简析营改增对房地产租赁企业纳税筹划的影响及改进措施

2016-12-31文/韩贞

财会学习 2016年22期

文/韩　贞

文/韩贞

由于经济的快速发展，房地产项目也得到了很大的发展空间。使房地产租赁企业的规模越来越大。由于我国房地产租赁企业涉及的范围比较广，在政府颁布营改增税制改革以后，对房地产租赁企业带来了很大的影响，其中大部分的经营业务都被划入到营改增中，也有一些业务保持原有的纳税制度。由此就给房地产租赁企业的纳税带来了麻烦。本文将会对营改增对房地产租赁企业的纳税筹划带来的影响做出分析，探讨出在营改增税制下，如何从房地产项目以及租户等方面进行纳税筹划改进。

房地产租赁企业；营改增；纳税筹划；改进措施

由于一些因素的限制，很多企业并没有属于自己的经营房产，因此，这些企业就需要通过房地产租赁企业进行租赁来为自身的经营发展提供场地。而站在房地产租赁企业的角度来说，在进行租赁项目的时候会获得一定的租金来维持企业的经营发展，但是也要对相关的税款进行缴纳。不过在营改增税制改革落实以来，对房地产租赁企业的影响也是非常大的。只有全面掌握营改增对房地产租赁企业相关方面的影响，才能及时的调整发展战略，积极应对营改增。

一、营改增对房地产企业租赁企业纳税筹划的影响

(一)对租赁业务产生的影响

我国相关的税务制度有着明确的规定，如果企业经营所用的房屋是自己的房产，就要在房产值的70％的费用上缴纳1.2％的房产税，一旦对这个房产做出转租，使用权也会发生转移，而缴纳的房产税所占租金的12％。即使房产已经被转租，还是需要缴纳相应的增值税和房产税等。在营改增政策落实以后，房地产企业就要对原来的租赁业务进行重新划分，划分依据为缴纳的税目不同，分为不动产以及有形动产两类租赁项目。[1]对于不动产的租赁项目来说，只是转换了土地以上的房屋等资产在签订合约上的规定时间里的使用权，而所有权不发生转变。因此，房地产的租赁中的房屋转租业务所纳税项目还是营业税。当其他有形产品进行租赁的时候，就需要由原来的营业税改为缴纳增值税。除此以外达到进项条件的业务是可以获得进项税抵扣的。需要格外注意的就是，对于房地产租赁业务来说，合约签订的时间都很长，因此有很多合同是在营改增之前就已经签署完成，对于这种“老合同”，还有很合同上的项目没有得到实施，在营改增政策落实以后，纳税人会因为制度的改变，一些业务缴纳的税款达不到进项抵扣的标准，因此就不能获得进项税的抵扣。

(二)营改增对仓储业务的影响

伴随着营改增政策的落实，对房地产租赁企业中的仓储业务产生了很大的影响。被划分到现代服务行业中，作为物流的辅助业务，由此导致其纳税的流程变得复杂。细致的说，缴纳税目的划分依据就是500万元年度营业额。如果该房地产租赁企业的年度销售额小于500万元，只需要按照增值税的纳税方式进行缴税。而超过500万元的纳税人就要根据通常的纳税法缴纳增值税，其中的差别是由缴纳销售额的3％转变为6％。不过在缴纳房产税的时候，都是缴纳房产值的70％的1.2％。由此可以看出，经过税制的改革，房地产租赁企业有些业务的纳税变的越发复杂，而仓储业务却得到了更大的发展空间。

(三)租赁费、材料价格上涨

由于一些大型的施工设备的使用年限较长，要是购买这些设备则需要很大的成本，所以很多企业都进行租赁。但是在税改前，采购设备时并没有，可是在采购后，施工企业将会承担这些资产的销项税，不同的是，这些销项税并不能抵消进项税，这样就造成了税负不均匀的状况，这是一项税务。[2]还有另一种缴纳税务的业务是企业对一些设备的租赁费用的租赁税，在税改的前后有着截然不同的差异，税改前，选择的都是小规模的纳税人，因为这是为了降低成本，改税之后，租赁企业将会有高额的税负，如果纳税人没有从中获取利益，就会把纳税人改为小规模纳税人，这样的话就只是缴纳了很小额度的纳税值。导致的后果就是虽然施工单位发了发票却不足以抵消增值税项税额，进而纳税增值加，产生所谓的税负。

二、营改增对房地产租赁企业纳税筹划的改进措施

(一)租赁业务的纳税筹划改进措施

从目前我国税法的规定来看，房产租赁企业要想减少纳税额值，如果是在将房内物品和房屋一同租赁给企业，比如是一些旅店、车间等等，就必须要将房屋与房间内的设备分开来进行租赁，拟定两份合同，分别签字租赁。按照我国的税法来看，如果只签订一份合同，就会连同房内的设备也会被算入缴纳税收的一部分，可实际房间内的设备是不用缴纳税务的，选择一起进行签订，就只会增加税值，很不划算。而往往在这种情况下，很多企业就会选择换成另一种业务叫做仓储业务，这种业务是不同于出租业务的，而且在经过精准的计算后，这样做还可以为企业带来一定的税务筹划空间。现实中正如我们所说的那样，很多企业就是租赁房屋用来当仓库的，这样的话，为了减轻纳税负担，企业都会选择签订仓储业务，他们觉得这会很经济，能够减轻税务压力。

(二)仓储业务的纳税筹划改进措施

很多房产租赁企业在上交税务时，经常会因为一种业务而加重税务，这种状况一直存在于税制改革的前初期，这种业务就是仓储业务。因为处于税制改革的范围内，所以无论在任何时期都是税务的一种，针对这种情况，国家还是颁发了很多的优惠政策，用来弥补一些企业的税务压力，只要是还在经营这项业务的企业就可以争取国家所颁发的补贴，来减轻税务压力。可是仅仅依靠这种政策并不能完全解决这种状况，这就要求房产租赁企业必须进行创新，开发新的业务来减小税务的压力，要是想利用这一个手段来达到目的，需要企业来加强管理增值税专用的发票，就是这样通过这些发票来使企业的税务减少，还需要建立一个单独开发票的管理系统，通过这个系统既可以避免发票的丢失，还可以更专业的发放发票，能够将本发票与其他发票区别开来。在很多现代服务的业务中，为了能够减少税务的压力，这是一种很重要的减税措施，很有实用价值。

(三)针对承租人的纳税筹划改进措施

通常来讲，在上文中仔细的讲述了在面对不同的租赁业务时的减税措施除外，还有其他的方法就是在房产租赁公司为小规模纳税人时，可以通过一些方法来和承租人一起来承担纳税，这也就是说纳税人通过适当的提高承租人办理时的手续费，或者通过打折来获得纯利润。但是有一种情况的时候这种方法是行不通的。[3]对于承租人来说这里有两种承租人，又分为两种情况，一种就是承租人是一般纳税人时，之前的方法会因为进税项减少，无法实施，这是弊端。这时就会有另一种方法是房产租赁公司可以通过抬高定价，增加承租人的手续费，或者是通过提高租息率等等手段来进行减税，另外一种情况是当承租人不是一般纳税人时，这时就不能再向承租人产生增值税，那么就要改变减税的措施，成本的转移也常常是房产租赁公司的一种手段。总之，减税的措施不止这些，以上说到的只是其中常见的部分。

(四)强化现金流管理

营改增政策的落实，为房地产租赁企业的纳税筹划带来了很大的影响，尤其是在现金方面带来的很大的压力。因此，要根据实际情况对资金进行合理的规划，确保流动资金可以很好的支付税务，减少企业发展的压力。