房地产开发企业融资贷款策略研究

文/向建华



房地产开发企业融资贷款策略研究

文/向建华

摘要：随着我国现代化进程的加快，经济快速发展，市场宏观调控能力越来越在激烈的市场竞争中发挥着积极作用。而房地产开发企业想要得到良好的发展，积累雄厚的资金，壮大自身实力，就必然离不开融资。因此，房地产开发企业应观察经济形势，不断对融资贷款策略进行调整和改善。这不但要配合市场和政府的调控作用，也要结合自身的实际情况，做出正确的分析，最终进一步地完善我国的房地产资本市场，促进整个国家经济的快速发展。

关键词：房地产开发企业；融资；贷款；策略

一、房地产开发企业融资贷款策略改变的意义

随着我国现代化进程的加快，经济快速发展，市场宏观调控能力越来越在激烈的市场竞争中发挥着积极作用。这对于房地产开发企业的发展提供了一个大的背景，也使得房地产开发企业生存和发展日益艰难。而房地产开发企业属于资金密集性企业，它的主要资金流动及管理来自于融资，而目前的形式下，作为我国的支柱产业之一，在促进我国经济不断发展的前提下，也存在着许多还尚待解决的问题。而其中的融资问题对整个房地产开发企业的发展起着至关重要的作用，只有有效解决了融资问题，才能够保证房地产开发企业的健康和可持续发展。并且，也能进一步地完善我国的房地产资本市场，促进整个国家经济的快速发展，使两者相辅相成，达到良性循环的目的。如上海亿邦置业有限公司就是有效改变了融资贷款策略，寻找出了与当今社会经济发展形势相适应的模式，才能以基准利率贷到银行规定的开发贷款的最高限额，有效保证了整个企业的良性发展。因此，房地产开发企业应观察经济形势，不断对融资贷款策略进行调整和改善。

二、企业房地产开发企业融资的现状及融资贷款策略中的问题

（一）我国目前的经济形势及推行的相关政策

随着经济的快速发展，我国对于房地产开发企业的发展也越来越重视，相关政策层出不穷，从2003年颁布的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，到如今颁布的相关政策已多达数条。这些政策在一定程度上促进了房地产开发企业的发展，但也同时对它们提出了要求，迫使它们对已有的融资贷款策略进行调整。

当前房地产开发企业的主要融资方式大多还都是传统融资方式，如银行贷款、上市融资、房地产信托融资等。这些传统融资方式使得融资具有一定的局限性，虽然目前也多了许多新型融资方式，但总的来说融资方式显得太过单一，许多房地产开发企业的资金来源大部分直接或者间接来自银行，没有其他的途径，那么一旦政策改变，将会给房地产开发企业带来很大的冲击。而房地产开发企业自身拥有的资金越少，越难以抵挡变化。据目前的统计数据分析，大部分的房地产开发企业自身拥有的资金都没有超过35%，这对于它们的健康发展是极为不利的。

（二）房地产开发企业内部缺乏完善的融资贷款详细规定，对资金需求及融资需求分析不够

房地产开发企业想要在激烈的市场竞争中夺得一席之地，必然也要认清自身的总体情况及发展方向。因此，对资金及融资的需求必然要有一个充分的认识和归纳。很多房地产开发企业都对自身内部资金需求的特点没有一个好的分析，从而不能预测出每一个阶段所需要的资金数量，也无法建立一个合理的目标资金结构，这使得最终难以对以后的资金方向有一个大的把握，对可持续发展是很不利的。

而对企业内部资金问题了解之后，房地产开发企业必须要开始考虑融资的问题。目前我国仍然没有形成多层次的房地产金融体系，缺乏丰富并且规范的房地产金融产品体系。因此，房地产开发企业要在了解大背景大环境的前提下，对融资进行一系列改善。了解整个房地产行业项目开发的融资需求，从而结合自身房地产开发企业实际情况，分析出具体的融资需求。

（三）房地产金融市场相关宏观调控政策不健全，银行承担风险过大

就目前国家的经济发展形势而言，房地产金融市场的相关调控政策还处于一个很不健全的状态，这在很大程度上限制了房地产开发企业的良好发展，使其在融资的很多方面都存在着较大的问题。而政策的不完善，又同时削弱了监管力度，使整个房地产开发企业的融资缺乏一个有力的监督，这不但在无形中增加了风险，还给融资带来了许多不稳定因素。

同时，银行承担的风险又过大，这取决于我国目前实施的银行所得到收益为从房地产开发企业获得的固定利息，这与承担的高负债的行业风险是极其不对等的，而相关政策的不完善，又使得违规贷款的现象屡屡发生，导致整个房地产金融市场面临巨大风险，也不利于银行利率的稳定。三、房地产开发企业融资贷款策略的调整及改善措施

（一）实现多元化融资，发展并开拓多种方式

为适应当前的发展形势，必然要不断创新，开拓多元化的融资渠道。对传统的融资方式应进行一定的取舍，找到适合自身企业发展的融资方式，并不局限于一种融资方式，而要多方面地吸取经验，不断将新型融资方式进行推广。同时使住房抵押贷款不断进行分散，通过证券化的形式使风险不集中于某一处，而是分散给了所有市场的投资者，这会在很大程度上降低了融资贷款的风险，保证了房地产开发企业的有序发展。

（二）房地产开发企业结合市场调控能力及自身实际情况对融资贷款策略进行调整

作为一个房地产开发企业，不但要对当前市场的经济形势、银行的利率以及房地产金融市场整体状况有一个大致的了解，而且应该对自身的实际情况有一个充分的了解。否则，再多的改变也不能达到确切想要的结果。想要更好地进行融资，必然要对自身企业的资金情况有一个了解，对所承担的风险有一个估算，并详细推算出资金所用到的方向以及需要的资金数量。然后再对将要实行的融资做一个大的预测。从而判断出融资方向，找出最适合的融资方式。

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