实施城市规划的建设用地管理

◎彭朝文



实施城市规划的建设用地管理

◎彭朝文

实施城市规划中科学合理管理建设用地的必要性

随着城市发展宏观背景的巨变以及经济体制改革的深化，我国城市发展中的建设用地管理面临众多矛盾和问题，大量人口向城市流动，城市居民的生产生活等各方面都受到了影响，在过去10年间我国城市用地面积增长了1倍多，有的地方甚至达到了10倍以上，在这样一个城市建设用地快速膨胀的时期，如何科学合理的管理建设用地显得至关重要。

然而在现行城市规划中对建设用地的管理和利用受到很多因素的影响，有的地方因规划和建设用地计划管理不到位，违法用地现象时有发生等，严重影响了城市规划的实施，因此，有必要对如何有效管理建设用地进行深入研究。

近几年，中央政府通过一系列政策措施加强城市总体规划和土地建设利用的指标管理，充分发挥地方监察的作用，调控城市发展中土地资源的发展状态，在经济发展新常态下，更有必要做好城市规划建设用地管理工作。

实施城市规划中建设用地管理存在的问题及对策

严格城市规划管理，充分发挥规划的权威性和龙头作用，不断提高实施城市规划建设用地管理水平。

有的地方在制定和修改城市规划时缺乏战略眼光，有的或因受客观因素制约，不去认真研究，有的干脆就以领导意志忽略客观实际情况，造成制定和修改的城市规划质量不高，制约了经济和社会的发展。有了地方虽然有了好的规划，但不去认真执行，把规划当成摆设，只是在“墙上挂挂，纸上画画，实施时全凭领导一句话”，规划缺乏应有严肃性，给建设用地使用带来随意性，严重影响土地的利用率。为解决这些问题，首先，在制定和修改城市规划时，要认真研究，科学合理谋划。其次，规划一经批准，必须严格执行，除国家重大战略性或基础设施建设项目外，不得随意调整或修改，再次，在实施城市规划建设中将建设用地管理纳入对地方领导考核的一项重要指标，严格城市规划管理，充分发挥城市规划在地方经济和社会的发展中的龙头作用，不断提高实施城市规划建设用地管理的水平。

建设用地计划管理的不到位和建设用地出让不规范，给建设用地管理提出了新的挑战。

在实施城市规划建设中，个别地方政府，急功近利，想在任期内干出一翻成绩来，盲目上项目、扩张城市，大量征收土地，造成因资金短缺或项目不符合产业政策，使农民的拆迁安置补偿资金不能到位，项目建设停止，大量建设用地闲置，社会矛盾加剧。而另一些地方确有好的项目或城市规划建设需要，得不到建设用地计划，迫使个别企业或单位“以租代征”违法使用建设用地，给城市的建设用地管理带来了一定的难度。还有一些地方在建设用地上大做文章，不管是什么企业、什么项目，以低价土地招商，有的甚至以零地价出让国有土地，不惜以牺牲国家和群众利益，牺牲环境为代价，来取得城市建设一时的发展，给政府带来了沉重的经济负担，从而也影响城市建设的长远发展，给建设用地管理提出了新的挑战。

为了城市建设的可持续发展，必须严格建设用地计划管理和建设用地有偿使用制度。严格执行土地利用规划、年度计划，统筹兼顾，使建设用地计划能科学合理发挥作用；严格按照国家有关建设用地有偿使用的政策，除按政策规定可不公开招拍挂的公益设施，公共设施、行政事业以及特殊用地外，其它建设用地必须进行公开招拍挂出让，使建设用地有偿使用在阳光下规范化操作。以保证城市规划建设健康，持续、有序的发展。

在城市规划区内违法用地现象日趋严重，给建设用地管理增加了难度，需要建立行之有效方法，让违法用地现象得到根本的轭制。

随着经济的快速发展，通过合法途径取得土地的使用权的成本和门坎越来越高，因此一些单位或个人为了追求利益最大化，有的利用承包地建房出租，有的租地建房，有的还强占国有土地乱搭乱建，严重影响了规划区内建设用地管理。就其原因有两个方面，一是违法占地多数用彩钢搭建，建设快，成本低。二是查处违法占地、违章建设程序复杂，时间周期长，最终拆除还得通过法院来强制执行，执法成本较高。

为了有效的杜绝和减少城市规划区的违法占地和违章建设，最有效的办法就是：加快推进建设用地管理的法制建设，制定简单易行、便于操作的违法占地违章建设查处的配套法规，降低执法成本；充分发挥基层组织的监督作用，违法占地违章建设作为考评社区、村组干部的重要依据，同时，规划、公安、工商、环保等部门积极配合齐抓共管，将违法占地违章建筑制止于萌芽状态；建立违法占地违章建设单位或个人诚信档案，公诸于众，同时，加大处罚力度，提高处罚标准，增加违法占地、违章建设者经济和政治成本。

加快推进城市规划区内建设用地数字化、信息化管理，实现“一张图”管地，尽快解决建设用地管理混乱状况。

近来由于城市规划建设迅速扩张，建设用地需求增大，政府的相关部门都想在里面分一杯羹，一些地方城市规划区内土地分别由国土、规划、土地储备集团、园区管委会等部门把持，形成多头管理，各行其事。一地多卖、土地长期闲置等现象时有发生。更有甚者，土地是否征收，谁是业主都不清楚，建设用地基本情况不明、家底不清，一个好的项目落地找不到一个合适的地方，造成建设用地管理上的严重失控。

为了有效解决实施城市规划建设用地多头管理问题，政府可根据各部门的职责，明确责任，加快推进城市规划区内建设用地数字化、信息化建设，将土地利用总体规划、城市规划与土地征收、出让划拨分别数字化后，标注到一张图上，政府建立统一的信息平台，建设用地使用、规划调整情况等信息即时更新的，发送到相关部门，实现资源信息共享，“一张图”管地，结束建设用地管理的混乱局面。

我国城市化建设的推进使城市规划中建设用地管理矛盾突出，在国家推动规土整合的改革中，将土地利用规划与城市总体规划全面融合作为主要任务，加强建设用地管理中的信息化建设，实现“一张图”管地，提高建设用地管理的效率，有效地解决城市规划建设中建设用地管理突出的矛盾和问题，实现我国土地资源利用和城市建设的可持续发展。

（重庆市璧山区璧城国土资源管理所）