迟延履行情形下定金罚则的适用

戴 琴

江苏省射阳县人民法院，江苏 射阳 224300

迟延履行情形下定金罚则的适用

戴 琴

江苏省射阳县人民法院，江苏 射阳 224300

迟延履行情形下适用定金罚则有着严格的条件，即迟延履行必须导致合同目的不能实现。本文选编的一起房屋买卖合同纠纷中，一方当事人以另一方当事人办理房产证迟延为由请求双倍返还定金，但是由于迟延履行并未构导致合同目的无法实现，不应适用定金罚则。

迟延履行；定金罚则；合同目的；根本违约

一、基本案情

陆某与施某签订房屋买卖合同，约定陆某出售其位于某市的房屋，总价180万元。签约时，施某要求陆某出示房产证，陆某表示房产证还在办理中，可以先提供购房合同原件。施某同意，并交付了定金20万元。合同约定，过户时间为2016年9月15日前。合同履行中，施某要求陆某尽快提供房产证，以方便其办理贷款等事宜。但陆某提出，其房屋为新房，房产证是由开发商统一办理的，进度比较慢，他可以去催催。过户日到期前三天，施某遂发催告函给陆某，要求陆某三日内必须交出房产证，否则解除合同；三日后，施某又发送一个合同解除通知，告知陆某解除合同，并保留追究陆某法律责任的权利。随后，施某提起诉讼，请求确认合同解除和判令陆某双倍返还定金一共40万元。施某的理由是：由于国家规定的首付比例、房贷利率不断升高，致使其无法按照原有计划购房，陆某的行为构成根本违约，导致合同目的落空。施某起诉后半个月，陆某的房产证得以办下。

二、若干观点

关于本案的处理，主要有如下几种观点：

一种观点认为，房屋买卖法律关系中，出卖房屋的一方当事人有义务提供房屋产权证书。本案中原告需要房屋产权证书来办理贷款等手续。合同虽然没有明确约定被告何时交出房屋产权证书，但是由于合同约定了2016年9月15日前完成过户，可以推定为该日期前被告应提供房屋产权证书。如果被告怠于履行该义务，导致房屋买卖无法进行、合同目的落空，应适用定金罚则。

另一种观点认为，本案中被告并非拒绝交出房屋产权证书，而是房屋产权证书确实在办理中，且原告对此情况也有所了解。根据合同约定，被告应在2016年9月15日前提供房屋产权证书，以配合原告办理过户、贷款等手续。被告逾期没有提供房屋产权证书，导致房屋无法在约定的过户日前完成过户，构成迟延履行。本案中涉案房屋确实登记在被告名下，房屋上不存在抵押、查封等负担，亦不存在阻碍交易进行的其他任何情形。房屋买卖合同并未对原告购买房屋享受的政策、条件等作出特殊约定，亦没有就哪些情形视作根本违约作出约定。被告办理房产证迟延半个月，原告可以追究其迟延履行的责任。但是被告迟延履行的行为并未构成根本违约，合同的目的并未落空。此外，本案中被告办下房产证的时间非其能控制，原告在催告函中给予的三天时间较短，并不合理，因而原告并不享有法定的解除权。基于上述理由，法院应驳回原告的诉讼请求。

三、法律分析

上述两种观点主要就合同目的是否落空进行了判断，前一种观点认为被告迟延提供房屋产权证书，导致合同目的落空，应适用定金罚则；后一种观点则认为被告迟延履行的行为并未构成根本违约，涉案房屋还是可以过户完成交易的，不应适用定金罚则。笔者就此展开一些分析

：从司法政策角度看，根本违约、合同目的落空的认定应慎之又慎，如果过于宽松地界定根本违约和合同目的落空，会使大量原本可以通过继续履行或承担适当违约责任的合同得以解除，这与合同法鼓励交易的原则相悖；从合同法原理来看，迟延履行不等于根本违约，不能混淆不同的违约形态；从利益平衡角度看，根本违约情形下的法律责任较为严厉，如果对于迟延履行即应适用原本应适用于根本违约的法律责任，则会背离公平正义价值；从法律依据角度看，担保法司法解释第一百二十条规定，迟延履行只有导致合同目的不能实现的，才能适用定金罚则。如果仅仅迟延履行而没有导致合同目的不能实现，则不应适用定金罚则，除非法律另有规定或当事人另有约定。本案中的被告交付房产证并非其所负的主要债务，迟延交付房产证也不会导致合同目的落空，因而本案中如果适用定金罚则是不恰当的。

在房屋买卖合同中，买卖双方当事人会对定金、首付款、尾款的支付约定时间；对房产证交付、房屋交付、腾房、物业交割等约定时间。当事人由于资金紧缺、办证耗时等各种原因而可能构成迟延履行。当事人维护自身权益的正确做法是在合同中明确约定迟延履行的违约金。除非双方当事人之间存在特别约定或者迟延履行确实构成根本违约，否则一方当事人在对方当事人迟延履行情形下就请求法院适用定金罚则或请求对方支付全额违约金，则是一种比较冒险的诉讼策略。此外，房屋买卖合同当事人应在合同上约定手机号码、微信号码等联络方式或约定函件送达地址，以方便发送催告函、通知函等函件。针对迟延履行，当事人应给予对方合理的时间来履行债务，否则不得行使解除权。本案中原告确实因被告迟延办理房产证而遭受了一定的损失，原告可以追究其迟延履行的法律责任。法官提醒：房屋买卖合同中双方当事人可以通过合同中的“鉴于条款”明确揭示订立合同的目的和意图，或者通过约定“视作根本违约”的情形，以此避免对方当事人可能出现的迟延履行所带来的风险。

[1]于水.根本违约与合同解除关系之思考[J].法制博览，2017(17).

[2]张忠野.论私法自治下定金罚则的有限适用[J].政治与法律，2012(9).

D923.6

A

2095-4379-(2017)30-0157-01

戴琴(1983-)，女，江苏盐城人，2006年7月毕业于江苏警官学院，江苏省射阳县人民法院行政庭，助理审判员，现主要从事行政、民事审判工作。