不动产登记不能留“车位尾巴”

◎ 李英锋（河北省滦南县工商行政管理局，唐山063500）

不动产登记不能留“车位尾巴”

◎ 李英锋（河北省滦南县工商行政管理局，唐山063500）

将城市地下空间纳入不动产统一登记管理不仅是确认不动产与产权人的隶属关系，从法律的执法层面确保产权人利益的重要内容，也是保护产权人财产权益、保障市场交易安全、增进社会和谐稳定的重要措施。

将城市地下空间纳入不动产统一登记管理是我国正在推进的工作，然而在许多城市，业主购买小区地下车位后拿到的权利凭证五花八门，这不仅给不动产登记工作带来了一定程度的麻烦，也导致车位产权纠纷时有发生。

同样的地下车位，在甲地无法办理权属登记，只能获得一份使用产转让合同，在乙地却能够办理权属登记。而不予登记有很多种理由，给予登记的也出现了这样或那样的情况，比如，在北京海淀区某小区居住的李女士的车位产权证与商品房的产权证一样，规划用途一项写着“车位”，共有情况写着“单独所有”，居住在江苏泰州美好上郡小区的赵先生的车位就与商品房产权同记在一本所有权证上。这种登记的差异性、多样性很不合理、很不公平、很不正常，既妨碍了不动产法律政策执行的统一性、规范性、权威性，背离了不动产登记改革的大方向，也不利于对业主的权益保障，很容易留下后遗症，引发产权纠纷，引发社会矛盾，同时，混乱的车位产权登记也会给不动产统计工作带来麻烦，影响统计工作的全面性、真实性，进而影响与不动产登记相关联的其他工作。

一般认为，地下车位在出售前，其初始所有权权属有三种情况：在人防工程上建造的车位，其所有权属于国家；纳入公摊面积的产权归业主共有；开发商按规划建设并取得产权的所有权归开发商。我们要讨论的是业主基于这三种情况“购买”车位后如何办理权属登记的问题，前两种情况比较明了，引发的争议较少，对不能给受让业主办理权属登记有较普遍的社会共识。第三种情况引发的争议最大，也最值得讨论。开发商已经取得所有权的地下车位，再出售给业主时，如果地下车位构成了界限分明、有独立使用价值的空间或单元，那么，地下车位与地上建筑物一样，属于不动产单元，完全应该纳入权属登记的范畴，不动产登记不能留“车位尾巴”。

其实，给地下车位办理权属登记于法有据。《物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条款已经明确，规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人约定，但是占用共有道路或者其他场地的车位属于业主共有，说得简单一些，除占用道路或者其他场地之外规划的停车位、车库原则上是属于开发商的。《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者是地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”该法律规定事实上确认了我国的土地空间权制度。我国土地使用权的权属内容除了地表使用权外，还包括地上的空间利用权和地下的空间利用权。地下车库、车位基于独立的建设用地地下空间使用权，开发商设计、开发建设地下车库、车位，在获得国家建设主管部门审批同意后，应认为在国家的建设用地使用权中包括了建设用地地下空间使用权。《物权法》第142条规定：“建设用地使用权建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”我国现已初步确立了地下空间权，开发商经国土规划等建设行政部门批准开发利用地下空间建立地下车位的行为并不违反有关法律规定，有权依照法律的规定取得地下车位的原始所有权。而根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，“具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体”的车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分。《不动产登记操作规范（试行）》规定：不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。有地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者码头、油库、隧道、桥梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。地下车位有的有独立隔断，或独立空间，有的属于敞开式，但也可以通过画线等方式独立地、排他地使用，这样的地下车位都是专有部分，都具备不动产登记的特征和要素，都符合最高法的司法解释和《不动产登记操作规范（试行）》所设定的不动产登记条件。从法律的角度看，给地下车位办理不动产登记没有任何障碍。

国家政策也针对地下车位等不动产登记给出了明确的指向。今年8月31日，住建部和国土部出台《关于进一步完善城市停车场规划建设和用地政策的通知》（建城〔2016〕193号），明确提及“规范办理停车场产权手续”、“停车场权利人可以依法向停车场所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记手续”。这被认为是停车场走向权属规范的重要一步。今年5月，住建部发布的《城市地下空间开发利用“十三五”规划》提出：“对已有和在建地下空间进行分类和信息收集，并纳入不动产统一登记管理”。显然，政策的指向与法律精神是一致的，政策的要求与法律规定是吻合的，鲜明的政策也给地下车位、商铺等的权属登记提供了有力支撑。

目前，国内一些地方已经就地下车位的权属登记先行一步，进行了有益的探索和尝试，比如，北京、上海、南京针对地下车位的销售许可，都曾做出过较为明确的规定，一些地区在《商品房销售（预售）许可证》上明确列出地下车位面积。常州、海口、衢州、宁德、武汉等地针对地下车位产权登记所需要件都制定了相关政策，武汉市房产局出台的实施细则规定：商品房的商业摊（铺）位、车库（含单体车库、架空层车位、地下车位）也可以办理产权证，但必须同时具备3个条件：一是在已审批的规划设计中有明确“商业”或“车库”用途的认定；二是符合房屋建筑面积认定的基本条件；三是具备固定的权属界址，且施工设计图与实际现状保持一致。《宁德市地下空间开发利用管理规定》明确，房屋登记机构将依法对建设单位（投资人）办理地下空间权属登记。地下空间建（构）筑物所有权的设立、变更、抵押、转让和消灭，应当向房地产主管部门申请办理登记手续，并遵循地表建设工程权属设立、变更、抵押、转让和消灭的相关法律法规规定。

观察世界各国对地下车位的权属登记情况，大致分为两种，一是美国等一些国家推行业主共有模式，不允许小区内的地下车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖；二是将车库作为专有部分，开发商能单独出售停车位。许多国家和地区都允许将停车位作为独立单位来出售。传统学说在判断权属认可标的物的独立性、专有性时强调其封闭性，而对车库、车位现代学说逐渐摒弃严格的标准，转而采取“观念上的墙壁”之见解，只要有固定的界线标明范围，使人能在观念上将一部分区分开来，则该部分也可以视为专有部分。例如，德国于1973年对《住宅所有权法》第3条第2项进行修正，规定：“以持久性界标表明范围的停车间，视为有独立性的房间。”此项关于停车场作为特别所有权要件的增加规定，解决了实务上有关停车场登记苦恼的问题，为德国立法所独创，对其他国家解决同类问题具有参考价值，影响深远，意义重大。国内外对地下车位的权属登记经验说明，给具有独立性、专有性的地下车位办理权属登记切实可行。

针对地下车位的权属登记，应该进一步明晰化、统一化、规范化。政府应该对地下车位登记统一依据，统一要求，统一标准，统一条件，统一流程，统一格式，让登记部门有据可依，规范操作，让民众一目了然，享有知情权和监督权，能够更好地维护财产权益，能够让各地平衡推进权属登记，促进社会公平。

一者，为了适应我国社会经济发展的需要，减少误解和纷争，有必要在具体配套的土地和房地产制度中进一步明确建设用地的地下空间使用权，对地下空间使用权的最初获得和再分割、再流转予以确认规范。

二者，明确细化地下车库、车位权利归属的操作规则。应明确哪些车库车位属于首先满足业主需要的范畴，以及如何满足业主的首先需要权利，明确哪些车位属于商业车位，属于可以在市场上流转的车位，属于拥有独立性、专有性的车位，属于能办理权属登记的车位。操作规则还应明确地下车位、车库权属的具体性质、测量确权规则以及获得方式、程序，比如出售、附赠或者出租等，比如协议转让、登记转让、备案转让等。

三者，对小区地下车位、车库应建立政府监管机制，建立车库、车位的物权登记公示制度。政府相关部门对开发商进行监管，依法审定车位的产权关系，监督车位售价、出租价格及车库车位分摊的公用建筑面积情况，建立地下车位产权信息台账，并向社会公示。

对地下车库、车位这一新型的稀缺的社会财富资源明确其归属，可以确认其静态的权属状态，在定纷止争的基础上使该社会财富资源进入规范的流转渠道，在动态的市场分配中实现社会财富资源的有序配置，有效合理实现该社会财富资源的使用价值和交易价值，充分发挥物的效能。随着居民汽车保有量的逐渐增多，厘清地下车位、车库的权属成为民众的迫切需求，成为不动产市场健康发展的迫切需求，希望政府能借助此番不动产登记改革的契机，依法解决地下车位、车库以及其他地下不动产登记问题。