农村宅基地使用权转让纠纷法律问题研究

●沈明磊 潘军锋

长期以来，我国关于农村宅基地使用权流转实行严格限制的制度，其缘由在于农村宅基地使用权流转不仅涉及到法律问题，还涉及到政策问题和社会问题。受此影响，因购买农村房屋所引起的农村宅基地使用权转让纠纷案件中，有关合同效力和无效后的处理也是司法实践中的疑难问题。如何构建更加科学合理的农村宅基地使用权流转制度，成为理论和实务中迫切需要研究的问题。

一、司法实践中的法律适用难题

作为保障公民私有财产权的基本法律，《物权法》对于宅基地使用权能否转让的问题并未给予直接回应，该法第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这是一个经过多次修改后形成的开放式的衔接性规定，为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地。但同时，也没有给当下处理农村宅基地使用权转让纠纷提供有效的法律依据，司法审判仍然面临不少法律适用上的难题。

(一)土地管理法中相关规定的性质——效力性强制性规范还是管理性强制性规范

《土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”但《土地管理法》对于非本集体经济组织成员能否购买农村房屋取得宅基地使用权并未明确规定。

审判实践中，对于《土地管理法》相关条款的性质及其对合同效力的影响，存在认识上的分歧。例如，北京市房山区法院在徐淑珍与李宝山房屋买卖合同纠纷案中认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定农村村民一户只能拥有一处宅基地。该规定为管理性规范，而非效力性规定，不应仅依该规定否定买卖合同的效力。二审法院虽然维持原判，但是对该说理问题没有表态。相对而言，多数观点认为，“城镇居民等农村集体经济组织之外的人在农村购买房屋，违反了法律的强制性规定。该规定为效力性强制性规定，因此双方所签订的房屋买卖合同为无效合同”①南京市中级人民法院朱绚凌、曹晓红：《论新型城镇化进程中农村宅基地上房屋买卖行为的效力认定及责任承担》，载《江苏省法学会民法学研究会年会学术论文集》（2015年）。。总体而言，在司法实践中，司法机关对于宅基地使用权的流转总体上持保留态度，倾向于从土地管理法的强制性规定和国家政策中寻求合同无效的依据，从而否定当事人交易自治的有效性。

(二)国家政策在案件审理中的作用和功能

自1999年以来，国家多个政策文件对非本集体经济组织成员购买农村房屋作了明令禁止。1999年国务院办公厅印发的《关于加强土地转让管理严禁炒买土地的通知》明确指出：“农村的住宅不得向城市居民出售；也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅；有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”此后的一系列政策文件和行政机关规范性文件对此均予以重申或强调，而且明确要求房地产登记机构不得为城镇居民购买的农村房屋办理房屋所有权和集体土地使用权转移登记手续。

国家政策对人民法院审判工作产生影响是不可避免的。②刘作翔教授在研究法律与国家政策问题过程中，发现国家政策和法律有三种关系：第一种叫做“法律之中的政策” ，第二种叫做“法律之外的政策”，第三种叫做“法律指导性政策”，或者再直接一点，叫“法律之上的政策”。详见刘作翔：《在民法典中应确立法律、政策、习惯三位阶规范渊源结构》，载《人民法院报》2016年9月30日第007版。我们认为，涉及农村宅基地制度的政策主要是第二种和第三种。为保障司法裁判与现行国家政策的一致性，各级法院通过采用各种司法性文件吸纳、转化国家政令，亦或转化为个案裁判考量因素，运用法律解释技术，使案件的裁判既符合法律规定，又符合政策目标。2008年《最高人民法院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》指出，宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。《2011年全国民事审判工作会议纪要》再次明确，将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。此外，不少地方高院亦有对非本集体经济组织成员购买农村房屋的买卖合同作出否定性评价的规定。

(三)认定合同无效后的返还和赔偿问题

基于各种因素的考量，当前法院的基本立场认为，非本集体经济组织村民或城镇居民购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效。无效后的处理则需要运用利益衡平的原则和方法。在第六次全国法院民事商事审判工作会议上，最高人民法院民一庭庭长指出，农村房屋买卖这个问题比较复杂，我们的总体意见是，要密切关注国家相关政策规定，在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。但是可以考虑合同无效后的损失范围和过错比例因素。比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。③程新文：《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》，载杜万华主编：《民事审判指导与参考》2015年第4辑。各地法院在具体处理上又有着更加细化的做法。④例如，《上海市高级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》规定：对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，但合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，若系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应当扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。《临沂市中级人法院关于审理民事案件的若干指导意见（试行）》规定：不属于同一集体组织的成员购买农村宅基地、房产或小产权房的，相应交易行为无效。如系出售方反悔，购买方的损失数额应参照评估价（或折迁补偿价）与原购买价之间的数额确定，并由出售方承担主要过错责任。

这种做法也会存在一定的问题：(1)既然买卖行为无效，那么，买受人所获之赔偿是否属于“通过无效民事行为所得的非法利益”。(2)这种利益平衡看似公平，但对出卖人而言，其通过支付赔偿金拿回来的房屋不过是仍然无法进行市场化评估估值流通的物，那么，这种利益平衡是不是以损害出卖人利益为代价呢？此类问题的根源在于我们现行的土地制度本身，纠结在其中的城乡利益角逐实质上是一种制度利益如何合理分配的问题。不解开制度症结，单纯冀望通过司法裁判去平衡当事人的利益关系是极其困难的。而从制度予以全局性的考量，才是更有助于问题妥善解决的因应之道。⑤辛正郁：《集体土地若干物权问题》，载刘德权主编：《最高人民法院司法观点集成（第二版）民事卷3》，人民法院出版社2014年版，第1557—1558页。

二、农村宅基地使用权流转的法理正当性

《物权法》界定了农村宅基地使用权为用益物权，但仅仅是粗线条地勾勒了我国农村宅基地使用权制度的外貌，囿于现有的政策框架，并未真正重新构建起农村宅基地制度。从用益物权理论来讲，我国应逐步放开农村宅基地使用权流转的严格限制，最终确立农村宅基地使用权自由流转的原则。

(一)严格限制宅基地使用权流转违反了物权人自由处分财产权的原则

宅基地使用权属于用益物权的范畴，而用益物权属于财产权的范畴。因此，可以肯定地说，宅基地使用权其实是农村居民的一项私有财产。国家对公民私有财产的保护不仅体现在对于私有财产静态的保护上，也体现在给予私有财产以动态的保护上。具体来说，一方面国家通过法律的手段保护公民的私有财产不受非法侵害，此为静态的保护；另一方面国家创造必要的条件使得公民的私有财产达到增值的效果，此所谓必要的条件就是建立比较完善的市场机制，通过市场机制的运行使得社会上的每项财产能够发挥最大的社会经济效应，对于破坏这种市场机制的人国家通过法律的途径给予相应的制裁，此即为动态的保护。国家对于宅基地使用权作为农民私有财产的保护也体现在静态和动态的保护两个方面，具体表现为：由物权的绝对性所决定，宅基地使用权人基于自己对其宅基地所享有的使用权这项物权，能够对抗其他任何人；由物权的独占性与排他性所决定，宅基地使用权人可以排他地独自享有宅基地使用权所体现出来的利益，如有人侵犯了宅基地使用权人的这项权利，宅基地使用权人可以请求他人排除妨碍；由物权的支配性所决定，宅基地使用权人对其宅基地使用权应享有相应的支配权，即处分权，包括事实上的处分权和法律上的处分权，法律上的处分权使宅基地使用权发生交换价值上的变化。

应当承认，我国的农村宅基地使用权是一种具有社会福利性功能的权利，是为了保障农民的基本居住问题而设立的权利。但也应当看到，宅基地使用权具有财产性与保障性双重特征，而且财产性与保障性并非一定是截然对立的关系，我国法律既然将宅基地使用权设置为一项用益物权，则该权利一经设立，就应当是农民的一项私权，理应允许农民自由处分。有关保障性因素的考量，则可以通过改革创新和完善制度予以体现。

(二)严格限制宅基地使用权流转违反了物权法关于国家、集体、私人财产权利受平等保护的原则

《物权法》将宅基地使用权与建设用地使用权作为相并列的一类用益物权加以规定，没有理由在立法上将两者区别对待，包括在是否允许流转的问题上采取不同的法律规则。然而，由于国家土地所有权与集体土地所有权代表的主体类型和范围的不同，导致集体土地与国家土地在所有权方面实际上处于不平等的地位。长期以来，我国对于城镇国有土地使用权实行的是自由流转的法律政策，而对于集体所有的土地使用权的流转，则实行严格的限制措施，具体来说即为集体所有的土地只有在转化为国家所有的土地之后对其使用权才允许进入流通市场。故此，有学者认为我国实行的是分等级的土地制度：国家土地所有权是上级土地所有权，集体土地所有权是下级土地所有权，这两种土地所有权在本质和等级上是存在显著差别的。⑥王卫国、王光华主编：《中国土地权利的法制建设》，中国政法大学出版社2002年版，第39页。这种差异抹杀了集体土地使用权作为物权的本质属性，导致了集体土地使用权权能的残缺，既限制了农民对集体土地的使用，也损害了集体农民的根本利益。

(三)严格限制宅基地使用权流转违反了物权法关于用益物权的基本原理，剥夺了宅基地使用权人对其宅基地进行收益的权利

在土地价值化日趋明显的当今社会，土地的价值在不断增长，通过进行土地使用权的价值交换往往会带来更多的经济效益。在土地价值日益增长的市场经济大潮中，农村宅基地使用权的价值也在日趋攀升，结果是农民通过宅基地使用权的流转会获得更大的收益。宅基地使用权是用益物权，收益本应是宅基地使用权的一项重要权能，且保持这项权能会给农民带来更多的经济实惠。限制宅基地使用权的流转必然导致宅基地使用权这项收益的功能不能得到很好的发挥，也等于是剥夺了宅基地使用权人对其宅基地使用权进行收益的权能。前述学者对农村居民所做的实证调研也印证了这一点。

三、农村宅基地使用权流转的创新思路和制度设计

在深化改革的背景下，研究农村宅基地使用权流转规则显得尤为重要。制度设计思路上，应当顺应我国经济与社会发展的需要，修改和完善现行农村宅基地制度中的限制性规定，使农村宅基地使用权健康、有序、适度流转，增加农民财产性收入，促进农村新型城镇化的发展，健全城乡发展一体化体制机制。

(一)法定租赁权的可行性

从上述的两种观点可以看出，目前学界对宅基地流转问题基本是局限在物权领域进行探讨，但很难有所突破，对此不妨转换思路，从债权领域探求解决宅基地流转问题的新方式——宅基地的债权性流转。此种观点主张通过债权的形式来满足房屋买受人利用宅基地的需求，主要有借用模式和租赁模式两种模式。⑦参见毛平：《农村宅基地流转模式的创新研究——以债权模式为构建视角》，载《改革与战略》2011年第5期。其中，更为科学和可行的是租赁模式，在一定程度上讲即借鉴我国台湾地区的法定租赁权制度。我国台湾地区“民法”第425—1条规定对此有明确规定。⑧该条规定：土地及其土地上之房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间，推定在房屋的使用期限内，有租赁关系。其期限不受第四百四十九条第一项规定之限制。前项情形，其租金数额当事人不能协议时，得请求法院定之。转引自王文军：《论农村宅基地上房屋的买卖》，载《清华法学》2009年第5期。早在多年前，就有学者呼吁设立“宅基地法定租赁权”，以解决农村房屋的自由流转问题。⑨参见韩世远：《宅基地的立法问题——兼析物权法草案第十三章“宅基地使用权”》，载《政治与法律》2005年第5期。从近年来理论研究成果的梳理情况看，越来越多的观点赞成引入法定租赁权制度。

建立法定租赁权制度的前提是要界定农村土地使用权与地上房屋所有权是一体原则还是分离原则。有学者指出，十八届三中全会《决定》采取了“房地分离”的改革方式，体现了一种折中主义态度。具体而言，即将宅基地使用权和地上房屋作为各自独立的两类财产，宅基地使用权作为专属于集体成员的财产，系对成员提供的基本生活资料，处于保障目的之需，仍不得处分；但地上房屋属于农民的私有财产，该房屋所有权的四项权能应当予以完备，故而允许抵押、担保和转让。⑩陈小君：《我国农村土地法律制度变革的思路与框架》，载《法学研究》2014年第4期。司法实践中，亦有法官提出，就农村房屋与农村宅基地使用权之间的关系，目前并无明确的规定。有关“房地一体”的规则，基本上均见诸于讨论调整城市房地产的法律关系之中，农村宅基地使用权与农村房屋的关系，是否可以准用城镇房地产相关规定、通过类推适用的方式适用“房地一体”的规则，值得商榷。[11]北京市第一中级法院课题组：《婚姻家庭案件中涉及农村房分割疑难问题研究》，载《北京审判》2016年第5期。

将“法定租赁权”这个概念引入农村宅基地制度，可作如下推论：当农村居民的房屋所有权要转移给本集体经济组织之外的受让人时，该受让人对该房屋之下的宅基地在一定的年限内享有权利，即法定租赁权。这是在作为受让人的非集体成员与作为所有权人的农村集体经济组织之间产生的宅基地使用关系。在此种流转模式下，作为买受人得到的不是作为物权的宅基地使用权，而是作为债权的宅基地租赁权。这样无须取得对土地的用益物权，而是通过建立上述的租赁关系满足了自己对土地利用的需要。这种宅基地的债权流转模式，可以以较少的成本实现农村宅基地及房屋的流通，也可以解决房地一体主义所带来的困惑，这是解决房地关系有效、可行的方案。即便是将来我国允许农村宅基地自由流转的话，法定租赁权制度也仍然具有重大的实际意义。[12]肖盼晴：《农村宅基地使用权流转的困境与出路》，载《江汉大学学报(社会科学版) 》2013年第4期。

宅基地法定租赁的主体是出租人和承租人，他们是在宅基地法定租赁中享有权利和承担义务的人，即使设定了法定租赁权也只是在宅基地上增加了一方权利人，此权利人对于宅基地享有的是债权，宅基地的物权仍然掌握在集体和集体成员手中。[13]刘凯湘：《法定租赁权对农村宅基地制度改革的意义与构想》，载《法学论坛》2010年第1期。也就是说，宅基地的公有制性质不会发生改变。此种做法可以实现保护农村土地的目的，减少宅基地和农民房屋闲置的数量，实现房屋的经济价值。同时使房屋所有权摆脱宅基地使用权的束缚，增加农民的收入，提高农民的生活水平。村集体经济组织成员可以基于自己的宅基地使用权，向所在的集体组织要求实现自己收益权。这样不仅可以实现农民融资的目的，也不会改变宅基地承担的社会保障机能，还有利于我国城乡一体化的发展。[14]同注[13]。

(二)界定宅基地使用权流转的范围

宅基地使用权流转范围的大小决定了宅基地使用权流转的开放程度。所谓宅基地使用权流转的范围，是指宅基地使用权可以在哪些区域以及在哪些人之间进行流转。换言之，宅基地使用权的流转范围即是指宅基地使用权流转的效力范围，具体包括空间效力和对人的效力两个方面。宅基地使用权流转范围的确定是解决宅基地使用权流转问题的关键因素，应在立法时给予特别关注。就我国当前的现实来讲，因宅基地使用权承载的对于农民的居住保障功能在短时期内是不可能消失的，因此一定时期内对于宅基地使用权流转的范围给予一定的限制仍有其合理之处。在宅基地使用权流转范围的确定上，不妨根据我国经济社会的发展程度，采取逐步放开的政策，有序实现我国宅基地使用权的自由流转。国家可以通过制定法律、行政法规或者出台政策，将确定宅基地使用权自由流转范围的权限授权由地方政府行使，由地方政府根据各地实际情况决定每一个时期宅基地使用权自由流转的具体范围。此外，为维护宅基地使用权的居住保障功能，在确定宅基地使用权范围时，对于同属于宅基地使用权流转范围内主体，实行“亲疏远近有别”的原则，在同等条件下，同一农村集体经济组织成员与非同一农村集体经济组织成员相较，同一区域内农村居民与其他区域农村居民相较，农村居民与城镇居民相较，均具有优先自由流转的权利。[15]有学者提出，赋予农民集体优先购买权，符合条件的农户转让其宅基地使用权及其上房屋时，作为土地所有权人的农民集体在同等条件下享有第一顺位的优先购买权，符合宅基地申请条件的本农民集体其他成员则在同等条件下享有第二顺位的优先购买权。参见宋志红：《建立科学的宅基地流转制度刻不容缓》，载《法制日报》2016年7月13日第012版。

(三)规范宅基地使用权流转的方式

目前，有些地方已经对宅基地使用权流转方式进行了不少有益的探索，创造了多种多样的流转方式。归纳起来，宅基地使用权流转方式大致有转让、互换、出租、抵押、投资入股、有偿放弃以及集中置换等方式。鉴于经济发展模式的多样性，对于各地宅基地使用权流转采用何种具体的方式，不宜千篇一律、整齐划一而限制得过死，国家应在搞活农村经济、方便群众生活的宗旨下，允许各地根据本地的实际情况，因地制宜地选择符合本地实际的流转方式，并鼓励积极探索宅基地使用权流转的新方式。例如，在城郊及经济较发达地区，因对于农村住宅的需求相对较大，宅基地使用权体现的价值也更为明显，在宅基地使用权的流转上可采取农民自营的模式，即允许农民将其宅基地使用权转让或者出租于他人，而宅基地使用权转让人或者出租人通过这种方式获得转让或者出租的收益；而在经济落后、农民生活条件较差的农村地区，可以采取宅基地置换的流转方式，包括以宅基地使用权置换发展资金、宅基地使用权置换农村集体公房或者城镇住房、宅基地使用权置换保险与补偿等具体方式，推行由政府强力主导、委托房地产商开发、村民自建公助等方式进行宅基地使用权的流转。甚至，在一些条件具备的农村地区，还可以采取土地股份合作，以宅基地使用权入股成立农民股份合作社，农民作为合作社的股东从中分红的方式，推行宅基地使用权的流转。当宅基地使用权的流转方式比较成熟、定型后，国家可以通过制定法律将这些流转的方式予以规定。不过，法律规定这些流转的方式不是要限制宅基地使用权的流转，而是要给这些流转的方式以一定的法律地位。

(四)完善农村宅基地使用权确权登记制度

农村宅基地登记制度是农村宅基地使用权流转法律制度的基础性制度。不动产权利的发生、变动、消灭一般均以登记为公示手段，通过公示产生公信力，从而获得法律保护。农村宅基地使用权作为不动产上的用益物权，同样应适用此规定。因此，应当根据《物权法》的要求，尽快办理农村房屋产权证和宅基地使用权证，保护农民的房屋产权，以规制实践中宅基地使用权运行无所适从的状况。[16]杨德莲：《社会转型期农村宅基地流转现状及制度完善》，载《湖北警官学院学报》2013年第9期。2017年初，国土资源部发布《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》，对颁发统一的不动产权证书，结合实际依法处理“一户多宅”问题，分阶段依法处理宅基地超面积问题，依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权，依法维护农村妇女和进城落户农民的宅基地权益等予以明确。但是，从法律层面讲，仍然需要制定包括宅基地使用权登记在内的相对完善的法律法规，将宅基地管理和流转等纳入法治化轨道。[17]有学者认为，针对我国宅基地退出机制存在着权属不明确、补偿标准不合理、政策配套不完善、指标回收制度不健全等问题，在做好政策之间的衔接与组合的同时,还要通过法律的形式对此进行明确，有必要在适当时机出台农村宅基地法，对宅基地的取得条件、取得标准、权利主体等方面进行明确，从而彻底理顺农村宅基地之间的各种关系，给农民吃下一颗定心丸。参见蒲晓磊：《宅基地管理制度改革试点年底到期专家建议出台农村宅基地法让农民吃上定心丸》，载《法制日报》2017年1月10日第10版。

(五)建立健全农村宅基地使用权流转的税收制度

如果将来允许农村宅基地使用权自由流转，必须构建相配套的税收调节制度，既实现宅基地使用权作为用益物权的完整权能，又实现宅基地使用权收益的公平分配。在这方面，已有不少设想。例如，对于受让人在取得环节不做“一户一宅”的硬性约束，由此引发“一户多宅”的，通过完善住房保有环节税收政策，如纳入房产税改革范畴，以经济手段实现对住房配置的调节。[18]岳永兵、孙涛：《宅基地使用权转让：实践、问题与建议》，载《中国国土资源经济》2015年第12期。又如，按照超额累进税率征税，转让的不符合条件的宅基地使用权面积越大，上缴的税额越高[19]刘鹏飞：《法律视角下宅基地使用权转让的困境与改革思路》，载《青岛农业大学学报》2015年第3期。，等等。

四、司法审判应对思路的调整

多年来，人民法院在处理包括农村宅基地使用权转让纠纷在内的农村房屋买卖纠纷案件时，往往要求“依法妥善”，衡平好保护个人权益与稳定社会秩序两者的关系，即，既要依据现行法律法规和国家政策的规定认定合同效力，也要从实际出发确定合理的解决方案，维护交易安全和社会诚信，努力做到裁判结果与国家法律政策规定相一致，法律效果与社会效果相统一。随着时代的发展和改革的深化，无论从宅基地使用权流转的现实需求来看，还是从政策导向来看，司法审判需要增强前瞻性思维，[20]例如，我国台湾地区“民法”关于法定租赁权的规定，即来源于我国台湾“最高法院”四八台上一四五七号判例和七十三年度第五次民事庭总会议所确定，即“参照该判例的原判决全部裁判意旨，系认为使用土地的房屋所有人对土地所有人应支付相应的代价，即其法律关系的性质，当属租赁”。转引自杨俊、张晓云、汤斌：《深化改革背景下农村房屋买卖路径探析》，载《中国土地科学》2015年第6期。适度创新司法观念和裁判方式，以引领性的司法裁判推动改革深化发展。

从近年的司法政策来看，《最高人民法院关于充分发挥审判职能作用为推进生态文明建设与绿色发展提供司法服务和保障的意见》要求，妥善审理涉土地流转民商事案件，依法鼓励创新农村土地流转形式，保障农村土地经营权抵押等各项改革试点顺利进行，推动建立城乡统一的建设用地市场。在相关试点地区，一些法院先行一步，勇于探索，如浙江省温州市中级人民法院于2013年出台了《关于为温州农村综合改革提供司法保障的若干意见》，在温州农村综合改革大背景下提出，“依法保护合法的农村集体土地上的房屋转让，严格按照法律关于合同效力的规定执行，不轻易宣告农村房屋买卖合同无效”，即将农村房屋买卖的主体从同一集体经济组织成员逐步扩大到其他合法主体，法院不因当事人身份不同而轻易认定房屋买卖合同无效，从而充分保障农民合法财产的流转和利用。[21]浙江温州：《不轻易判农村房屋买卖无效》，载http://www.chinanews.com/house/2013/06-06/4902502.shtml，2016年10月28日访问。这样的创新与探索还是有一定借鉴意义的。

司法实践中，对涉及农村宅基地使用权转让和农村房屋买卖合同纠纷案件的审理和执行，新的思路和办法亦不断提出。例如，有关宅基地制度改革试点工作的意见提出，改革宅基地审批制度，发挥村民自治组织的民主管理作用。允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。据此，“农村宅基地使用权原则上不得对集体经济组织之外的主体予以转让。但是集体经济组织全体成员经法定自治程序，三分之二以上表决同意的除外”。[22]张庆华：《新型城镇化背景下的农村土地物权流转法律制度研究》，法律出版社2015年版，第269页。向非同一集体经济组织农村居民或向城镇居民出售的，合同无效，但经该集体经济组织同意(村民大会、村民代表大会有效决议等)的例外。[23]安徽省高级人民法院民四庭：“农村房屋买卖合同纠纷疑难案件的法律适用”，载《法律适用》2015年第6期。此外，基于宅基地使用权具有的保障功能，应当注重保护未取得迁入地集体经济组织所在地常住户口的“出嫁女”、“入赘男”的合法权益。如果这类特殊主体作为农村房屋买卖合同的买受人，且在自己原来的集体经济组织丧失了宅基地使用权，则应认定合同有效。还有一种已经在实践中有探索的处理方案，由于农村房屋买卖涉及宅基地的转让，对于买受人身份条件不符合现行规定的买卖合同，应当认定合同无效，但基于农村宅基地使用权和地上房屋所有权“房地分离”的发展趋势，对法定租赁权制度的借鉴以及合理界分行政权与审判权的关系，可以尝试驳回出卖人要求返还的诉讼请求。理由在于，把房屋和宅基地分开考虑。房屋作为私有财产，出卖人有权处分，买受人对房屋通过交换享有权利。出卖人出卖房屋的行为可以视为对宅基地使用权的放弃。买受人不符合法定条件，不能取得宅基地的使用权，故买受人只对房屋的价值享有权利，但不享有对宅基地的权利。至于买受人是否属于非法用地，对其用地行为如何处理，由有关行政机关和村集体经济组织处理。

在执行工作中，农村房屋属于执行对象，但涉及宅基地使用权又面临着如何执行的问题。通过总结，“一是在取得当地村委同意的情况下，用被执行人唯一宅基地来抵偿所欠债务，由申请执行人长期使用宅基地。二是由法院强制执行宅基地的可得收益以抵偿债务。三是对内部结构独立、易于分割的宅基地住房，可分割出一至两个房间给被执行人，将其余房间进行间隔改造，形成一地两房，交申请执行人使用。”[24]参见毛国维：《农村住房及宅基地流转研究》，载《法学论坛》2012年第4期。