论房产买卖中网签行为的法律效力
——以广州地区为例
2017-01-27孟波
孟 波
广东财经大学法学院,广东 广州 510320
论房产买卖中网签行为的法律效力
——以广州地区为例
孟 波
广东财经大学法学院,广东 广州 510320
房产网签的目的即维护交易稳定,防止一房数卖的发生,网签作为不动产登记的前置性条件,即如想完成不动产所有权的转移必须先签订网签合同,这实质上是提高了网签行为的法律效力。网签是对买卖双方真实意思表示的推定,保护网签买方的债权,并能够在相关条件成熟时,进行相应的注销和撤销。
房产买卖;网签;法律效力
一、房产买卖中网签行为的意义
房产网签的目的即维护交易稳定,防止一房数卖的发生,在一房数卖时,只有网签能与过户登记挂钩,只有网签合同的买方才可以请求卖方办理不动产所有权移转登记,如另有非网签合同的买方则不能请求,这就体现了网签合同保障债权实现的目的。
网签行为具有排他性,同个不动产标的完成网签合同备案后,不得在信息化平台上再行完成网签行为,这实质上阻却了现实中一房二卖的可能性,至少是只能凭借网签行为,完成一次变更登记。此外,如按揭贷款买房,银行通常会在不动产完成网签后,才发放贷款,这一方面体现了网签行为的公信力,另一方面更扩大了网签行为的影响力。
二、房产买卖中网签行为的法律效力
网签的法律效力涉及三个层面,第一,房产买卖合同的成立。通常来说,网签合同只是线下合同的电子版或备案版,用此种形式将网签合同双方的真实意思表示固定下来,并对外公示,使得第三人产生公信力,进言之,网签行为对于成立合同具有强烈的愿望。网签包括三个环节:①草拟阶段②打印合同③完成签约。网签行为相对来说是简单的,在有线下合同的情况下,网签行为就相当于用电子刑式将其固定,并在相关平台公示出去。问题在于,如买卖合同的签署是买卖合同成立的标志,那网签起什么作用,它与买卖合同是什么关系?
第二,真实意思的推定。对于同一个标的来说,先后成立了内容相同的同一买卖合同,但合同的主体确不相同。易言之,房产的卖方是固定的,房产的买方是不同的,即通常而言的“一物二卖”。这是按照物权法的规定是先完成所有权转移登记的,该房产即为其所有,在债权合意上,成立在先的合同效力优先。但在有网签合同的情况下,通常会推定网签合同为真实的意思表示。对此有异议者应举出相反证明。房管部门在将网签内容载入系统时,要经过工作人员和当事人的反复核对和确认,且网签外在于买卖双方,由房管部门控制,任意一方当事人也不可能任意修改,客观性高,网上签约信息生成的买卖合同书需当事人签署,再次确认网签交易。上述环节步步推进,相互印证,强有力地证明了当事人真实的买卖合意。
第三,买方债权的保障。实践中,存在卖方将标的房产“网签”后再出卖(一房数卖)或设立抵押权的情况,不动产物权取得方式,以“登记”为要件,不动产未
经登记不产生物权变动的效力。“网签”并非不动产“登记”,只是买卖双方债权合意通过一定形式固定下来,在上述情形下,买方债权如何保障已成为重要问题。不动产登记机构应当在办理不动产所有权移转时,审查该标的是否已进行网签,如果已经完成网签,则不予办理相关变更登记,否则即是错误的行政行为,办理不动产抵押登记依然。但上述结论并非定论,实践中亦有很多法院有不同的裁判观点,未能做到司法裁量的统一。提高网签合同的法律效力,一方面能够保障(网签合同)买方的债权,但其是否有违当事人意思自治这一私法的最重要原则,尚待讨论。在一物二卖的情况下,合同法已经为解决纠纷提出了方案,但通过程序性的提高网签合同的前置性效力,是否是对于合同法的违背亦或是多此一举的废法。
三、房产网签注销、撤销的条件
网签行为具有确定性,在基础法律行为存续期间,任何一方都不享有任意撤销权,网签合同登记公示部门亦不能随意注销。关于注销、撤销问题应分以下几种情况:
第一,在房屋信息上网公布后,买卖合同签订前,按照《广州市存量房网上交易规则》第七条的处理原则,即双方需签订变更或解除协议,确认无误后,再到网上交易系统申请撤回相关信息。
第二,网签后,双方协商一致撤销的,按照《广州市存量房网上交易规则》第十三条的规定,在不动产买卖双方对于撤销网签合同达成一致的情况下,应当签订撤销网签行为的合同,在网上交易系统办理变更或者撤下该合同的手续。应当说,买卖双方的撤销合意一定双方的真实意思表示,且必须以纸面的形式固定下来。
第三,网签后,双方发生争议的,按照《广州市存量房网上交易规则》第十四条的规定,如果不动产买卖双方在网签后,对于该笔交易产生纠纷,双方应当协商一致解决,协商不了的,应该根据主合同(房产买卖合同)的争议解决方式,解决相关纠纷。待争议解决后,再用生效的仲裁裁判文书或法院生效判决文书到信息化平台申请撤销。
[1]王利明.不动产善意取得的构成要件研究[J].政治与法律,2008(10).
[2]刘巧丽.论共有人擅自转让共有财产的法律效果——以夫妻一方擅自转让不动产为例[J].法制与社会,2007(09).
D
A
2095-4379-(2017)21-0232-01
孟波(1993-),广东财经大学法学院,民商法学硕士研究生。