关于住房按揭的法律分析

孙 琰

（100088 中国政法大学 北京）

关于住房按揭的法律分析

孙 琰

（100088 中国政法大学 北京）

近年来，随着我国经济发展的不断增速，房产作为个人重要的不动产始终是社会的热点问题，而随着商品房价格波动频繁、房管监管政策频，房地产纠纷案件占总案件比例也逐步上升。

按揭购房是我国现阶段最为普遍的一种购房形式，其牵扯的法律关系也相对最复杂，如何厘清法律关系是解决房产法律纠纷的重要前提。本文意在讨论住房按揭相关法律关系，同时就司法实践中出现的一些问题提出初步解决思路。

房地产争议；按揭贷款；法律关系

一、按揭购房的基本法律关系

根据我国目前时间中的按揭购房情况来看，这种商品房的购买模式主要涉及三方当事人即购房人（贷款申请人）﹑房地产开发商和银行，而三者相互之间的基本法律关系为购房人与房地产开发商间的商品房买卖法律关系﹑购房人与银行间的借款法律关系及房地产开发商与银行间就购房人借款的担保法律关系。

1.购房人与开发商之间的商品房买卖关系

商品房买卖法律关系是整个按揭购房的核心法律关系，也是其他两个法律关系存在的前提条件。购房人通常购买的是尚未完工的期房，其对实际房屋交付的状况仅可依据商品房预售合同的约定和行业惯例，在这个环节中商品房开发商无疑是占据主导地位和优势地位的主体。

这一环节在司法实践中主要表现为房屋交付纠纷，主要涉及房屋质量不合格﹑配套设施不符合合同约定﹑园区环境不符合签约许诺等问题。

2.购房人与银行间的金融借款关系

金融借款关系是住房按揭购房这种特殊购房方式的典型特征，即购房人所支付的款项并不是自有资金，而是通过向银行进行贷款获取的，与此同时所购房屋的也需要作为担保物向隐含提供抵押。

这一环节在司法实践中主要表现为按揭逾期纠纷，主要原因是购房人作为贷款的借款人未能按照借款协议的约定如期偿还贷款，购房人因此除原借款利息外，还有可能承担高额的违约金。

3.房产开发商与银行间的担保关系

基于银行在住房按揭市场上的优势地位，通常都会要求开放商就其以按揭方式出售房屋的买受人贷款承担连带还款责任，即当购房屋无法按期偿还贷款，银行除有权要求变卖抵押物外，还有权利直接要求开放商承担连带还款责任。在部分交易中，房产开发商与银行间的这种担保关系是不对外公示的，购房人可能并不了解其中的担保关系。

这一环节在司法实践中主要表现为银行追偿纠纷，即当借款逾期发生后，银行将开发商及购房人一并诉至法院，要求双方连带承担逾期还款的本金﹑利息﹑罚息及违约金。

二、住房按揭纠纷的常规处理思路

基于除北上广深外其他城市房地产行情局势，目前房地产纠纷占比最多的是按揭逾期纠纷，在这类纠纷中通常的处理模式如下：

（1）因房屋买受人按揭逾期，银行基于与开发商间的担保法律关系直接从其在银行预留的保证金账户中划转相等金额，通常包括本金﹑利息和罚息。部分银行会第一时间通知开发商，也有部分银行怠于履行通知义务，待开发商自行发现保证金账户被划扣后，往往已经逾期多期。

（2）开发商发现保证金账户被划扣后，通常会第一时间联系购房人要求其按期偿还银行贷款并依据担保关系要求购房人返还被划扣金额。当购房人失联或丧失还款能力时，如何处理后续问题很考验实务操作能力。

其一，若购房人失联或明确表示无还款能力，开发商宜立即启动诉讼程序，将解除商品房买卖合同作为主要诉请，同时要求购房人配合办理购房合同在房管局的注销手续，以及相应的违约赔偿。此时，为了避免购房人其他债务可能对房屋产权的影响，宜督促法官尽快下判决并进入执行程序。

实践中曾经遇到部分房屋在解除合同判决下达或生效前被其他法院查封的情形，此时需要很强的沟通和解答能力。鉴于我国各地基层法院工作人员法学素养或政绩诉求所迫，严格依法解除查封是存在一定操作困难的。

若确无法解除查封，应当确保沟通查封拍卖法院，明确将购房款优先支付银行按揭款和开发商代垫的月供，否则开发商将面临房款两失的巨大风险。

其二，若购房人可以成功联系并愿意偿还款项，可以暂不提起诉请避免矛盾激化，尽可能通过非诉讼手段督促购房人还款。

（3）若购房人可以成功联系但并不愿意偿还款项时，诉讼实操中应当以银行作为第三人一并列为诉讼当事人，避免基层法院仅处理商品房买卖合同的解除问题，不处理按揭款返还的问题。解除商品房买卖合同后，开发商需要在扣除相应的违约金后将剩余房款全部返还购房人，但在按揭购房的模式下，购房人的全部房款实际以银行代付的形式付清，届时执行中将面临开发商必须将银行按揭款返还购房人并承担购房人不向银行还款的实际责任。

（4）很多开发商为了震慑购房人，故意给开发商设计了很好实现的合同解除权处罚条件和很严苛的违约责任。但在实操环节，部分基层法院会在合同书面审查外增加合理性审查，即有可能以合同条款为格式合同为由，否定合同单方解除权触发条款和高额违约金条款。因此在合同设计的时候，应当对此有所重视，可以在合同签字页明确提出部分重要条款“经审阅后方可签字”的提示，为避免具体情况违约金条款失效导致正当权利无法主张，可以在合同内增设概括性的违约金惩罚条款，违约金金额或比例与合同解除违约金保持一致并尽可能不高于总价款的30%。若合同签订在先，诉讼前可以以主动降低违约金金额的方式来规避违约金条款被宣告无效的风险，但这种模式也存在不被法院认可的风险，实为不可为而为之的办法。

（5）实操中还可能存在这样一个问题，很多开发商自己成立了小区的物业公司。购房人在房屋交付后又存在着向物业公司支付物业管理费的义务，当要求解除商品房买卖合同的同时，应当将物业公司的合法债权纳入考虑范围，否则一旦商品房买卖合同解除，物业公司标的较小的债权但另主张诉讼时间成本较高。

具体操作可以考虑以物业公司债权让与给开发商的形式，但必须注意债权让与以告知为生效要件，宜在正式开庭前以邮寄的方式递送告知函，避免开庭时就债权让与函是否可以当场作为证据使用而产生不必要的争议。

总而言之，住房按揭的法律关系比较复杂，涉及的实践情况又千变万化，因此应当引起法学界的充分注意，既要维持金融秩序，又要保护好购房人的合法权益，也不能忽视合法开发商的正当权益。

[1]史尚宽.《民法总论》

[2]谢在全.《民法物权论》

[3]史尚宽.《物权法论》

[4]陈本寒.《担保法通论》