到改革开放，随着中国特色社会主义市场经济的施行，我国城镇居民的住房制度开始也随之改革，住房逐步进入商品化、社会化的时代。刺激经济发展的同时，我们逐渐发现，现行的住房制度在改革中格外强调商品的的市场属性，市场机制的作用逐渐加强的同时弱化了住房的社会保障属性。经济的快速发展，“先富带后富，共奔富裕路”的现实情况是：部分产业工人及原本就无力支付房子租金的城市贫困居民的支付能力越来越不足，这一部分人的居住条件不仅长期得不到改善甚至有愈来愈恶劣的困境。二零零三年八月十二日，国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，把房地产业定性为“支柱产业”，房地产的支柱性表现在：促进消费、扩大内需、拉动投资增长。基于这一现实情况，住房政策逐渐失去了其公共性。二零一一年一月二十六日，国务院召开会议，旨在控制居高不下的房价，进一步调控房地产市场。楼价持续不断地上涨，从经济方面上严重制约了“城镇居民住房问题”的解决。2015年04月21日中华人民共和国财政部，国土资源部，住房和城乡建设部等部门联合发文《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》，运用政府和社会资本合作模式(Public-Private Partnership)推进公共租赁住房投资建设和运营管理。就山西而言，2016年山西省计划开工保障性安居工程21.2万套，基本建成15万套，完成投资总计五百多亿元。同时，进一步扩大棚改的支持范围，覆盖到全省138个县。此外，提升棚户区改造资金的预算地位，将改造资金纳入各级政府预算安排。全面启动政府购买棚改服务工作，探索建立棚改基金，鼓励社会机构和民间资本积极参与棚改，推行PPP合作模式。从中央到地方，各级政府都在逐步探索住房市场的政府职能。

(二)国外住房市场当中的政府职能

在资本主义的美国，发达的财力支持使政府仍保留着廉价出租公屋，廉价出租公屋是解决了居民无力支付最基本的住房的问题。老牌资本主义国家，英国专门设立了直属政府部门的住房公司，住房资金主要来源于中央政府的公共开支中列支。世界各国住房政策及实践表明：第一，住房是一个特殊商品。政府不能完全作为一个守夜人，应该充分发挥政府的行政能力，保证社会的公平。第二，政府主要是干预中低收入者的住房问题，因为高收入者无需担心基本的住房问题，中收入者通过贷款等方式也能改善居住环境。第三，政府在介入时也要符合市场规则，讲究干预的方式、方法。第四，当被保障对象度过“买房难”的阶段后，应陆续取消其享受优惠的力度，应视具体情况随形势变化调整政策。

(三)国外住房市场当中的政府职能对我国的启示

任何制度都不可能没有缺陷。由于国情、经济社会发展状况千差成别，发达国家、发展中国家和新兴工业国家的住房政策各不相同，在住房建设方面既有成功的经验，也有不足和教训。从其成功的经验中，可为制定和完善我国的住房政策及界定政府的住房责任提供相应的参考。首先，建立供求基本平衡的住房市场体系，充分发挥市场的调节作用和高效率；其次，面对无支付能力的居民建立最基本的保障体系，以此来解决当前住房市场上供需间的结构性失衡问题，充分兼顾到社会公平。在住房问题上，政府须通过履行以下公共责任，实现效率和公平相兼顾的职能：第一，保证住房市场有效总供给和有效总需求在总量和结构上的平衡。第二，加强住房市场监管和调控，克服市场失灵。第三，保证住房资源配置的公平性。第五，捋顺中央政府与地方政府在住房市场管理中，分别应履行的职能。现阶段是我国房地产市场发展的重要阶段，房价格持续上涨、住房供应结构不合理、过度的投资或投机性购房导致住房空置率提高等现象的存在作为地方政府，有“短视效应”，其重视的是短期经济发展，与中央政府所追求的全社会经济的长期可持续发展的目的不一致。房地产市场的兴起在分税制改革后成为地方政府快速发展当地经济最为快捷有效的方式。(分税制改革的实施使得地方财政收入减少34%，支出上升3%，因此形成了典型的“土地财政”)地方政府作为市场的服务者、质量监管者和利益追求者，地方政府在住房市场管理中应履行以下职能，以确保住房市场的健康运行。首先要明确地方政府的主体责任；其次要完善制度运行环境，让信息更加公开，过程更加透明，管理更加精细。然后，构筑责任和监管体系，加大执行力度。地方政府在住房市场中存在缺位与失位现象，滋生了政府的寻租行为。因此，有必要发挥社会舆论等监督方式来约束政府行为。

D

A

1006-0049-(2017)11-0296-01