新三板不动产登记信息化报告——地信企业再迎风口，千亿市场即将爆发

2017-01-04吴文玲

管理工程师 2016年6期

邱翼,吴文玲

新三板不动产登记信息化报告
——地信企业再迎风口，千亿市场即将爆发

邱翼,吴文玲

如果说农村土地确权业务是地理信息产业的第一个风口的话，那么政策推动力度更大、市场空间更广、门槛相对更高的不动产登记信息化业务无疑是地理信息产业的第二个风口。为此新三板智库研究团队通过对地信企业负责人进行访谈，就不动产登记信息化的工作进程、政策推进力度、市场空间及竞争格局等问题与其进行深入交流，并进行新三板不动产信息登记研究。

新三板；不动产登记信息化；地理信息

一、不动产登记信息化准备工作进入尾声，2017年进入大范围招标期

我国不动产登记建设所涉及的范围包括土地、房屋、林权等十余项。初期政府为减轻国土部门负担，将不动产登记业务分配给各个主管部门，但各部门间数据信息不统一，形成了“信息孤岛”。重复登记导致政府资源浪费，信息闭塞，也影响了政务办事效率。政府主导推动不动产统一登记正是意在提高办事效率，减少资源浪费，目标是实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。目前不动产登记机构职能整合基本完成，2016年底全国将暂停旧证颁发新证，同时不动产登记信息管理基础平台建设总体方案、不动产登记数据库标准、不动产登记数据整合建库技术规范等相关配套细则、技术规范已经明确。从笔者调研了解到的情况来看，2016年各市县政府的工作重心在于推动不动产统一登记制度落地——停发旧证颁发新证阶段，招标网上看到的不动产登记数据整合入库项目主要是现有数据整合入库，金额偏小，由于前期准备工作陆续进入尾声，真正大范围的招投标会集中发生在2017年～2018年。

1.不动产登记信息化进度晚于预期

2014年3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议召开，安排的时间进度表是： 2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。2015年国土资源部发布《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》(简称“通知”)，对不动产登记信息化的时间表进行细化要求：2016年基本完成各级不动产登记数据整合建库，到2017年底基本建成覆盖全国的不动产登记信息管理基础平台。根据笔者调研结果，不动产登记信息化推进进度明显晚于预期，大范围不动产登记数据整合尚未启动，考虑到不动产数据整合入库工作的复杂性，乐观预计2019年可完成通知要求的基本建成覆盖全国的不动产登记信息管理基础平台(见图1)。

资料来源：新三板智库.图1 不动产登记信息化进度

2.政策不断加码，不动产登记信息化业务前期准备工作进入尾声

回顾整个不动产统一登记制度政策历程(具体见表1)，从最初2014年11月公布《不动产登记暂行条例》，到2015年2月公布全国15个重点试点城市，到2015年8月发布《关于做好不动产登记信息管理集成平台建设工作通知》明确时间进度及不动产登记数据库和系统建设技术路径和标准，再到2016年1月《不动产登记暂行条例实施细则》正式发布实施，可以看到一系列顶层设计非常有序的、有针对性地在为底层执行扫除障碍。从实际落地情况来看，基本达到了上令下达的效果(虽然整体完成时间晚于政策要求)，截至2016年1月，全国不动产登记职责机构整合基本完成，全国335个市(地、州、盟)、2789个县(市、区、旗)完成职责机构整合，占比分别达到100%和98%；截至2016年7月全国共有147个地市、1178个县区完成不动产登记信息系统升级改造，79个地市、619个县区完成数据整合建库，这里统计的数据也基本跟我们调研获取的信息一致：不动产登记信息化业务前期准备工作(职责整合、停发旧证颁发新证，技术规范，现有数据整合入库)在2016年底会进入尾声，真正大范围的招投标会集中在2017～2018年。

表1 不动产登记相关政策

资料来源：政府网站、新三板智库.

3.经济发达地区先行，欠发达地区后续有望通过收费回收资金

国家层面对于不动产登记项目的财政投入不多，并没有提供不动产登记专项资金，不动产登记的资金主要来源于地方政府。对于不动产登记信息化经费问题，根据调研情况来看，对经济发达的地区而言，因为不动产登记主要涉及房产，地方政府考虑到不动产登记对后期房产流转的重大意义，对不动产登记政策扶持力度较大，专项资金投入较大；对于欠发达地区而言，由于不动产登记后期会向大众发证，这一流程地方政府可以回收前期在不动产登记信息化项目中的资金，因此预计不动产登记信息化受地方政府经费不足问题影响不大。此外财政部、国家发展改革委于2016年7月27日发布《关于不动产登记收费有关政策问题通知》，规范不动产登记收费管理，通知明确国土资源部和县级及以上地方不动产登记机构办理不动产权利的首次登记、变更登记、转移登记、更正登记、异议登记时，收取不动产登记费。不动产登记费由不动产登记申请人缴纳，登记费按件定额收取，不动产登记费中包含不动产权属证书工本费，这也为不动产登记收费制定了政策依据(见图2)。

资料来源：公开资料，新三板智库.图2 不动产登记收费政策

二、不动产登记信息化市场空间超千亿，相关企业纷纷受益

2014年兴起，2015年爆发的农村土地确权业务让业内大大小小的公司都赚得盆满钵满，依此类推，门槛相对更高、市场空间更大的不动产登记信息化业务势必助力企业实现爆发式增长。目前参与不动产登记信息化业务的企业主要有两类：一类是具有房产测绘项目经验的测绘公司，一类是具有信息系统开发能力的gis公司，这两个领域门槛不算太高，参与者众多，竞争比较充分。测绘企业中资质高、经验丰富、渠道广的企业受益明显；而gis公司中研发实力雄厚、产品成熟度高、准备充分的企业受益明显。

1.不动产数据缺失严重，信息化市场空间超千亿

不动产登记信息化业务涉及2个过程：一个是不动产数据整合入库，一个是信息系统建立，二者资金投入比例大概为2：1。目前不动产数据整合入库最大的难题在于数据缺失严重(要么没有，要么更新不及时)，大概90%的项目都需要进行外业测量，此外数据的自动化处理程度不高，大量数据整理工作需要靠人工完成，不仅耗时而且资金投入也很大。以100平方米的片区为例，合

同金额大概为1000万元，需要投入40人的团队耗时1～1.5年才能完成数据整合入库(一半时间花在外业测量上，一半时间花在权属调查上)，业内人士普遍预测整个不动产登记信息化的市场规模将超过农村土地确权，达到千亿规模，我们据此推算了下，城市不动产+农村集体用地+林地+草地数据整合入库大概需要投入690亿元，信息系统需要投入345亿元，二者相加为1035亿元(见表2、表3)。

表2 不动产登记信息化市场空间

资料来源：新三板智库.

表3 各类不动产登记现状

资料来源：中地公司、新三板智库.

2.数据整合入库流程标准化程度高，技术差异小

不动产数据整合入库的核心任务是利用1:500地形图制作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和测量工作。不动产登记的主要工作集中在：收集资料、制作工作底图、权属调查、制作宗地图、数据入库。

不动产登记过程中的每一个流程相关规范都比较完善，包括不动产登记数据库标准、不动产登记数据整合建库技术规范，另外政府招标时会对相关流程有更详细的操作和技术规范，企业按照相关要求操作，各企业间的技术差异性不大。根据我们了解，目前有不少企业在尝试通过航飞制作1：500地形图，相关技术还处于攻坚阶段，若能成功，则将缩短3个月左右工期(见图3)。

3.不动产登记信息化市场竞争者众多

参与不动产登记信息化市场竞争的企业主要有2类：一类是从事数据整合入库工作的测绘类企业，一类是从事地理信息系统开发的gis企业。根据我们调研和案头资料收集了解到的情况，资质及项目经验是企业参与投标的一个重要门槛，具有甲级房产测绘及相关项目经验的企业更有优势。全国甲级测绘单位有784家，占比为6%，排除部分没有不动产测绘经验的甲级资质企业，整个群体依然庞大，市场竞争比较充分(见图4)。

资料来源：新三板智库.图3 不动产登记调查流程

资料来源：国家测绘地理信息局，新三板智库.图4 2013年各级测绘单位数量及占比

而不动产登记信息系统方面，由于技术壁垒偏低，全国大概有3000家企业参与竞争，现状是已经有一批体量不错的公司出现，如超图软件、国源科技、中地数码、特力惠、南方数码等，但是尚未出现绝对龙头，整体呈现市场分散、竞争激烈的格局。

三、相关标的

我们从公司自身基本面、产品成熟度。公司资质及项目经验等方面筛选出部分优质不动产登记信息标的(见表4)。

1．国源科技(835184)：不动产信息综合服务商

国源科技是不动产信息综合服务商，主要面向国土、农业、城市管理、交通、水利、林业、公共安全等行业，围绕耕地/草地/林地承包经营权、宅基地和建设用地使用权、房屋所有权等不动产信息，从数据获取、数据处理、数据管理和应用信息系统开发各个环节，为客户提供测绘地理信息工程服务。公司深耕国土、农业信息化领域20年，是农业部公布的通过县级农村土地承包管理信息系统软件测评的6家企业之一。

在不动产登记信息化领域，公司主要参与数据整合入库及信息系统业务。公司具备甲级测绘资质，成立至今先后研发了调查软件、建库软件、质检软件等工具软件、国源地理信息综合数据库管理系统、土地登记管理系统等数据库管理系统和国源不动产流转发布平台、国源电子政务系统等行业应用软件。此外公司在不动产登记信息化领域还积累了一定项目经验，包括尚志市农村村庄地籍调查项目、吉林省梅河口市农村承包土地测绘项目、中国土地勘测规划院“耕地后备资源国家级数据库建设与管理系统开发”项目等。2016年上半年公司实现营业收入13 055.38万元，较上年同期增长141.48%，实现净利润3317.54万元，较上年同期增长115.15%。

2．南方数码(835846)：地理信息行业整体解决方案提供商

南方数码专业从事地理信息软件开发和地理信息行业整体解决方案的应用，以测绘数据为基础，围绕基础测绘、房产、国土、市政等领域发展地理信息产业。在地理信息软件方面，开发了一些行业代表性软件，如CASS地形地籍成图软件、BMF房产测量软件、iData数据处理软件等。在行业解决方案方面，依托iMap、iMap3D为国土、水利、测绘、房产、应急、工业等行业提供应用示范系统。依托iGIS和iMap平台可以为房产、国土、地下管网、农村土地确权、地理国情监测、智慧城市等领域提供整体解决方案。公司在全国22个省市设立了23家分公司，广布营销网络，通过分公司的地理优势，帮助公司承接地方性项目。

在不动产信息化领域，公司主要参与信息系统建设。公司研发了包括不动产权籍调查系统、不动产权籍数据库管理系统、不动产登记审批系统、不动产档案管理系统、不动产数据交换与共享系统、不动产公众服务系统、不动产登记监管分析系统等在内的一系列应用系统软件。承接了包括广东省不动产统一登记审批发证系统、肇庆四会市不动产信息化建设项目、江西新余市不动产登记发证平台、贵州六盘水市房产系统不动产升级改造项目、浏阳市不动产权调查测绘软件等在内的一系列项目。

2016年上半年公司营业收入8404.97万元，较上一年度同期增长12.22%，实现净利润13.84万元，较上年同期增长101.71%。

3．特力惠(833465)：专注国土资源领域18年

特力惠成立于1998年，主要为国土部门、住建部、海洋管理部门等政府机构提供基于GIS的应用平台和系统的软件开发和技术服务等综合信息化解决方案。公司主要产品有：一张图管理平台、不动产统一登记云平台、移动政务平台、综合监管平台等。公司专注国土资源行业领域，项目经验丰富，参与了国土资源部信息化标准的制定，并承担了国土资源部15个业务系统的建设，以及20多个省级国土资源电子政务平台和业务系统建设，首次实现了部、省、市、县四级业务的联网应用。

在不动产信息化领域，公司主要参与信息系统建设。公司研发的不动产统一登记云平台涵盖了不动产权籍调查管理系统、不动产统一登记信息系统、不动产统一登记信息共享服务系统、不动产统一登记信息公开查询系统、不动产统一登记档案管理系统、不动产统一登记信息查询与分析系统等应用系统。承接了青海省级不动产登记项目、厦门市不动产统一登记项目、鞍山市不动产登记项目、河南省沁阳市不动产登记项目等多个不动产登记相关项目。

2016年上半年公司实现营业收入5244.05万元，较上年同期增长38.23%，净利润为836.85万元，较上年同期减少6.17%，主要原因为公司加强研发和市场投入、扩大技术人员规模、加大不动产项目投入致营业成本增长78.43%，导致成本上升幅度大于营业收入增长幅度。

4．帝测科技(831016)：文化遗产测绘领域领军企业

帝测科技成立于2004年6月，致力于房产、地产、地球地表附属物等不动产和地质矿产以及文化遗产的空间数据采集、管理和动态监测等业务。公司深耕测绘领域10余年，积累了房产、地产、地下管线等多个领域的项目经验，拥有甲级测绘资质。在营销方面，通过西安分公司辐射西北，都江堰分公司辐射西南，安徽分公司辐射华中，浙江子公司辐射华东。公司聚焦于文化遗产保护和大比例尺地质成图与辅助探矿的高端技术研究，是中国文化遗产研究院首批文物信息采集处理合作单位，已完成国家1 号石质文物大足石刻千手观音和潼南大佛、哈尔滨索菲亚教堂等多类型不可移动文物三维扫描测绘与虚拟修复工作，2016年上半年中标布达拉宫古建筑群精确测绘与数字化项目。

在不动产信息化领域，公司主要提供数据整合入库服务。公司承接了包括海淀区尚峰尚水项目房屋面积预售登记测绘、昌平区凉水河居住项目产权登记测绘、西山新村住宅楼产权登记测绘、阳光星期八住宅小区产权登记测绘等在内的多个相关项目。

公司2016年上半年实现营业收入4579.47万元，比上年同期增长108.4%；净利润16.49万元，同比增加-127.12%。

5．大地测绘(836742)：无人机测绘服务商

大地测绘成立于1994年10月，主要为客户提供不动产测绘、工程测量、地理信息系统、摄影测量和遥感以及土地规划等专业的地理信息服务。公司是业内少有的掌握无人机测绘关键性技术的公司之一，“大地鹰”系列智能测绘无人机填补了国内民用微型无人机航空摄影技术的空白，兼具重量轻、尺寸轻巧、续航时间长、可飞行空间大的特点。陆空一体化系统可提高50%左右的外业作业效率。公司深耕测绘领域20年，积累了不动产测绘、工程测量、摄影测量与遥感领域的丰富项目经验，开拓了广泛而稳定的市场领域，并且不断扩张，目前业务已经覆盖陕西、安徽、山东、湖北、山西、青海等20多个省份，并与客户建立了稳定的合作关系。

在不动产信息化领域，公司主要提供不动产测绘服务。公司承接了包括高陵县不动产统一登记集体土地所有权和使用权调查项目、稷山县集体建设用地使用权和宅基地使用权确权登记发证等在内的众多不动产测绘项目。

公司2016年上半年实现营业收入4069.35万元，比上年同期增长44.59%；净利润759.17万元，同比增长166.32%。

6．易图地信(838999)：不动产登记信息化生力军

易图地信主要从事涵盖包括地理信息数据获取、数据库建立、GIS软件开发与空间数据应用服务在内的测绘地理信息全产业链业务。公司提供的主要产品包括：地籍与房产测绘、工程测量、摄影测量与遥感、数据处理、行业应用软件(包括国情普查、管线、不动产登记系统)等。公司在地理信息系统开发、摄影测量遥感数据开发、不动产测绘等业务领域已建立完整的技术体系，这些技术契合了政府导向的不动产登记、农村土地确权等多个重大项目需要。公司在安徽、重庆、内蒙古、福建、杭州、吉林、扬州开发区设立分公司，积极拓展当地客户资源，为总公司承揽当地项目。另外，公司拥有一批包括江苏省测绘工程院、上海市测绘院、扬州市国土资源局、浙江省第二测绘院、浙江省地理信息中心、江苏省基础地理信息中心、盐城市勘察测绘院等在内的优质稳定的客户资源。

在不动产信息化领域，公司参与不动产数据整合入库以及信息系统建设。公司自主研发了GIS数据处理技术、建设用地综合信息管理系统、土地出让比价系统、不动产登记管理信息系统、农村宅基地登记系统、集体土地所有权登记系统等在内的一系列系统软件。承接了包括扬州市安置小区房屋面积测绘项目，全椒县航空摄影、影像图制作、集体土地所有权调查及地形图测绘等在内的一系列项目。

2016年上半年公司实现营业收入4013.06万元，较上年同期增加39.16%，净利润501.26万，较上年同期增加75.72%。

7.鱼鳞图(831885)：农村土地信息化管理解决方案提供商

鱼鳞图是一家农村土地信息化管理解决方案提供商，致力于提供农村土地确权登记、不动产统一登记、智慧农业和智慧农村建设等软件产品及综合服务，具备国家甲级测绘资质。公司最终提供给客户的产品及服务成果主要包括：农村土地信息软件、农村土地信息数据、农村土地确权及管理解决方案、农村土地产权信息确认文件资料。公司是农业部公布的通过县级农村土地承包管理信息系统软件测评的6家企业之一。

在不动产登记信息化领域，公司主要参与数据整合入库以及信息系统建设，是全国首家帮助地方政府完成不动产统一登记的单位，自主研发了包括鱼鳞图林权登记管理系统、鱼鳞图农村地籍管理系统、农村产权产籍信息管理系统、鱼鳞图农村土地测绘和户调作业系统、鱼鳞图土地流转信息平台系统在内的一系列软件，承接了四川省国土资源厅信息中心四川省不动产登记信息管理基础平台一期建设项目等一系列相关项目。

2016年上半年公司实现营业收入3252.92万元，比上年同期增长252.40%，净利润161.5万元，较去年同期增长了49.2%。